公建配套房产权属争议及权属争议期间房屋出租获益争议

　　公建配套房产权属争议及权属争议期间房屋出租获益争议

　　上海市第二中级人民法院

　　民事判决书

　　(2006)沪二中民二(民)终字第16号

　　上诉人(原审原告)上海某房产经营开发公司，住所地上海市光复西路**号。

　　法定代表人李某明，经理。

　　委托代理人马某琪，上海市某律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)上海某汽车材料有限公司，住所地上海市玉田路**号**室。

　　法定代表人李某芬，经理。

　　被上诉人(原审被告)上海市虹口区某管理办公室，住所地上海市四平路**号。

　　法定代表人曹某兴，主任。

　　委托代理人陆某，系该办公室职员。

　　上诉人上海某房产经营开发公司(以下简称“某房产”)因财产权属纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2002)虹民一(民)初字第3714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

　　原审查明，原审原告系上海市汶水东路**号商场底层房屋开发商。原告与原审被告上海市虹口区某管理办公室(以下简称“某办”)于1997年2月27日签订公建配套协议书，约定原告按住宅总建筑面积3.5%配建某600平方米，该某产权归某办所有，并约定具体位置及今后面积以附图所列红线划定面积为准。1999年6月30日，原告将上海市汶水东路361号底层建筑面积600平方米房屋在开具房屋固定资产调拨单及单位空屋调用单后交付某办并由该网点办使用至今。原审另查明，某办于1999年8月28日与原审被告上海某汽车材料有限公司(以下简称“某公司”)签订租赁协议约定：某办将上述361号底层面积60.99平方米系争房屋租赁给某公司经营，期限为5年零4个月(自1999年9月1日至2004年12月31日止)，年租金为人民币(以下币种均为人民币)12,000元。签约后，某办将系争房屋交付某公司使用。因建设中环线及原告与某办的诉某，某公司未向某办支付租金。2004年12月30日，某办与某公司签订租赁合同，约定租赁期限至2009年12月31日止。原审再查明，1999年12月1日，原告向有关部门申请变更上述汶水东路361号门牌号为361、363、365号。当月24日，上海市虹口区房屋土地测绘中心出具房屋土地测绘技术报告书为：上海市汶水东路361、363、365号建筑面积共计837.77平方米，(其中361、363、365号建筑面积分别为155.69平方米、595.7平方米和86.38平方米)。2000年9月26日，原告取得上述361、363、365号房屋的房地产权证。

　　2002年7月，原告涉某要求某公司迁让。审理中，同年8月，某办涉某要求确认上海市汶水东路361号房屋产权归某办所有。2004年2月，上海市第二中级人民法院以(2003)沪二中民二(民)终字第185号民事判决书认定原告与某办于1997年2月27日签订公建配套协议书依法有效，并确认上述363号房屋所有权归某办所有。2004年6月，某办认为原告在公建配套协议书明确其开发住宅面积16,968平方米，应交某配套面积为600平方米，而原告实际开发面积为21,188.22平方米，以原告因增容而应交某配套面积为由，再次涉某要求确认上述361号房屋归其所有。原审法院(2004)虹民三民初字第747号民事裁定书以某办与原告就增容部分应交某配套面积未达成协议为由，裁定驳回某办的起诉。

　　原审原告某房产诉称，系争房屋产权系原告所有，被某公司长期占用，为此多次要求该公司迁出，但某公司均以其只和某办有租赁关系而拒绝。现诉请原审二被告迁出系争房屋，并连带偿付2001年1月1日至迁出之日止的房屋使用费69,000元和水、电、煤、物业管理费。[page]

　　原审被告某公司辩称，2000年某公司与某办签订租赁合同，系争房屋系某办出租给某公司，租期至2004年底。租期届满后，某公司与某办又续签了租赁合同，期限至2009年。故某公司与原审原告无关，不同意其诉请。

　　原审被告某办辩称，原审原告在1999年6月31日已将系争房屋按公建配套房屋无偿调拨给某办。嗣后，某办将该房出租给某公司。由于上海市汶水东路建造中环线以及诉某原因，某公司至今未付租金。

　　原审法院认为，原上海市汶水东路361号房屋经原审原告向有关部门申请分列为现有的上述汶水东路361号、363号、365号，其中363号房屋经生效判决确认为某办所有，而361号房屋原告亦已取得房地产权证，原审被告某办与某公司在原租赁协议届满后再签订租赁合同，延长租赁期限，显属不当，原告要求某公司迁出系争房屋，理由正当，依法应予支持。原告要求二被告支付房屋使用费一节，因二被告的租赁关系基于原告向某办交付原上述汶水东路361号钥匙的行为而产生。嗣后，某办与原告为该361号房屋权属争议至今，故原告要求二被告支付房屋使用费，不予支持。至于某公司与某办之间的租赁纠纷，可另行处理。某公司对系争房屋租赁后的装潢问题在本案中不主张权利，故原审法院不予处理。

