买房后,上家不迁出户口怎么办?

网甄律师点评：

购买房屋绝不能遗忘户口问题，别人的户口落在自家房里，是谁也不希望看到的。
很多购房者就此约定，卖房人有义务将户口全部迁出。但是，卖方户口不迁出而发生纠纷的，买方不能向法院起诉要求迁出，因户口问题是公安机关行政管理范畴，是否迁移由公安机关审批，法院不能直接判定，此类纠纷法院即使判决后也无法执行。
因此，建议买方在约定卖方迁出户口时，同时约定不迁户口的违约责任，买方就此违约责任向法院起诉的，则属于合同纠纷，法院会受理，并且可以执行。
此外，为了给卖方持续的压力，应当将不迁户口的违约责任约定为按日计算，算至迁出为止。不应约定为定额的违约金。

案例：
买了房屋遭遇半夜讨债 沈先生获得２万元违约金

由于卖房人林女士未依约定将房屋内常先生户籍迁走，致买房人沈先生饱受其累。不但有债主半夜上门向常先生索债，也有电信公司上门向常先生催讨电讯费用。忍无可忍的沈先生实在无奈，将林女士诉至法院，索要2万元违约金。日前，其诉请获得了闵行区法院的支持。
2004年3月，沈先生向林女士购买位于闵行区沁春园的一套房屋，买卖合同约定，林女士需将房屋内常先生的户籍迁走。3日15日又签订了协议书，约定若违反合同，林女士需支付违约金2万元。2004年4月3日，沈先生取得了房屋产权。令沈先生没有想到的是，房屋内常先生的户籍根本没有迁走。据沈先生介绍，在2006年8月时，有债主认为常先生仍在此居住，故于半夜上门讨债，这种情况，已严重干扰了正常生活。经报案后才得知，林女士未依约定将常先生户籍迁走。为此，沈先生多次找到常先生，要求派出所予以处理，但派出所作出了不予受理的决定。到了去年2月，更发生了中国联通上海分公司的工作人员根据常先生户籍地址上门追讨通讯费的情况。沈先生认为，自己取得该房屋后的5年内，多次因常先生的债权人上门追讨债务，正常的生活受干扰。据此，他诉至法院，要求依法判决林女士支付违约金2万元。
林女士也是有口难辩。称目前实在无法将常先生户籍迁走。反认为沈先生尚欠5000元房款。
经查明，2009年3月22日，沈先生向当地派出所提出申请，要求将常先生的户籍迁移出涉案房屋。派出所经审核认为申请不符合目前的户口政策，作出不予受理决定。沈先生不服，申请行政复议，复议结论为维持原具体行政行为。2009年6月，沈先生又向法院提起诉讼要求撤销派出所的不予受理决定书，法院判决驳回诉讼请求。至此，目前常先生的户籍仍在涉案房屋内。
法院认为，沈先生与林女士签订的房屋买卖合同及协议书，系当事人的真实意思表示，与法不悖，属合法有效，双方均应依约履行各自义务。林女士未将常先生户籍迁出，直至目前常先生的户籍仍未从涉案房屋内迁出，其行为已构成违约，理应承担违约责任。对于违约金的金额已由双方协议书约定，据此，对于沈先生要求支付逾期未迁移户口的违约金2万元，予以支持。林女士认为尚有5000元房款未支付的抗辩意见，与查明事实不符，不予采信。