限购令导致业主买房无法过户

　　2011年3月24日当日，王某与李某通过某房屋中介公司签订了一份房屋买卖合同，然而，王某因合肥三套房政策限购无法完成过户而诉请解除与李某的房屋买卖合同纠纷。这是三套房政策限购以来该院受理的第一起要求解除合同的案件。日前，合肥市庐阳区人民法院受理这起房屋买卖合同纠纷案件。

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　　三套房限购引纠纷

　　2011年3月24日晚，合肥市房地产管理局正式公布合肥市升级版限购令细则，严格执行限二禁三，该限购政策于2011年3月28日实施，有效期到2011年12月31日。

　　2011年3月24日当日，王某与李某通过某房屋中介公司签订了一份房屋买卖合同，购买李某某一套房屋，双方约定，合同签订之日支付定金2万元。由于此前王某名下已有2套房，这套房属第三套房，王某无法完成过户，于是诉至法院，要求法院判令解除合同，退回定金。

　　本案最终在法官的调解下，被告李某返还了原告王某定金2万元。

　　限购政策是否对履行合同产生实质影响?

　　本案中涉及的法律问题则是政府出台的限购政策是否对合同的履行环境产生了实质性影响，若产生实质性影响那么是属于不可抗力还是情势变更呢?法院认为应当具体问题具体分析。

　　对于政府禁令，一般来说可能会造成不可抗力;对于政府管制，一定要结合签订的合同来加以分析。对于能履行的，应该依照诚实信用原则继续履行合同。特别是对于金钱债务的履行应当更加严格适用。结合本案双方签订的合同时间以及综合双方对合同的认识，应当认为双方对政府出台限购政策均无法认识到，且继续履行无法完成，故应当适用不可抗力予以解除合同，以从实质上平衡合同双方。但亦有观点认为政府出台限购第三套房政策导致不能履行合同应当属于情势变更。

　　不可抗力，是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。

　　两者区别主要表现在：1、客观表现不同：不可抗力表现为人力不可抗拒的自然力，如地震、台风、洪水、海啸、旱灾等(自然灾害)，也包括社会异常事件，如战 争、罢工、暴动等;情势变更表现为意外事件、社会经济形势的急剧变化、物价飞涨、货币严重贬值、金融危机和国家政策的转变等事由。2、适用范围不同：不可 抗力为法定免责事由，适用于违约责任和定金。4、免责程度不同：不可抗力导致合同不能履行，一 方当事人当然免于承担违约或侵权责任;在发生情势变更的情况下，即使法院或仲裁机构同意变更或解除合同，并不当然免除该当事人对对方当事人的赔偿或补偿责 任。5、当事人享有的权利性质不同：在不可抗力下，当事人享有延期履行、部分履行或解除合同的权利为形成权，只要不可抗力发生后，当事人履行了附随义务， 即可发生法律上的后果，无须征得对方当事人同意;情势变更情形下的变更或解除合同，当事人不能自行决定，须申请人民法院或仲裁机构决定。

　　法院认为本案有不可抗力因素

　　那么，在本案中，虽然双方订立了房屋买卖合同，双方均有意履行完合同规定的内容，但由于限购政策原因无法完成过户，且该不能过户的行为系不能避免不能克服的。因此，应当认定该行为构成不可抗力，而非情势变更。若本案中合同内容可以履行但政策因素导致费用过高或者其他后果，履行对一方显著不公，在这种情况下，可以结合实际情况认定为情势变更，但不能认为不可抗力。(王磊 刘军 郭致远)