买房还是租房

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买房还是租房


买房好还是租房好，这几乎是个“古老”的话题，随着近年来房价的持续上涨，似乎已经很少有人提了。但是，随着现在房价有可能转入平稳期甚至面临下调风险，随着银行加息和房贷利率的提高，这个问题又变成了非常现实的问题。

权威机构中国国际金融有限公司（即证券业赫赫有名的中金公司）研究部最近组织人员走访了全国近20个城市，实地采集了各类楼盘的商业信息，包括价格、按揭贷款和租赁数据等。研究者构建了两个购房／租房成本指标，即购房资金成本／租金成本比率和月供／月租金比率，并与香港特区1997年前同类指标进行对比。

调查研究结果表明，样本中近一半城市的购房资金成本大于租房成本，其中地处长江三角洲的主要城市购房资金成本为租金的1.3—1.5倍；3／4的城市月供大于房租，其中长江三角洲的主要城市月供为租金的1.5倍—2倍；杭州购房资金成本和月供分别为租房的1.5倍和2倍，与香港1997年相当接近。简单地推断，这些购房／租房成本比率大于1的城市，买房已经不如租房来得合算了。更为重要的是，从近年来房价和租金的变化判断，我国购房／租房成本比率在不断上升，如果这种势头继续下去，最终将导致房价回落，而且，购房资金成本／租金比率越高，将来房价下跌的幅度越大。

另一个有说服力的事例是，香港御峰理财有限公司董事总经理陈茂峰，这个身价与经历均令人称羡的成功人士，他的信条是，坚决不置业只租房。他认为，租屋始终比供屋省钱，又可保持较灵活的现金流量，因此他一直都没有置业，至今仍是租房住。香港一直以来的房租收益率都在按揭利率之下，平均相差2%左右，若资金能做其他投资，只要收益率高于楼价升幅2%，则投资房产就不再具吸引力。

很多人在这方面有认识误区：第一，多数人以为楼价长线必升，其实房地产价格与其他资产一样具有周期性，而楼价长期回报不一定较其他金融资产高；香港过去 30年来楼价平均每年升10%，而恒生指数每年连股息是升16%。第二，买楼自住与买楼投资是两回事。前者涉及不少心理因素，有自己的房子可以为人们提供安全感、成就感、归属感，因此不少人买房最先考虑的是“买不买得起”，而不是“合不合算”，但如果买房成为一种投资，那就涉及精确的成本计算。

假定有A先生和B先生，一个准备买房，一个准备租房，假设他们的收入水平相当，而现在手头都有35万元存款，假定20年内物价稳定、利息稳定、其他生活成本一致、双方收入稳定。A先生用20万作首付，贷款50万元20年按揭，购得价值70万元房产（假定面积为100平方米）一套。按照新房贷利率5.51% （此为下限），共约34.1万利息，月供约3500元。加上契税、装修及家电等15万元，这样前期投入共计35万元。

B先生租房，租的是与A先生一样的房型，假设月租金为3500元。B先生的35万存在银行，5年期整存整取的利率是3.6%（按现利率），得到利息后继续转存，20年后得到利息（扣利息税后）25万，共得到约60万元。

A先生在第十年时用新存的10万元进行重新装修和置换新家具。B先生在第十年时同样存了10万元，由于装修是房东的事，他把10万又存银行，10年后得到本息13万元。

这样A先生在第20年时还清了所有贷款，拿到房产证，产权还剩50年。B先生在第20年时至少拥有60+13=73万元，一次付清买了套73万元的房子，产权70年。

显然B先生在保证生活质量的前提下，在20年后拥有了一套市值更高、使用年限更多的房子。当然，对B先生来说有一个最大的风险是，20年后房价是否涨得很离谱；但对A先生来说，我们同样没有考虑加息因素、有可能失业或收入下降的因素以及家中突发变故急需用钱等因素。比如，这20年中面临银行加息周期的话， A先生要多付少则几万元多则几十万的利息；而若加息，B先生的存款又会多出不少利息。又比如，在二十年间A先生若失业了，负担不了这么重的月供，房子就被银行低价拍卖了，白供了这么多年；而B先生如果失业了，负担不了这么贵的房租，可以改租小房子住。还有，如果这期间家里急需用钱，比如说父母生病了，A先生一筹莫展，如果把房子卖了会损失惨重，转按揭也很难在短时间内变现；而B先生在银行有大量存款，取出来用很方便。另外，如果B先生将这笔钱用于其他投资，也有可能获得更多的收入。

因此，在利率攀升的情况下贷款买房风险极大，还不如租房住更灵活甚至更合算一些。当然，这里还涉及一个观念的问题，许多人认为没有一套属于自己的房子心里不踏实，不过现在先租房过渡一下，待以后房价下跌、收入提高才买房子，如何？

房价都涨成这样了，你可能是真的要考虑一下是买房划算还是租房划算了。

这里有一个计算器，依次填入每月房租、房价、首付、贷款利息和每年地产税（我们应该是0吧），它就能帮你算出到底要多长时间，买房才会比租房划算。

比如上图，如果租房每月花4000，房款是一百万，首付20%，贷款利息5.2%，那么需要七年的时间，买房才能比租房划算。
房产有可能增值，房租也有可能涨价，这个计算器也有考虑。缺省情况房产年增值2%，房租年增长4%。但是，如果按照北京现在的情况，房产年增值大概是10%，房租好像没涨过，那么，看下面：

只需要一年，买房就比租房划算了。夸张吧。
当然，买房还是租房，有很多变化的因素，这个计算器只能起一个参考作用，划算不划算，还是要你自己说了算。

买房还是租房　买房还是租房