重庆某实业项目转让合同纠纷案

　　重庆市某建设开发有限公司与重庆某实业(集团)有限公司项目转让合同纠纷案

　　原告重庆市某建设开发有限公司，住所地重庆市某区桂花路**号。 法定代表人何某才，董事长。 委托代理人乔某模，男，该公司总经济师。 委托代理人张某强，重庆渝万律师事务所律师。 被告重庆某实业(集团)有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路**号。 法定代表人赵某学，董事长。 委托代理人殷某宏，男，该公司副总经理。 委托代理人沈某刚，重庆功某律师事务所律师。 原告重庆市某建设开发有限公司(以下简称某建设公司)诉被告重庆某实业(集团)有限公司(以下简称某公司)项目转让合同纠纷一案，本院于2006年3月20日受理后，依法由审判员李先华担任审判长，与审判员李学文、刘健组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序并于2006年7月13日公开开庭进行了审理。原告某建设公司的委托代理人乔某模、张某强，被告某公司的委托代理人殷某宏、沈某刚均到庭参加诉讼。

　　根据原告某建设公司的申请，本院于2006年3月20日至5月24日期间，将被告某公司在重庆市商业银行民生路支行、中国工商银行重庆大江支行、交通银行重庆巴南支行、交通银行重庆巴南支行大江分理处部分帐户及在四川省崇州市生产资料市场旧城改造项目的投资资金予以冻结，将某公司法定代表人赵某学名下型号为RX300MCU35L-AWAGKW牌照号为渝AD****的凌志轿车一辆、某公司开发的重庆大江广场二期部分房屋、三峡·万高国际的部分房屋及三峡·万高国际的部分机器设备予以查封。本案现已审理终结。 原告某建设公司诉称：双方于2003年6月25日签订《项目合作投资协议》，于2003年7月31日签订《项目转让合同书》，于2004年7月19日签订《高笋塘商业广场三峡万高国际工程补充协议(一)》和《高笋塘商业广场营销合作协议》。按前述协议和合同约定，某建设公司将位于某区高笋塘的某区高笋塘商业中心广场新建商业中心大楼项目(项目范围：商业中心大楼±0.00层建设用地约3200平方米及其对应的负一层、负二层，其位置以规划红线图和规划平面布置图为准，商业中心大楼负一层、负二层对应部分位置以附图所示为准)转让给某公司。某公司向某建设公司支付项目转让款1.15亿元。其中，合同签订之日支付500万元，商业中心工程进度至负二层完工时支付2000万元，商业中心工程进度至±0.00层完工时支付3500万元，商业中心工程进度至一层完工时支付2000万元，商业中心工程进度至四层完工时支付1500万元，商业中心工程主体验收合格后支付1500万元，余款500万元在该项目竣工验收合格后15日内据实支付。某公司付款每逾期一某按应付款项的万分之三承担违约责任等。某建设公司按约履行了义务。某公司未按约支付项目转让款，也未按其承诺的支付计划支付项目转让款。经多次催促，某公司至今仍有70730300.48元项目转让款未付。某公司还将属于某建设公司的物业擅自预售了约109.29平方米。为了三峡·万高国际早日投入使用，某建设公司为某公司垫支工程款9758088.73元。请求：判令某公司向某建设公司支付项目转让款70730300.48元并承担逾期支付的违约金18599700元(按日万分之三计算至2006年7月13日止);判令某公司返还擅自预售的属于某建设公司的房屋约109.29平方米或返还其相应的预售价款;判令某公司支付某建设公司垫支工程款9758088.73元及利息187932元(按商业银行贷款利率计算至2006年7月13日止);判令某公司承担诉讼费用。 被告某公司答辩称：双方订立合同属实，但所订合同显失公平。经测算，转让土地每亩达2000多万元，价格太昂贵。某建设公司亦存在相应的违约行为，如办理预售许可证延迟，土地使用权手续至今未办至某公司名下，税务优惠政策未到位。现公司因涉嫌非法吸收公共存款，法定代表人赵某学被羁押，虽然本案为民事纠纷，但希望本案与相关案件由政府出面统一解决。某建设公司同意延期支付期间不应计付违约金。

