解读经济适用房新规定

最近，陆续出台的经济适用房新规成为业界关注的焦点话题。４月底出台的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》第一次明确指出了 “已购经济适用住房住满５年方可按市场价上市出售”。紧接着，５月中旬下发的《经济适用住房管理办法》再次对经济适用房的上市出售问题做出明确规定，“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售”。随后，北京市国土资源和房屋管理局下发了《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》，出台了北京市经济适用住房上市出售的管理细则。
一系列新规定明确指出，经济适用住房是具有保障性质的政策性商品房，严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。经济适用住房项目建设必须采取公开招标的方式确定开发企业，面积严格控制在中小套型，中套面积在８０平方米左右，小套面积控制在６０平方米左右。确定经济适用住房的价格应当以保本微利的原则，销售实行明码标价，不得在标价之外收取任何费用。
政府有关部门应当对购买经济适用住房的申请人进行公示，只有符合规定条件的家庭才能购买或承租一套经济适用住房；经济适用住房只有在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再次购买经济适用住房。办法要求，用于个人购房贷款的住房公积金，优先向购买经济适用住房的个人发放。办法还明确指出，集资、合作建房也是经济适用房的组成部分。
对于此次经济适用房管理办法集中在二手房市场的规范限制，专家认为，经济适用房更重要的是在开发、首次销售环节。解决经济适用房的问题不能仅在二级市场进行规范限定，一级市场的规范控制才能从源头上解决经济适用房投机炒作问题，让经济适用房交到真正的低收入人群手中。
二手房交易中介机构之一的“我爱我家”的相关负责人对于经济适用房的新政策发表了观点。“我爱我家”公司认为，首先，新政策的出台有利于打击“投机炒作经济适用房”的行为，有利于落实以经济适用房解决低收入阶层住房问题的政策意图。例如北京北部二手经济适用房的交易量节节攀升，新政策的出台将有利于打击针对经济适用房的炒房投机行为，落实国家经济适用房开发主旨，实现低收入阶层及弱势群体的安居乐业。
其次，根据“住满５年”的新政策，北京第一批经济适用房入住高潮在２０００年、２００１年，因此在一两年之后，有可能形成二手经济适用房上市交易的高潮。
但专家也认为，新政策的出台很大程度上是考虑到低收入阶层的安居问题，保障社会资源分配的公平、公正，但新政出台的同时也应考虑房地产二级市场的繁荣发展问题。去年上海二手房的交易量为２３万套，北京才２．１万套。今年北京全年二手房交易有望达到５万套，但是想要突破这个门槛，就需要政府在出台新政的同时，既要考虑公平问题，同时还要兼顾效率，进一步通过宏观调控手段、政策手段和金融手段促进二手房源的释放和交易量的增加，例如减免相关税费、简化过户手续流程，促进银行转按揭的开展等。