诚意金还是定金？

诚意金还是定金？
一、承办律师：张黔林律师
二、委托人：原告施红
三、案情：
2006年12月15日，施红与中介公司签署《房地产居间合同》。合同约定，中介公司为施红购买沪青平公路某号别墅提供房产居间服务；若出售方在该居间合同签署之日起三日内（即2006年12月18日下午一点前）未同意该条件，则中介公司应立即无条件归还诚意金。于当日，施红按照合同约定，向中介公司交付5.7万元（即房屋总价格的1％）作为诚意金。
居间合同签订后，施红委托我站律师提供法律服务，律师在调查房屋权属时发现该房屋设有240万元的贷款抵押和100万元的典当抵押。由于多次协商不成，施小姐提出要求中介公司返还5.7万元诚意金，而中介公司却说已将该诚意金作为定金交给了上家，所以不能返还。此后，施小姐委托我站律师将中介公司告到法院，要求返还诚意金。
四、原被告的理由：
原告认为被告中介公司在签订合同时未如实告知房屋的抵押情况，也未督促房屋权利人及时取消抵押，致使房屋买卖合同在2006年12月18日前不能签订，因此应按合同约定返还原告的诚意金。
被告却认为，被告是房屋买卖的居间人，已为原告找到了合适的房源，并签订了《房地产居间合同》。在签约当日即在原告同意的情况下将原告交付的诚意金5.7万元作为定金交付给房屋上家。被告认为，上家未能将房屋的抵押情况如实告知原、被告，责任应在上家。原告主张的诚意金已作为定金交付给上家，因此原告应要求上家返还，而不能要求中介公司返还。
四、法院判决：
一审法院经审理认为，原、被告签订的《房地产居间合同》合法有效，合同约定原告的购买条件未能在2006年12月18日下午一点之前得到出售方认可，则被告应立即无息返还诚意金。但被告作为居间方在履行居间合同中向原告收取的诚意金与定金性质截然不同。被告辩称该款项已通过定金收据方式在当事人之间形成了新的合议，遭原告否认，被告提供出售方签名的定金收据作为证据，该证据上并无原告方签字。因此该收据不足以证明原告同意将诚意金作为定金支付给出售方。故判决被告向原告归还已收取的诚意金，案件受理费由被告承担。一审判决后，双方均未上诉。
五、对本案的分析
1、原告对房屋抵押情况的不知情影响了法官的心证
中介公司在居间合同中的作用是为委托人提供信息、促成交易，那么他的主要义务就是如实告知委托人与交易相关的信息。在房地产居间合同中，中介公司的主要义务是如实告知他所提供的房源的真实信息，包括是否有抵押、有何种抵押等。
在签订居间合同前，中介没有对房屋权属进行认真调查，致使原告在签订《房地产居间合同》时对房屋的重大事项不知情，给交易造成重大障碍。在这种情况下，法院很难认为房地产买卖行为是可以继承履行下去的，因此法院的判决是在“不能履行买卖合同”的基础上做出的。
2、诚意金的性质要根据合同约定
＜房地产居间合同＞中对诚意金的约定为：“如买方上述购买条件未能在本合同约定的时间内得到卖方认可，则居间人应立即无息返还买方诚意金。如原告与被告介绍的出售人签订房地产买卖合同，则原告同意将该诚意金转为支付被告的服务报酬。”
现在，卖方未认可买方的交易条件（实际上，因为抵押未及时撤销，买卖已不能完成），双方也没有签订买卖合同。现在中介公司认为“诚意金已经原告同意转为定金”这一事实应当由中介公司举证。但中介公司提供的卖方签收的定金收据上又没有原告的签字认可，因此法官认为中介公司应当承担败诉的责任。
在二手房交易中，诚意金转定金问题引起了许多纠纷，对诚意金的性质一定要看合同是怎么约定的，还要看合同约定在什么情况下诚意金就转为定金了。因为，如果仅仅是诚意金的话，并不能约束双方，而一旦转为定金，双方就要受到定金罚则的约束。