　　原告某建设公司为证明自己主张的事实，在本院指定的举证期限内向本院提交了以下证据材料：1、《项目合作投资协议》。2、《项目转让合同书》。3、《高笋塘商业广场三峡·万高国际工程补充协议(一)》。4、《高笋塘商业广场营销合作协议》。证据1-4证明某公司应支付转让款1.15亿元，付款期限，双方约定的其它事项。5、《三峡万高国际项目转让款支付期限说明》、对应工程进度的部分监理日记、某建设公司与重庆金科建设监理有限公司的《委托监理合同》、某公司向重庆市某建筑工程总公司发包三峡万高国际商都工程的《建设工程施工合同》、某公司与重庆市永固建设工程监理有限公司的《委托监理合同》、《三峡·万高国际商都工程延期监理费支付协议》、《监理合同补充协议书》，证明相应楼层的完工时间及支付转让款的时间，即合同订立之日2003年7月13日应支付500万元、2004年6月9日应支付2000万元(负二层完工)、7月6日应支付3500万元(±0.00层完工)、8月28日应支付2000万元(一层完工)、10月12日应支付1500万元(四层完工)、11月18日应支付1500万元(主体验收合格时间)、余款500万元至少应在2005年9月9日支付(承诺2005年9月9日开业)。6、重庆某集团万高国际项目应承担利息或违约金一览表(2006年3月13日、7月13日)、重庆某集团万高国际项目利息计算表(2006年3月13日、7月13日)、重庆某集团项目款到位统计表及进帐单、收款收据，证明某公司尚欠项目转让款70730300.48元及截止2006年7月13日止逾期付款违约金18599700元(按日万分之三计算至2006年7月13日止)。7、双方往来函件：资金支付计划(2004年8月16日、9月15日)关于请求延期支付高笋塘商业广场三峡·万高国际项目转让价款的函、关于三峡·万高国际相关问题的回复、三峡·万高国际剩余款项支付计划、关于同意延期支付高笋塘商业广场三峡·万高国际项目转让价款的函、关于加大三峡·万高国际项目建设营销力度的函、关于尽快支付三峡·万高国际项目转让款的函、关于敦促三峡·万高国际项目建设和转让款支付的函，证明某公司违反约定，逾期支付转让款。8、项目主要手续：关于高笋塘商业中心广场整体改造工程立项的批复、关于增加高笋塘商业广场整体改造工程项目业主的批复、建设用地批准书、商品房预售许可证、国土使用权证，证明某建设公司依法办理了相关手续，按合同约定履行了义务。9、某公司擅自预售某建设公司房屋情况：商品房买卖合同，证明某公司擅自预售某建设公司房屋109.29平方米，价款为2473458元。10、某建设公司为解决三峡·万高国际未完工程垫支工程款情况：费用报销审批单、收据、委托书、借条，证明某建设公司为解决未完工程，至2006年7月6日止垫支工程款共计9758088.73元，所垫支工程款至2006年7月13日止的资金利息为187932.44元。 被告某公司对某建设公司提交的证据的真实性无异议。其质证意见是：1、某建设公司有违约行为。2、项目转让合同显失公平。3、某建设公司于2004年12月16日发函同意延期支付转让价款，从这个日期开始不应再计算违约金或利息。4、用地手续等都未办至某公司名下，双方的转让未完成。 被告某公司在本院指定的举证期限内没有提交证据。 依据当事人双方的陈述及对所提交证据的质证意见，本院确认以下事实： 2003年2月10日，某区计委批准同意某建设公司高笋塘商业中心广场整体改造工程项目立项。同年2月25日，某区国土局给某建设公司核发了高笋塘商业中心广场建设用地批准书。同年6月25日，某建设公司与某公司签订《项目合作投资协议》，约定高笋塘商业中心广场项目转让价款为1.15亿元，项目占地3200平方米(广场±0.00层)、对应部份负一层2999.34平方米、负二层2736.90平方米，负一层和负二层建筑主体由某建设公司负责，片区拆迁由某建设公司负责等条款。同年7月31日，某建设公司(甲方)与某公司(乙方)签订《项目转让合同书》。该合同书主要内容为：一、项目基本内容：1、项目名称：某区高笋塘商业中心广场新建商业中心大楼。……。3、项目范围：商业中心大楼±0.00层建设用地约3200平方米及其对应的负一层、负二层。其位置以规划红线图和规划平面布置图为准。商业中心大楼负一层、负二层对应部分位置以附图所示为准。二、项目转让总价：1.15亿元，包括项目拆迁安置成本、土地价款和该项目负一、负二层主体建造费用。三、支付方式：乙方向甲方支付该项目转让款项1.15亿元，具体支付方式：1、合同签订之日支付500万元;2、商业中心工程进度至负二层完工时支付2000万元;3、商业中心工程进度至±0.00层完工时支付3500万元;4、商业中心工程进度至一层完工时支付2000万元;5、商业中心工程进度至四层完工时支付1500万元;6、商业中心工程主体验收合格后支付1500万元;7、余款500万元在该项目竣工验收合格后15日内据实支付。