因限购令买不了房 退房可退订

　　“现在已经明确无法继续过户，但是交出去的定金该怎么办?”作为买家，读者范先生和陈女士相继来电，表示卖家愿解除合同，却不愿退还全部定金。

　　业内人士预计，随着细则逐渐清晰，深圳将进入解约高峰期。律师认为只要买方能够证明确属“限购”，可以解除买卖协议，并拿回全部定金。有中介高层表示，已有买方通过诉讼拿回全部定金。

　　房子没买到，定金难拿回

　　“我们前后共付了4 .5万元定金，现在业主只同意退还1万元。”范先生8月底签订合同以208元万的总价买入罗湖山湖居的顶楼复式，并前后支付共4 .5万元的定金。由于业主无法赎楼，且产权中另有1%产权人过世仅办理遗产公证而没有进行产权转移登记，范先生拒绝以“一笔款”方式赎楼。随后限购令出 台，范先生属于“被限”行列，合同无法继续履行，但是业主只同意退回1万元定金，多次协商无果。南都记者联系到业主林女士，她认为合同拖入限购令是因为买 方本身就不愿履行协议，才借助限购令解除合同，并且现在看房子的人那么少，她已经错过了卖房的最佳时机。对于是否只打算退还1万元定金，她表示要与买家 “面谈后再说”。

　　陈女士笑言自己是最后一批“进笼子”的人，她于限购令的前一天签订买卖合同并现场交付定金3万元，次日限购令出台一 切手续停滞下来，上周经过协商，业主只同意退还2万元。“这一个月来业主的实际损失只有不到2000块钱的租金，并且业主亲口承认这个房子加价2万元已经 再次对外放盘，但是他却以损失了市场机会为由，扣下了我的1万元定金。”陈女士无法理解。

　　若能证明“被限”，应全部退定

　　由于钱已入袋，目前业主心态比较强势，虽然理论上说应该全部退定，但是据目前了解到的情况来看，真正全部拿回定金的却多通过法律程序。

　　至于目前“行规”退定比例多少，美联物业香蜜湖区域经理王彩荣表示，“目前还没有进入退定的高峰，暂时没有行规可以比照操作，但是我们区域内已经有一单因限购无法继续过户，买方通过诉讼拿回了全部定金。”

　　中原地产蛇口区总监郭辉也认为主要看业主心态，目前辖区内也出现因限购令而解约的情况，其中有一单业主在签订解除合同的当场便退还了全部定金。

　　合同法中关于定金规定违约方应该双倍返还定金“国家新政策的出台对于合同执行属于不可抗力的范畴，所以合同双方均无违约责任，100%退还定金就可 以。”大成律师事务所合伙人张翔认为，“也不排除有买方借限购令悔约，所以建议在解除买卖协议时，要求买方提供资料证明自己确属限购范畴，并且买卖双方应 该先签署解除买卖合同协议。”广东信荣律师事务所主任律师张茂荣也认为限购令导致无法过户，买方无过错，可以要求解除合同并拿回全部定金。

　　“近期关于退定咨询的人很多，但是真正走上诉讼的还不多，相信解约退定的高峰期即将临近。”同时张翔还表示我国并非案例法，后续案例仍需重新审理，不能比照已经出现的判决结果办理。