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购房者房贷按揭不妨这样操作

来源:找法网 2011-06-20 11:01:47阅读数:

3月17日,央行取消房贷优惠利率,杭州银行个人住房贷款的相关政策、品种、服务措施的微妙变化,牵动众多按揭购房者神经。带着那些正准备按揭购房、或已办理个人住房按揭贷款的市民,在贷款或还贷中经常会碰到的一些主要问题,记者昨天采访了杭州一些银行的房贷专家,他

      3月17日,央行取消房贷优惠利率,杭州银行个人住房贷款的相关政策、品种、服务措施的微妙变化,牵动众多按揭购房者神经。带着那些正准备按揭购房、或已办理个人住房按揭贷款的市民,在贷款或还贷中经常会碰到的一些主要问题,记者昨天采访了杭州一些银行的房贷专家,他们的一些解释,可以让购房者在遭遇类似疑问时,按图索骥地寻找到解决方案。


      哪一种还款方式比较好


      据深圳发展银行杭州分行有关人士介绍,目前,银行个人住房按揭贷款的还款方式主要有按月(季)等额本息还款(也称等额还款法);按月(季)等额本金还款(也称递减还款法);以及两种还款法的多次转换。同时,还可以(部分)提前还款和缩短还款期限等。


      至于选择何种还款方式,则因人而异。一般说来,收入稳定或有增长预期的购房者,适合等额还款法,这样整个贷款期的还款压力是不变的;而现有余款较多或日常收入远高于债务支付的购房者,适于递减还款法,这样整个贷款期的贷款利息会较少。当然,针对部分收入变动较大的购房者,我们建议可以分期组合两项还款法,达到既可以应对合理的还款压力,又适度的节约部分贷款利息。


      最长贷款期限如何测算


      贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。比如一位今年40岁的客户来购房,按揭合同签约之日是2005年4月15日。那么,如果该客户的实际生日在4月15日前,他的按揭最长期限为24年;如果该客户的实际生日在4月15日或之后,他的按揭最长期限为25年。


      贷款期限的选择应该因人而异。“主要考虑三方面的因素”深发展有关人士解释:一是购房者可能的最长按揭贷款期限;二是根据购房者自身状况,如积蓄、日常收支、还款压力等;三是需要适度关注宏观经济情况,如经济降息期或加息期等。一般说来,在自身条件允许下,经济降息期,应适当延长贷款期限;经济加息期,应适当减短贷款期限。


      二手房按揭需注意限制


      一手房与二手房差异,造成了银行发放贷款时的不同风险,因此,杭州各家银行对一手房与二手房的按揭政策是区别对待的。在办理二手房按揭贷款时,银行的限制性政策比较多。


      一般银行放发二手房贷时,需符合以下条件:首先是已取得房地产权证的商品房,或立即可以取得房地产权证并入住的商品房。在房龄方面,深发展的条件需是不超过20年的普通住房和不超过15年的其他房产,有些银行在这方面的限制更为严厉;在贷款成数上,普通住房最高8成,而其他房产最高6成;在贷款期限方面,普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和最长不超过30年,其他房产的已使用年限与贷款年限之和最长不超过20年(且贷款期限最长不超过10年);贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。


      按揭还没有完能否转卖?


      对办理完按揭,且按揭贷款尚未还清的情况下,允许办理房屋转按揭的,目前深圳发展银行已明确有此业务。据介绍,无论哪家银行办理的按揭,都可以由发展实现转按揭。主要有两种方式,一是由银行提供一笔赎楼贷款,以便买楼人买断并终止原银行按揭;二是银行给买楼人提供二手楼按揭。

      3月17日,央行取消房贷优惠利率,杭州银行个人住房贷款的相关政策、品种、服务措施的微妙变化,牵动众多按揭购房者神经。带着那些正准备按揭购房、或已办理个人住房按揭贷款的市民,在贷款或还贷中经常会碰到的一些主要问题,记者昨天采访了杭州一些银行的房贷专家,他们的一些解释,可以让购房者在遭遇类似疑问时,按图索骥地寻找到解决方案。


      哪一种还款方式比较好


      据深圳发展银行杭州分行有关人士介绍,目前,银行个人住房按揭贷款的还款方式主要有按月(季)等额本息还款(也称等额还款法);按月(季)等额本金还款(也称递减还款法);以及两种还款法的多次转换。同时,还可以(部分)提前还款和缩短还款期限等。


      至于选择何种还款方式,则因人而异。一般说来,收入稳定或有增长预期的购房者,适合等额还款法,这样整个贷款期的还款压力是不变的;而现有余款较多或日常收入远高于债务支付的购房者,适于递减还款法,这样整个贷款期的贷款利息会较少。当然,针对部分收入变动较大的购房者,我们建议可以分期组合两项还款法,达到既可以应对合理的还款压力,又适度的节约部分贷款利息。


      最长贷款期限如何测算


      贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。比如一位今年40岁的客户来购房,按揭合同签约之日是2005年4月15日。那么,如果该客户的实际生日在4月15日前,他的按揭最长期限为24年;如果该客户的实际生日在4月15日或之后,他的按揭最长期限为25年。

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