夫妻一方擅自卖房合同有效吗

2003年7月，原告卢某、被告赵某经某中介公司签订房屋买卖合同，约定：被告将房屋出售给原告，成交总价为230000元。合同签订之日原告向被告支付定金10000元。2003年7月10日前双方协商办理过户手续，原告交付房款110000元，2003年9月18日交房交钥匙，双方结清房款。合同签订之日，原告交付定金10000元。后原告曾致函被告，要求与被告协商办理过户手续事宜，但被告未予答复。原告即诉至法院，要求被告双倍返还定金。诉讼中被告之妻王某向法院表示涉案房屋为其与被告的共同财产，被告未经其书面同意出售该房屋的行为其不予认可。

　　一审法院认为：原、被告签订的房屋买卖合同虽系双方当事人真实意思表示，但合同所涉房屋为被告与其妻王某共有，该合同订立时王某未签字确认，订立后亦未书面同意出售该房，该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让房地产的禁止性规定，该合同无效，原告的诉讼请求不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第(五)项、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(四)项之规定，判决：驳回原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求。

　　南通市中级人民法院经审理认为：双方当事人签订的房屋买卖合同系当事人之间真实意思表示，根据被上诉人提供的房屋所有权证上的记载，被上诉人赵某个人为房屋所有权人，并无共有人，因此该房屋的权属可以表现为二种形态，一种情形房屋确为被上诉人个人所有，另一种情形为房屋所有权证上虽未载入被上诉人之妻为共有人，但基于《中华人民共和国婚姻法》的规定，被上诉人之妻成为隐名共有人，即房屋所有权为被上诉人夫妻共有。

　　本案中一审法院在调查房屋的权属时，被上诉人之妻认为被上诉人未经其同意出售房屋，其对被上诉人的处分房屋的行为不予认可，这表明了房屋为夫妻共同共有。虽然讼争房屋系被上诉人夫妻共同的财产，被上诉人在出售房屋时未得到其妻的授权，但上诉人没有义务在房屋所有权证上共有人一栏缺额的情形下，向被上诉人审核房屋是否为夫妻共同共有，上诉人有理由相信基于房屋所有权证具有的公信力，被上诉人出卖登记为其名下的房屋为被上诉人个人所有，或者基于房屋所有权证上共有人缺额的公示效应，被上诉人处分房屋是被上诉人夫妻双方共同意思表示，被上诉人的行为构成表见代理。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项作了明确的规定，因此被上诉人之妻不能以未经其同意为由，对抗作为善意第三人的上诉人，被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同应为有效合同，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。一审法院以合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让房地产的禁止性规定，认定合同无效，显然破坏了诚实信用原则和交易安全原则，应予纠正。

　　二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第二项之规定，判决：一、撤销一审判决;二、被上诉人赵某向上诉人卢某双倍返还定金计人民币20000元。

　　《合同法》第四十九条规定了表见代理制度，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理是指行为人虽无代理权，但善意第三人在客观上有充分理由相信行为人具有代理权，基于信赖实施民事行为，由此产生的法律后果，由被代理人承担的代理。一般表见代理需要存在第三人相信代理人有代理权的表象，本案中夫妻的卖房一方实际上没有向第三人作出代理另外一方的意思表示，但是基于夫(于夫博客,于夫新闻,于夫说吧)妻关系的特殊性，在本案中还是符合表见代理的基本特征的。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。至于强制性规定和管理性规定如何区分有待进一步明确，在相关司法解释出台之前由法官酌情认定。《城市房地产管理法》第三十八条的规定是管理性规范目前已形成共识，不能作为认定合同无效的理由。

　　出卖人以出售房屋未取得夫妻另外一方的同意而主张房屋买卖合同无效同时也违背了民法的诚实信用原则，不利于维护社会交易关系的稳定。