签订购房合同要注意！定金超20%不必然没有约束力
2014 年7月19日，购房者王先生与卖房者李先生签订二手房买卖合同，约定：总房款150万元，定金45万元，王先生签订合同当天预付35万元后剩余定金10日内支付，李先生在收到王先生定金后将房屋交付使用。合同签订后，王先生预付定金35万元。王先生认为合同约定的定金超过了法定标准，其支付了定金35万元后，已经完成合同义务，而李先生在收到35万元定金后，未交付房屋构成违约，遂提起诉讼。王先生认为尽管合同约定定金45万元，但该金额超过合同价款 20％，其已交付定金35万元，已经履行了合同义务。而李先生在收到定金后，不交付房屋构成违约。李先生则认为合同明确约定定金为45万元，王先生仅支付 35万元，违约在先，李先生不需承担违约责任。判决结果一审法院认为：根据担保法的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％。王先生和李先生签订的合同中关于定金的约定已经超过法定上限，超过的部分无效，本案中，王先生实际李先生支付了30万元，已经满足了法定定金上限的要求，因此，李先生以王先生未足额交付定金为由拒绝履行合同义务构成违约，依法应承担违约责任。
李先生不服原判，提起上诉。
二审法院认为：先支付合同项下定金45万元是王先生的合同义务，也是李先生履行交房义务的前提。王先生需在预付35万元后于10天内支付剩余定金，否则即构成违约。本案中，王先生在支付35万元后，剩余定金至今末付，违约事实清楚，尽管合同约定的定金数额超过法定的20%，根据最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第121条规定，“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20％的，超过部分，人民法院不予支持。”即当事人在主张对方当事人存在违约行为且拟适用定金罚则向违约方主张违约责任时，对定金额超过主合同标的额20％的部分，人民法院不予支持，对当事人在合同中将支付定金作为对方履行义务前提的，人民法院则不予干涉，以便实现当事人最初的选择。因此，王先生未完全履行足额支付定金的合同义务。已构成违约，其主张李先生未交房而存在违约行为，没有事实依据，判决撤销原判，驳回王先生诉请。
案件评析
本案核心焦点是：对双方在合同中约定的条款效力的理解，即合同中约定的定金已经超过法律规定的20％幅度，但超过部分是什么效力?是否完全没有约束力?
《担保法》根据第八十九条规定：“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”此为定金罚则，定金罚则带有一定的惩罚性质。为避免惩罚过严，《担保法》第九十一条规定规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％。”最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第121条做了规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20％的，超过的部分，人民法院不予支持。”这里所规定的“超过的部分人民法院不予支持”如何理解?我们认为：当事人主张连同超过主合同标的额20％部分适用定金罚则的，则人民法院不予支持。
而本案特殊性在于约定的定金不仅具有担保的功能，还具有预付款的性质。
本案双方当事人约定“王先生签订合同当天预付35万元后剩余定金10日内支付，”这些约定表明了双方约定的定金具有预付款的功能，即在卖方交房前，买方必须预付一定的金额。从合同双方当事人订约的本意来看，卖方交房前要求买方预付部分房款，是常见的交易方式。
但本案是买房起诉要求交房或者退定金，假设换成卖方起诉要求买方先支付剩余的定金时，法院能否支持?如果支持，则与定金合同的实践性矛盾；如果不支持，则使合同设定的预付款条款架空。
我们认为，本案二审法院的判决是符合实际的。当买方未支付定金或支付的定金低于约定数额的，卖方有权行使先履行抗辩权，拒绝履行交付义务。但卖方不能要求法院判令买方支付剩余定金，否则将与定金合同的实践性相矛盾。同时，当适用定金罚则时，也只能以合同价款的20％为限进行计算。因此，以先履行抗辩权来处理预付款性质的定金和实践性定金，既可以维护预付款性质定金的履行，也不违背定金合同实践性特点，同时还符合法律关于对定金数额限制的立法意图。综上，在遇到当事人约定的定金数额高于合同价款20％时，不能当然否定超过20％部分的约束力，应注意带有预付款性质的定金仍应当履行，但由于定金属实践性合同，对方不能要求定金履行方强制交付定金，其只能以行使履行抗辩权的形式来保护自己。在适用定金罚则时，也仍只能以合同价款20％为限。
