房贷：提前还vs按期还 能减少利息？

由于工作的关系，经常有客户向笔者咨询，现在手头有了一笔整钱，你看是用来提前还住房贷款好，还是按期还好？正确回答这个问题，需要根据客户家庭的具体情况来定，如果直接回答说提前还好，或者按期还好，都有可能会误导客户。

有债也能一身轻

韩国人朴容锡讲了一个提前还贷的事例。甲、乙都有房贷。甲省吃俭用提前归还了贷款，乙也省吃俭用，除了按期归还房贷的月供外，余下的存入了银行。5年后，甲、乙都不幸失了业。甲因为没有一点积蓄，生活立即陷入了困境。而乙因为有积蓄，就是在二年内找不到工作，还能正常生活。这是一部韩国版的\"有债也能一身轻\"的故事。

这则故事对我们的启示是：如果你的工作稳定，没有失业、收入锐减之类的后顾之忧，手头有了整钱（1万元的倍数，因为提前还贷的起点是1万元），提前归还房贷不失为一种明智之举，因为借银行的钱必须以支付一定的利息。如果你的职业不固定，收入时高时低，建议平时还是积蓄一定数额的应急资金为好，不必急着摆脱房贷债务。

理财收入VS房贷利息

一位姓曹的客户，在是否提前还贷的问题上，和太太争论起来。曹先生坚持认为炒股好，赶上个牛市行情说不定投入的资金会翻一番。曹太太则认为，一方面房贷利息高，另一方面股市行情并不好，还是提前还贷好。相对于7.47%（2009年1月1日起执行）的房贷利率来说，买国债或存5年定期储蓄，仅从投资收益的角度考虑的确不划算。如果有更好的投资渠道或项目，不论是投资金融（股票、外汇、黄金），还是投资实业（商铺、开店、合伙做生意），如果年收益率能在8%以上，那就没有提前还贷的必要。否则，就不如提前还贷。

能否减少房贷利息？

有不少人提前还贷是出于理财的考虑，以减少房贷利息的支出。提前还贷是否真能减少利息支出呢？

我国房贷的还款方式绝大多数采用等额本息法或等额本金法。同样的贷款金额，采用等额本息还款法，因为每期的月供额度相同，故而在最初的还款额中，利息支出占的比重最高、本金支只占很小一部分，以后利息逐期减少，而归还的本金则逐期增加。后一种还款方式，每期归还的本金都一样多，而利息的占比逐期减少。明白了这一道理后，单纯从理财角度考虑，采用等额本息法的贷款者，如果还款期限已经过半，就没有必要提前还贷，因为此时提前还的主要是本金，而减少的利息支出有限；采用等额本金还款法的贷款者，还款期限若已超过了1/4，那也没有必要提前还贷了，因为提前归还的贷款中，本金占比已超过利息。

由此可见，如果想减少利息支出，提前还贷就没有必要；若想减少背负的债务，那最好提前还贷。