频繁加息该如何选择房贷？房贷理财专家建议，不应把目光单纯集中在最省钱的房贷，而要选择与自己最匹配
的房贷。
自主月供———30年贷款5年息
目前正处于一个不断加息的周期，寻找相对省息的还款方式，绝对是一个上佳选择。比如，“自主月供”房贷
就是这样一种产品，其贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还，还可进行再融资。
该产品的设计着眼一种“低利率”的省息机会，在不增加每月还款金额的前提下，可将一笔长期贷款(如30年)
拆成连续几期的中短期(如5年)的“自主月供”，通过中短期贷款的低利率来实现轻松省息。
随借随还———提前还贷无障碍
加息必将引发提前还贷潮，年轻人贷款买房大多选择20年或30年贷款期限，随着收入逐步提高，很多人想提前
还贷。个人贷款全程“自助”模式，就打破了传统贷款业务对提前还款的限制，
对于手中有一定闲钱，既想提前还贷减少利息支出，又怕失去其他投资机会的客户，只要申请“随借随还”，
就可以通过网上银行系统或电话银行进行自助还款借款，且额度循环使用，想借就借，资金瞬时到账；想还就
还，最大限度省息。
该业务首次将理财与个人贷款相融合，成为国内最快、最省、最便利的贷款方式，同时满足了省息、消费融资
、家庭理财等多元化个性需求，使房贷成为一种新型的家庭理财工具，降低了还贷综合支出。
只还利息不还本———置业理财更轻松
选择这种还款方式，贷款人可以只偿还利息，或者只偿还一部分本金，以保证现金流的充沛，帮助贷款人实现
其他的理财目标。
客户可根据自己的未来收支变化情况，自主将贷款本金分成若干段，并约定每段本金的还款金额和期限。在其
他时间段里，可以只还利息不还本金。同 时，允许借款人多次部分或全额提前还款。这样就可以自行设计还
款进度、还款金额等，使购房者能够一举多得，既能住上自己满意的房子，又可以全面兼顾生活品质、投资理
财和创业发展。
无论是对准备贷款买房或者已经贷款买房的人来说，必须考虑持续加息可能带来的购房成本提高。近期有贷款
买房意向的人，可以把目光锁定在理财型房贷产品上，避免因持续加息导致家庭支出受影响以及生活质量下降
。
美国人房贷讲谈判技巧
现在是美国人贷款买房的好时机。不过，由于次贷危机的影响，申请房屋贷款的难度比以前大大增加了，所以
，美国人少不了要寻找一些技巧，与银行和贷款机构学会聪明地进行谈判才行。
虽然美国的房地产市场尚未走出低迷，但是对于正想购房的人来说，现在倒是个贷款买房的好时机，不仅贷款
利率到了历史的低点，许多房屋的价格因为业主无力还贷而大降特降。
新泽西州抵押贷款研究公司HSH Associates Inc。的副总裁嘉彬葛(Keith Gumbinger)称，只有1961年的时候
才有像现在这样低的30年期抵押贷款利率。据了解，近期的30年期固定抵押贷款利率为5.39%，差不多是 自
1971年开始统计以来的最低点。
获得贷款不再容易
前几年楼市繁荣时，因为流动性泛滥，住房抵押贷款轻而易举，几乎人人都可以通过各种渠道获得大量的抵押
贷款。随着次贷危机的发生，美国人的信用 也受到了挑战。不仅许多银行都收紧了贷款标准，缩减了贷款产
品，一些银行甚至已不再与抵押贷款经纪人发生业务关系，因为这些人在楼市疯狂时给银行带来了许多不良贷
款。而那些声称可以提供一站式服务的在线贷款网站，大家也都渐渐知道，他们大多玩的是变相提高贷款利率
和隐瞒一些费用的手法。
所有这些都增加了买房人的烦恼。如今，美国人要想获得一份抵押贷款，尤其是想要获得最佳的贷款利率，不
