购房合同、贷款合同解除，开发商向银行支付按揭贷款
【案情简介】
2013年9月5日，刘某与乌市某房产公司签订《商品房预售合同》，约定由刘某购买该公司开发的某小区住宅一套，总房款45万元，首付13万元，余款以银行贷款方式支付。同时，刘某、房产公司与乌市某银行签订《房产抵押贷款合同》，由该银行向刘某贷款32万元用于支付房产公司的购房款，刘某按月向银行支付房屋按揭款，房产公司以其保证金账户资金提供担保，刘某以其购买的房屋提供抵押。至2014年11月，房产公司超过约定交房时间已达3个月以上，构成违约，根据合同约定，刘某有权解除合同。于是，刘某停止向银行支付按揭款，并要求解除《商品房预售合同》，因协商不成，2015年4月，刘某将房产公司诉至乌鲁木齐市头屯河区人民法院，要求解除购房合同并返还其已付房款。头屯河区人民法院判令解除双方签订的《商品房预售合同》，房产公司返还刘某首付款13万元。因剩余房款涉及贷款，该院未做处理，建议由三方协商解决。后2015年12月，刘某以房屋买卖合同已解除，贷款合同无履行之必要为由，将房产公司及银行诉至乌鲁木齐铁路运输法院，要求解除《房产抵押贷款合同》，并由房产公司返还其已向银行支付的按揭款7.9万余元。
【审理情况】
乌鲁木齐铁路运输法院一审认为，刘某的请求于法有据，应予以支持，遂判令解除刘某、房产公司与银行签订的《房产抵押贷款合同》，并由房产公司返还刘某7.9万余元购房款。房产公司不服，提出上诉。
乌鲁木齐铁路运输中级法院二审认为，贷款买房形成了开发商、购房人及银行间的三角法律关系，即开发商与购房人之间的房屋买卖合同关系，购房人与银行之间的贷款合同关系以及开发商与银行之间的担保关系。解除合同时，要实现恢复原状，赔偿损失，则应由开发商向购房人返还全部购房款(首付款、贷款支付的房款、手续费等)，并赔偿其给购房人造成的损失(如购房人已向用户支付的按揭款利息等)；购房人向银行返还剩余贷款并承担相应违约责任；银行解除房屋上设立的抵押预告登记。符合上述内容方能彻底解决纠纷。本案中刘某已在头屯河区人民法院的诉讼中解除了购房合同，并收回了首付款及手续费。刘某本次诉讼要求解除《房产抵押贷款合同》，并要求房产公司返还其已付按揭款本息7.9万余元，该请求虽有事实及法律依据，但由于刘某主张的款项未涵盖其向银行申请的全部购房贷款数额(银行已付贷款32万元，除购房人已付按揭款7.9万元中的本金外均尚未收回)，因此，即便一审法院对刘某该请求予以支持，但并不能完全解决纠纷，且因合同解除，银行就房屋的抵押预告登记亦已失去法律效力，丧失了实现债权的保障。而一审法院在审理中未向银行释明合同解除的后果，银行也未提出反诉，亦未提出上诉。
【法官提示】
按揭贷款买房涉及开发商、购房人及银行三方主体，三者间形成三角法律关系。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条、25条的规定，因开发商违约导致商品房买卖合同解除的，购房人有权同时要求解除按揭贷款合同，法院可合并审理。因此，遇有该类案件时，为一次性解决纠纷，避免当事人反复提起诉讼形成的诉累，一方面，购房人应在诉讼时掌握此技巧，避免多次提起诉讼；银行也应注意维权，在购房人的诉请未涵盖全部贷款金额时，应及时提出请求，做出抗辩，有效维护自身合法权益。另一方面，法院在立案时可向当事人解释法律规定，建议当事人一并诉讼，或在当事人分开诉讼仅要求解除购房合同时，要求当事人追加银行为第三人或被告，并以贷款全额提出请求要求开发商予以返还。法院在审理阶段也应及时释明，并可判令由开发商直接向银行偿还按揭贷款、向银行承担购房人应承担的责任。