四、责权利：1、甲方权利义务：(1)、甲方负责该项目开发建设所有手续的办理并承担相关费用;(2)、甲方负责该地块内的所有拆迁安置工作并承担全部费用;……;(4)、本项目所涉及税、费由甲方向某人民政府争取优惠政策并由甲方缴纳;(5)、该项目的预售许可证在工程进行到±0.00层时由甲方办理完毕并交付乙方使用;……;(9)、该项目实施至±0.00层时，由甲方将土地出让手续办至乙方名下(并由甲方承担所有费用);(10)、甲方享有收取乙方支付的商业中心项目转让款共计1.15亿元的权利;……。2、乙方权利义务：……;(4)、配合甲方办理有关手续和向政府申请有关优惠政策;(5)、承担商业中心除对应的负一层、负二层建筑主体以外的工程建设费用;……;(8)、该项目的所有收益归乙方享有;……。六、违约责任：……;3、甲方不能按规定时间办理该项目预售许可手续、国土出让手续、产权初始登记办证手续，则每逾期一某按乙方投资总额的万分之三承担违约责任;4、乙方付款每逾期一某按应付款项的万分之三承担违约责任等内容。 高笋塘商业广场改造项目于2003年8月开工，拆迁及±0.00层以下由某建设公司负责完成。2004年3月4日，某区计委批准同意高笋塘商业广场整体改造工程项目增加某公司为项目业主。同年6月9日，高笋塘商业广场中心大楼工程负二层完工，按合同约定某公司应付项目转让款2000万元，某公司实际于同年3月4日付款400万元，于同年5月27日付款600万元，欠付项目转让款1000万元。2004年7月6日，高笋塘商业广场中心大楼工程±0.00层完工，某公司按约应付项目转让款3500万元而未付，累计欠付项目转让款4500万元。同年7月19日，某建设公司(甲方)与某公司(乙方)签订《高笋塘商业广场三峡·万高国际工程补充协议(一)》，取消了“甲方负责该工程的所有施工建设”的约定，将±0.00层以上的出资建设变更为“该项目±0.00以上由乙方出资，自行委托具备相应资质的建设单位进行施工建设，甲方配合乙方工作”等。至此，高笋塘商业广场中心大楼工程±0.00层以上部分由某公司自行发包，该部分某公司称之为三峡·万高国际商都工程。2004年7月19日，双方还签订了《高笋塘商业广场营销合作协议》。同年7月27日，某区国土局核发了用地单位为某建设公司、某公司的建设用地批准书，用地面积12000平方米，取得土地使用权方式为出让。同年7月28日，某区房管局给某建设公司、某公司高笋塘商业广场负一层10170平方米房屋核发了商品房预售许可证。2004年8月16日，某公司给某建设公司出具资金支付计划称：预计万高国际主体于2004年11月完工，在此期间，某公司将安排4800万元支付项目转让款;预计万高国际于2005年5月某式对外营业，计划于2004年12月至2005年4月支付项目转让款5000万元。2004年8月28日，高笋塘商业广场中心大楼工程一层完工，某公司按约应付项目转让款2000万元，其实际于同年8月10日付款200万元，累计欠付项目转让款6300万元。同年9月15日，某公司给某建设公司出具资金支付计划称：预计万高国际主体于2004年12月完工，计划在此期间安排6500万元项目转让款;预计万高国际于2005年4月某式对外营业，计划于2005年1月至3月每月支付项目转让款800万元、4月支付项目转让款900万元。2004年10月12日，高笋塘商业广场中心大楼工程四层完工，某公司按约应付项目转让款1500万元，其实际于同年9月22日付款400万元，于同年10月8日付款100万元，累计欠付项目转让款7300万元。2004年11月12日，某公司给某建设公司出具请求延期支付项目转让款的函，承诺将项目所有销售收入全额用于支付项目转让价款并不再挪用，确保2005年2月底前完成项目转让价款的支付，满足《项目转让合同书》约定条款等内容。同年11月18日，高笋塘商业广场中心大楼工程主体工程验收合格，某公司按约应付项目转让款1500万元，其实际于同年10月22日付款100万元，于同年11月11日付款100万元，累计欠付项目转让款8600万元。2004年11月30日，某公司付项目转让款50万元。同年12月16日，某建设公司出具同意延期支付项目转让款的函，载明：贵公司2004年11月12日《关于请求延期支付高笋塘商业广场三峡·万高国际项目转让价款的函》收悉……同意贵公司提出的资金支付计划……若贵公司不能尽快落实相关协议及承诺，我公司保留要求贵公司承担违约责任并赔偿相应损失的权利。2004年12月20日，某区房管局核发了售房单位为某公司，项目名称为三峡·万高国际商都的7层19314.19平方米房屋的商品房预售许可证。