仅首先要确保没有不良的信用记录，个人信用评估(FICO)分数足够高，债务负担较轻，收入来源稳定，还必须
得讲究一些技巧，来切实解决购房资金的难题。
贷款前先搜寻网络 在美国，各种抵押贷款网络由来已久了。在一些网站，包括Bankrate.com，
MortgageMarvel.com和Zillow.com，详细地 列出了各种贷款利率，还有各种贷款计算器。一些贷款机构打出
颇为吸引人的低利率贷款服务的广告。人们只要登录后，就可以精确地掌握各种利率信息。此外，由于各家贷
款机构提供的服务不同，人们可以通过网络很方便地进行贷款比较。36岁的本？杰斯最近打算在加州的旧金山
市购买一桩房屋，在申请房贷前，他先登录 Bankrate.com，在查询旧金山市的30年期固定利率抵押贷款，网
站上清楚地列出几十家银行或贷款机构的不同利率和费用等，内容十分详尽。购房人不仅一目了然，而且还十
分容易进行比较。当然，所有这些网站都是作为中介服务，贷款人最终还是要直接和银行或抵押贷款经纪人来
办理具体的贷款业务。
在美国，住房抵押贷款的类型非常多，较为普遍的是30年期/15年期固定利率抵押贷款(Fixed Mortgage)和3年
期/5年期/7年期浮动利率贷款(ARM)，此外，还要按照贷款额的高低分为高额贷款(Jumbo loan)和符合条件的
低额贷款(Conforming loan)，大部分地区规定的两者区分界限是41.70万美元，高额贷款的利率要高一些。此
外，还有固定和浮动利率相结合的贷款产品等。
所以对购房人而言，如果已经清楚地知道自己想要寻找哪种类型的贷款，那么在线抵押贷款网站是最佳出发点
。当坐下来与贷款经纪人或银行业务人员具 体地谈论贷款事宜之前，购房人已经对可能获得的贷款利率和相
关费用了然于胸，谈判起来自然能掌握更大的主动权。当然，如果事先还不能确定什么样的贷款才能满足需要
，那就只能通过一个具体的人如律师或贷款经纪人来获得建议和帮助。
需要提醒的是，一般这类网站会首先要求提供社会安全号和地址。有些人在向网站的在线抵押贷款计算器输入
数据时，喜欢乱填收入、信用评分或其他主要数据资料。而事实上，如果提交的是不正确的信息，所获得的贷
款利率可能将与实际可能获得的大不相同。
直接与银行谈判 尽管受到美国人信用危机的影响，直接向银行申请按揭贷款似乎变得越来越难了。但是要知
道，任何时候银行其实都是很愿意放贷的，因为他们就是靠这个来赚钱的，只不过在最近这段时期添了几分谨[page]
慎而已。所以直接与银行谈判，仍是最行之有效的办法。
由于一些银行已停止高额贷款(Jumbo Loan)业务，所以借款者要尽量寻找符合条件的低额贷款(Conforming
Loan)。另外，如果是第二次贷款，最好还向以前贷款的银行提出申请。作为他们的老客户，如果之前没有什
么不良记录，申请起来会更容易些。
理财专家提醒说，尽量不要与办理贷款业务的新手打交道。为什么呢？前按揭经纪人史蒂芬？科纳特说：“在
房地产市场鼎盛时期，放个贷款就像揿个按钮一样容易。而现在就没有那么简单了，需要层层把关。”为了防
止贷款计划半途而废，最好与至少有5年以上贷款工作经验的人来谈判，或者在楼市繁荣期就开始 做贷款工作
的业务人员。这些人在房贷时曾经“口子开得很大”，现在即使收缩了一些，相比较那些小心谨慎的新手来说
，还是更容易松动。
此外，最好寻找本地的银行或贷款机构，他们熟悉当地情况，在提供优惠贷款方面有更大的可能性。试着去找
知名银行的地方分支机构以及社区银行和信用合作社等，他们可能觉得这是一个从其他银行那里争夺客户和业
务的一个好机会。