　　原审法院审理后，作出判决：一、被告上海某汽车材料有限公司、被告上海市虹口区某管理办公室应自本判决生效之日起七日内迁出本市汶水东路361号，该房屋由原告上海某房产经营开发公司收回;二、被告上海某汽车材料有限公司、被告上海市虹口区某管理办公室应自本判决生效之日起七日内按单据结清水、电、煤、物业管理费;三、原告上海某房产经营开发公司要求被告上海某汽车材料有限公司、被告上海市虹口区某管理办公室连带偿付2001年1月1日至迁出之日止的房屋使用费69,000元的诉某请求，不予支持。

　　某房产不服，上诉称：原审判决以及生效的法律文书均已确认原上海市汶水东路361号门牌内600平方米的房屋已交付给被上诉人某办，目前上述地址361、365号门牌的房屋已属上诉人所有。现被上诉人某办将上诉人名下的系争房屋出租给被上诉人某公司使用，显然违反了有关权利人对自己财产享用占有、使用、收益和处分权利的法律规定。原审以系争房屋的权属存在争议为由，对上诉人要求两被上诉人支付房屋使用费的诉请不予支持的判决，显然认定事实有误，适用法律不当。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决第三项，并支持上诉人在原审中的该项诉请。

　　某公司辩称：其是与被上诉人某办签订的租赁合同，与上诉人某房产无合同关系。上诉人将其作为案件当事人没有任何理由。签约后，由于中环路的建设，路况不佳，系争房屋大多数时间均关门未营业，只偶尔开门也未营业、盈利，故从未支付过租金。目前，某公司于2005年8、9月左右，在原审判决前已迁出系争房屋，有关租赁协议实际已解除，故不同意上诉人的上诉请求。

　　某办辩称：其与某房产签订的公建配套协议书中的红线范围包括了系争房屋在内，且该房已由某房产自愿交付给某办。生效的法律文书虽然明确了目前上述地址中的363号房屋属于某办所有，但是并未对包括系争房屋在内的上述361、365号房产作出确认。上述地址的原361号门牌分号，是上诉人自己申请，并非某家公安部门的行政规定。而且由于市政建设的原因，虽然与某公司签订了租赁协议，但是至今未收取过租金。据此，某办认为原审判决正确，请求本院依法驳回上诉人某房产的上诉请求。

　　经本院审理查明，原审判决认定的事实无误。[page]

　　本院认为，法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。虽然上诉人某房产与被上诉人某办就系争房屋的归属问题发生纠纷至今，但是已经生效的法律文书确认现上述地址的363号房屋属某办所有，而系争房屋的产权人是某房产，故上诉人依法享有对该房的所有权。某房产于2000年9月26日依法取得系争房屋在内的相关房地产权证后，要求享有系争房屋的收益权利，于法有据，本院应予支持。由于被上诉人某办签订系争房屋租赁协议后，未收取过租金，某房产要求某办连带偿付有关房屋使用费的诉请，无事实依据，本院难以支持。某公司虽未与某房产建立合同关系，但其自与某办签订租赁合同后，实际占有、使用了系争房屋，且未支付过租金，而该部分利益应归产权人某房产享有，故某公司应参照与某办签订的租赁合同所约定的租金标准向某房产支付使用费。某公司关于其签订租赁协议后的绝大多数时间内未使用系争房屋，以及目前已迁出系争房屋的辩称，缺乏足够的证据印证，本院难以采纳。故某房产要求被上诉人支付系争房屋自2001年1月1日起至实际迁出之日止的使用费，本院应予支持。但某房产计算的使用费69000元的金额，与事实不符，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和某民法通则》第五条，《中华人民共和某民事诉某法》第一百五十三条之规定，判决如下：

　　一、维持上海市虹口区人民法院(2002)虹民一(民)初字第3714号民事判决第一、二项;

　　二、撤销上海市虹口区人民法院(2002)虹民一(民)初字第3714号民事判决第三项;

　　三、被上诉人上海某汽车材料有限公司自本判决生效之日起七日内，支付上诉人上海某房产经营开发公司自2001年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费(该费用以每年人民币12000元计算)。

　　一、二审案件受理费人民币2,568元，由上诉人上海某房产经营开发公司负担人民币500元，被上诉人上海某汽车材料有限公司负担人民币1568元，被上诉人上海市虹口区某管理办公室负担人民币500元。

　　本判决为终审判决。

　　审判长郑某萍

　　代理审判员虞恒龄

　　代理审判员吴俊

　　二○○六年二月二十四日

　　书记员仇祉杰