不少人遭遇买房“囧事”听律师教咱咋规避陷阱

　“学区房”成了“海市蜃楼” 案例：市民李女士去年买了套“学区房”，买房时开发商承诺业主的孩子有上学名额，可直接入校，可如今开发商却没遵守承诺，承诺的学校不见了，“学区房”成了“海市蜃楼”。

　　律师点评：造成这种情况的可能性有很多种，一种可能因为开发商不能按时办理房屋所有权证造成无法落户;一种可能是该区域不是李女士期望的学区房，或原来是但调整后不是了;还有一种可能就是该区域不是李女士期房的学区房，但为了促成交易，销售人员做了虚假承诺。根据法律的相关规定，李女士及其他购房者如能举证证明开发商曾作了承诺，且因其自身原因不能兑现，则构成违约，应担承担相应法律责任。

　　律师提醒：买房入学是开发商的销售策略，即使开发商明确承诺，但入学是由多方面因素决定的，不是单由开发商说了算。根据国家就近免试入学政策，入读学校不仅要满足“学区房”地理位置就近原则，还要满足户籍、入学资质等条件。购房者应区分购房目的与合同目的，购房主要目的是居住而非入学，合同未明确约定，就不能将为孩子落户入学目的等同于合同目的。

　　抵押房再出售 出卖人应承担赔偿责任 案例：市民李女士去年购买一套房产，在签订合同后才得知所买的房子是开发商抵押给银行的。这样的交易会为自己造成怎样的风险?

　　律师点评：把已抵押的房产又出卖给不知情的购房人，这是一种严重的欺诈行为，将直接影响到购房人对房屋的所有权。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。因此，如果开发商并未告知银行或未告知消费者，那么购房人与开发商之间的买卖行为可认定为无效。

　　律师提醒：在买房时，要注意预售许可证上面的“备注”一栏有无抵押情况。如果买到抵押房，可要求开发商尽快办理解押手续。如果得不到解押，建议使用法律武器进行维权。