同年12月31日，某公司支付项目转让款100万元。2005年1月21日，某公司支付项目转让款200万元;同年1月26日支付项目转让款200万元;同年2月4日支付项目转让款100万元;2005年2月22日支付项目转让款100万元;同年3月4日支付项目转让款200万元;同年3月18日支付项目转让款150万元。2005年4月1日，某公司给某建设公司出具关于三峡·万高国际相关问题的回复：关于剩余款项支付计划为：4月份支付2500万元，5月份支付5000万元，6月份支付4000万元。同年4月6日，某公司支付项目转让款200万元。同年4月25日，某区国土局重新核发了权利人为某建设公司、某公司，面积为11600平方米的土地使用权证。同年4月21日，某公司支付项目转让款100万元。2005年4月29日，某公司给某建设公司出具剩余款项支付计划称：预计万高国际于2005年9月9日某式开业，计划5月份支付2500万元，6月份支付3000万元，7月份支付1500万元8月份支付500万元，总计支付7500万元，其余尾款可在8月份及以后尽快达成共识进行结算后予以支付。同年5月16日，某建设公司致函某公司，要求确保名品购物城和三峡·万高国际各独立门面于5月30日前交房等。2005年5月25日，某建设公司致函某公司称：你公司受让实施的三峡·万高国际项目，项目转让总价1.15亿元。该项目主体已于2004年底竣工并验收合格，现某实施内外装。按双方《项目转让合同书》约定，你公司应支付项目转让款至1.10亿元，而时至今日，到位资金仅3800万元。现函告贵公司，请遵守约定，尽快支付剩余项目转让款。2005年6月20日，某公司支付项目转让款300万元;同年7月20日，某公司支付项目转让款44万元。同年9月23日，某建设公司再次致函某公司催促项目转让款。2005年11月9日，某公司支付项目转让款899699.52元;同年12月15日，某公司支付项目转让款130万元;2006年1月20日，某公司支付项目转让款63万元。至此，某公司共计支付项目转让款44269699.52元，尚欠70730300.48元。三峡·万高国际商都工程至2006年7月13日本案开庭时尚未竣工验收。 另查明，某公司在对外预售房屋时，将属于某建设公司的房屋109.29平方米预售给了李芸、陈念南、李长龙、王家国、易绍久五人，共计收取售房款2473458元。 还查明，从2005年12月26日至2006年7月6日期间，某建设公司受某公司委托，为某公司代付材料款、工程款、员工工资、设备款、设备租金、电费等共计9758088.73元，该部分垫支工程款截至2006年7月13日止，按商业银行同期贷款月利率8.16‰计算的利息为187932.44元。 本案审理中，某公司同意将某建设公司诉请返还财产(房屋或相应预售房款)纠纷与项目转让合同纠纷并案审理。 本院认为，某建设公司与某公司签订《项目合作投资协议》、《项目转让合同书》及其补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按合同约定履行。某公司截止2006年1月20日，仅支付项目转让款44269699.52元，违反合同的付款约定，已构成违约。故某建设公司主张某公司给付下欠的项目转让款70730300.48元并依合同约定按日万分之三承担欠付项目转让款违约金的诉讼请求成立。但某建设公司所主张的计算违约金的方法未体现高笋塘商业广场中心大楼(三峡·万高国际商都)主体工程验收合格后某公司陆续支付项目转让款而致欠款数额随之相应减少的情形，故本院对某建设公司诉请的违约金数额予以调整后，依法支持15276760.18元，对其主张的其余部分违约金的诉请则依法予以驳回。虽然双方当事人在合同中约定余款500万元在项目竣工验收合格后15日内支付，且该项目至2006年7月13日尚未竣工验收，但某公司给某建设公司的付款计划中所承诺支付完项目转让款的时间均在2005年9月之前，某公司所做承诺理应对其具有约束力。同时，某公司在请求延期支付项目转让款的函中明确承诺不再挪用该项目的所有销售收入，其还在2005年4月29日的支付计划中明确计划于当年9月9日开业，而某公司又是该受让项目的业主，故该项目未竣工验收的责任应在某公司一方。因此，某建设公司关于项目转让余款500万元某公司应于2005年9月9日支付的主张成立。由于某公司并未明确承诺该500万元不能按期支付将承担日万分之三的违约责任，而某建设公司要求计算该500万元项目转让款的违约金的诉请又没有合法依据，故对该部分违约金的请求本院不予支持。