广州市住宅小区物业管理节能环保管理规范（讨论稿）

1 范围 1
2 规范性引用文件 1
3 定义 1
4 日常管理服务 1
5 建筑物附属设施设备的节能环保管理 2
6 环境卫生管理 6

广州市住宅小区物业管理节能环保管理规范

1　范围
本标准规定了广州市住宅小区物业管理服务中，在保证业主（用户）日常生活安全、舒适、方便和对其服务优质的前提下，实施节能环保措施，降低能耗和保护好环境的基本管理要求。
本标准适用于本行政区域内居住建筑类中的住宅物业管理服务中的节能环保活动。
2　规范性引用文件
下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。
建设部CJJ27-2005《城市环境卫生设施设置标准》
建设部建住房［2000］008号《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》
广州市规划局穗规［2002］805号《建筑物分类标准》
中物协［2003］1号《物业管理服务等级标准》
3　定义
3.1　节能，是指加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源。
3.2　住宅：指依据广州市规划局穗规【2002】805号《建筑物分类标准》<试行>界定的居住建筑类住宅。
3.3　负荷：电力系统中所有用电设备所耗用的功率。
3.4　线损：电能经过输配电设备和线路传送，不可避免地产生的功率损耗和电能损耗.
3.5　线损率：线路损耗的电量（或功率）占输入总电量（或总功率）的百分比。
4　日常管理服务
4.1　建章立制
建立物业管理节能环保制度体系，包括但不限于员工岗位责任制度、岗位考核制度、员工工作程序、工作标准、设备设施台帐、操作规程、维护保养计划、紧急事故处理程序及相关记录表格等。应结合季节、气候等因素，制订符合实际情况的公共设备设施开关控制制度，并做好相应的执行及监控记录。有条件的，建议实施《GB/T24001—2004 IDF ISO14001：2004的环境管理标准》。
4.2　公众服务措施与要求
4.2.1　室内装饰装修管理
在办理住宅室内装饰装修管理登记服务工作中，根据国家有关节能材料相关标准，配合开展节能环保材料和器具的推广。
在室内装饰装修活动中，严格禁止损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的行为。不得将建筑垃圾混入生活垃圾，不得将危险废物混入建筑垃圾。应当及时清运施工过程中产生的建筑垃圾，并按照城市人民政府市容环境卫生主管部门的规定处置，防止污染环境。在已竣工交付使用的住宅楼宇内，十二时至十四时、二十二时至次日七时，禁止使用电钻、电锯、电刨、冲击钻等工具从事产生环境噪声污染的室内装修、家具加工等活动。
4.2.2　用能监测
按照物业管理服务规范要求，定期抄录小区用能计量表读数，定时汇总用能状况。发现异常波动，在一个工作日内向供能单位报告。
4.2.3　天面管理
加强天面管理，积极配合政府有关部门实施天面绿化隔热改造，规范业主自发采取的天面绿化隔热行为。保证消防通道畅顺，荷载安全，避免出现排水口堵塞、疏水不畅等现象。
4.2.4　宣传引导
在小区内设置节能环保宣传栏，设置小区公共设施设备环保标识和宣传标语。禁止吸烟的场所，必须设置禁止吸烟标志。
4.2.5　热线电话服务
设置热线服务电话，为小区业主、住户提供大件物品回收、建筑余泥清运等有偿中介服务。
5　建筑物附属设施设备的节能环保管理
5.1　供水设施设备
5.1.1　水泵房管理
确保泵房的通风。采取变频供水系统的水泵房，应符合其控制箱的工作环境温度要求，配置空气调节器的，应调至适宜的工作温度，并可在确保足够工作空间前提下，对机房进行间隔。地面宜铺地砖或涂地板漆，以防止水泥地面粉末对设备设施的损坏，提高设备使用的安全可靠性。
5.1.2　供水设施设备
5.1.2.1　水泵控制箱
按照物业管理服务规范，定期检查仪表、指示灯、开关、电源、电压、电机工作电流、继电器、接触器、所有接线，检查调整水位开关。防止工作异常增加能耗和/或出现水箱溢流现象。
可用浮球阀作缺水停泵的电气控制；采用变频控制器的，可增设缺水停泵装置，以防止水泵空转。
5.1.2.2　生活水泵（含电动机）
按照物业管理服务规范，定期检查水泵进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况，清洗管道滤网（器）。防止工作异常增加能耗。
5.1.2.3　供水管路与阀门
按照物业管理服务规范，定期检查阀门开关位置、管路接头、压力表；检查管道，清洗滤网；清洁减压阀；检修水龙头；清洁管井、管道与支架。防止工作异常增加能耗，防止阀门磨蚀产生噪音。
定期检查止回阀，防止高位水倒流导致水泵连续运转，增加能耗。
5.1.3　二次供水上、下蓄水池
5.1.3.1　水池管理
水池盖设有密封条、防蚊网并上锁；水池底无杂物堆放；水池附近无污染源，防止产生水质二次污染。
5.1.3.2　水池
按照物业管理服务规范，定期检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀、进水液压阀、水位控制浮球，防止出现水箱溢流现象；每年宜安排进水液压阀解体清洁，池内扶梯除锈，防止产生水质二次污染。
5.1.3.3　水池清洗
按照市政园林部门的清洗程序监督专业清洗单位的操作，控制好排空水量，节约用水；按量使用政府部门规定的消毒药物，减少对环境的污染；排水时注意排水管道畅通与否。
在多层楼宇，可同时安排冲洗楼梯工作，以节约用水；
恢复供水后检查管道、阀门、浮球等设备零件，防止出现水箱溢流现象。
5.1.4　 供水系统应急处理
出现管道爆裂等紧急事件，接报后立即报告供水部门，并于25分钟内到位协助处理。
5.1.5　工作记录
工作记录及时、完整。
5.2　排污设施设备
5.2.1　资料与标识
建立完整的排污设施设备资料档案，绘制设施设备平面图；设施设备标识规范齐全，井、池盖编号清晰。以便于确定具体位置，应对紧急事件处置的需要。[page]
5.2.2　潜水泵