不动产抵押须先行抵押登记

不动产抵押进行担保的一个法律要件是抵押人与抵押权人要签定书面的抵押合同，即要以文字记载，明确双方的权利与义务。大多数情况下，抵押双方都签定了书面的抵押合同，并且抵押权人大都要求抵押人将其所抵押的房地产的房产权证或土地证一并交给抵押权人保管。抵押权人一旦拿到房产权证或土地证，将这些证件锁入保险柜便觉得万事大吉。但他们都没有料到，有的抵押人一方面将房产证和土地证交给金融机构保管（或称抵押给金融机构），一方面又到房屋土地管理部门报案称丢失了原证件，请求申领新证件，往往抵押人都能如愿以偿。当领了新证件后，该抵押人就又去其他金融机构如法炮制同样的抵押担保贷款程序，而原来的金融机构却蒙在鼓里，一直到担保期届满，金融机构欲要行使抵押权时，却被告知所保管的证件早已失去法律效力。上述金融机构所遭遇到的情况绝不是虚构，实际上这种情况为数并不少。

之所以出现上述的情况，究其原因，主要是抵押程序不完备，缺少另一个法律要件，即办理抵押登记，只有办理了抵押登记，在法律上抵押才是有效的、成立的、受到法律保护的。

我国《担保法》规定，房地产抵押须在签定抵押合同的30日内到房地产所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续。抵押登记手续是一个不可缺少的法定程序，也是不动产抵押活动中的一个不可缺少的法律要件。

在办理抵押登记时，房屋土地管理部门会在房屋产权证上他项权利一项中注明抵押情况，并盖上抵押印章。到抵押期届满，由抵押双方共同持原抵押合同到房屋土地管理部门办理注销抵押登记手续。这就避免了抵押人重新领证的可能性。如果抵押人欲重复抵押其已经抵押的不动产，必须征得原抵押权人的书面同意。

所以抵押双方在签定完抵押合同后，应立即去办理抵押登记手续，而不是只由抵押权人将房产权证或土地证保管起来就万事大吉。抵押权人应当知道，在破产清算程序里，设有抵押的债权优先受偿，而抵押是否具有法律效力，取决于有没有完成抵押登记手续。

办理抵押登记时，抵押双方应带齐以下有关法律文件：

1、营业执照复印件。
2、抵押当事人的身份证明或法人代表证明书。
3、如代理人办理，应有法人代表或当事人（被代理人）的授权委托书。
4、借款合同（主合同）。
5、抵押合同。

6、抵押物的产权证明（包括《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》）。
7、如果抵押物属于合资企业或股份公司拥有，应有董事会同意抵押的决议书。
8、如果是重复抵押，应提供前抵押权人同意再次抵押的书面文件。
9、如果是共有房产的抵押，应提供所有共有人同意的书面文件。
10、抵押人应有声明其所提供的抵押物没有任何法律瑕疵的书面文件。
11、以及其他与抵押有关的法律文件。