某公司擅自预售属于某建设公司房屋，理应返还原物。返还财产与项目转让合同属不同的法律关系，本不宜并案审理，但由于某公司同意将两者并案审理，且符合诉讼便利、经济的原则，故本院决定与本案合并审理。鉴于某建设公司主张返还的房屋已预售给他人，为保护善意第三人的合法权益，本院对某建设公司要求返还原物的主张不予支持，而对其要求某公司返还相应售房款的主张予以支持。本案中，某建设公司受某公司委托代付材料款、工程款等款项，某公司应当清偿某建设公司代付的费用并承担相应利息。某建设公司主张某公司给付垫支材料款、工程款等款项并按商业银行同期贷款利率支付利息的请求成立。某公司抗辩称本案转让项目单位土地面积的价格背离了市场价格构成显失公平，但其没有提供充分的证据予以佐证。某公司应支付的项目转让价款1.15亿元中不仅是地价，而且还包含了拆迁安置成本、土地出让金和该项目负一层、负二层建筑成本等。同时某公司未在合同签订后的1年内申请变更或撤销该合同，依据《合同法》关于具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭的规定。某公司抗辩称合同显失公平的理由没有事实和法律依据，本院不予支持。本案中，某建设公司在办理项目预售许可证、国土使用权证方面有所迟延，某公司抗辩称某建设公司亦有违约行为的理由成立，但某公司并没有举证证明某建设公司迟延办证已足以影响其项目的开发和预售。2004年7月6日高笋塘商业广场中心大楼工程±0.00层完工。按合同约定，某建设公司应办理预售许可证，但其于2004年7月28日才办理预售许可证，迟延了22某。按合同约定，某建设公司亦应向某公司支付759000元违约金，该笔违约金可在某公司应承担的违约金中冲抵，即某公司实际还应承担14517760.18元的违约金。2004年12月16日某建设公司在复函某公司请求延期支付项目转让款时，虽同意延期支付，但明确表示若某公司不落实其相关协议及承诺，某建设公司保留要求某公司承担违约责任并赔偿相应损失的权利。因此，不能认定某建设公司的复函是对原付款约定的变更而放弃追究某公司的违约责任。某公司抗辩称某建设公司同意延期支付项目转让款期间不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款和《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项、第五十五条第(一)项、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第三百九十八条的规定，判决如下： 一、由被告重庆某实业(集团)有限公司于判决生效后10日内给付重庆市某建设开发有限公司项目转让余款70730300.48元，并偿付逾期付款违约金14517760.18元(已冲抵某建设公司应承担的违约金759000元); 二、被告重庆某实业(集团)有限公司于判决生效后10日内将预售给李芸、陈念南、李长龙、王家国、易绍久的房屋的价款2473458元返还给重庆市某建设开发有限公司; 三、被告重庆某实业(集团)有限公司于判决生效后10日内偿还重庆市某建设开发有限公司垫支工程款9758088.73元，并支付该垫支工程款的利息187932元。 四、驳回重庆市某建设开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费500650元、其他诉讼费164004元、财产保全费400，500元，共计1065154元，由重庆市某建设开发有限公司负担53257.7元，由被告某公司负担1011896.3元。 诉讼费用已由原告预交，被告负担之金额应迳付原告，本院预收的诉讼费用不作清退。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费500650元、其他诉讼164004元(开户行：中国工商银行重庆市江北区加州分理处;帐号：310002311900202511;收款人：重庆市财政局)。递交上诉状上诉期满后7日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，双方当事人是法人的为6个月，一方或双方是自然人的为1年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审　判　长　李　先　华 审　判　员　李　学　文 审　判　员　刘　　　健 二OO六 年 九 月 八 日 书　记　员　龙　江　莉[page]