葫芦岛市人民政府关于印发葫芦岛市城市商业网点规划的通知

　　第一章　总则

　　第二章　规划的指导思想

　　第三章　规划的原则

　　第四章　葫芦岛市的商业现状与问题

　　第五章　发展目标

　　第六章　政策措施

　　第七章　附则

各县（市）区人民政府，市政府有关部门：

　　现将《葫芦岛市城市商业网点规划（文本）》（2004年—2020年）印发给你们，请认真执行。

　　二00五年五月九日

葫芦岛市城市商业网点规划（文本）（2004年——2020年）

　　为全面建设小康社会，结合葫芦岛市城市化进程的加快及适应经济国际化的扩大和新经济、新技术等因素对商品流通业的综合影响，根据《葫芦岛市城市总体规划》（1996—2020）和《葫芦岛市总体规划调整文本》（2002—2020），特制定《葫芦岛市2004年—2020年城市商业网点规划》（以下简称《规划》）。

　　第一章　总则

　　城为廓、市为实，“城”“市”一体、协调发展，科学制定城市商业网点规划既是保障居民基本生活的要求，也是繁荣市场、促进国民经济发展的需要。特别是随着社会经济的发展，需要针对葫芦岛市的商业体系进行深一步的剖析，制订城市商业网点规划及其发展支撑对策，以适应我国加入世贸组织后对外开放的新形势，形成良好有序的市场竞争环境，保障葫芦岛市商业快速、健康、有序、持续发展，达到树立形象、促进交流、繁荣经济、提高生活质量的目的。

　　（一）规划的作用

　　按照《葫芦岛市城市总体规划》（1996—2020）和《葫芦岛市总体规划调整文本》（2002—2020）的要求，未来葫芦岛市是我国北方著名的旅游度假胜地，是葫芦岛地区行政、经济、文化、商贸中心制定《葫芦岛市2004年—2020年城市商业网点规划》是加快商业现代化建设，使商业网点布局、结构、功能与国民经济发展和消费需求变化相适应，并有助于加强葫芦岛市商业的规范化、科学化管理，优化商业布局，有效配置资源，增强商业综合竞争力。

　　（二）规划的依据

　　（1）《中华人民共和国城市规划法》；

　　（2）建设部《城市规划编制办法及实施细则》；

　　（3）《全面建设小康社会，开创中国特色社会主义事业新局面》（党的十六大报告）；

　　（4）商务部《城市商业网点规划编制规范》；

　　（5）中华人民共和国国家标准《零售业态分类》；

　　（6）《城市居住区规划设计规范》，国家标准GB50180—936；《城市规划基本术语标准》，国家标准GB/T50280—988；

　　（7）《辽宁省国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》；

　　（8）辽宁省商业分级设置规范、辽宁省商业零售业态规范；

　　（9）辽宁省商业局、建设厅《转发商务部、建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》；

　　（10）《葫芦岛市国民经济和社会发展第十个五年计划和2010年远景目标》、《葫芦岛市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》；

　　（11）《葫芦岛市城市总体规划》（1996—2020年）、《葫芦岛市土地利用总体规划》（1997年）；

　　（12）《葫芦岛市城镇体系规划》；

　　（13）《葫芦岛市总体规划调整文本》（2002—2020）、《葫芦岛市总体规划调整说明书》（2002—2020）；

　　（14）《兴城市总体规划文本》、《兴城市总体规划说明书》

　　（三）规划的对象、范围

　　（1）规划对象

　　《规划》的对象为葫芦岛市房地产开发企业；城市商业网点，即批发、零售和服务业依法登记注册的拥有独立固定营业经营场所及一定业务人员的自然单位。

　　（2）规划范围

　　《规划》的范围包对葫芦岛市龙港区、连山区和兴城市的现状及规划约44.8平方公里内商业网点进行规划。（备注：根据《葫芦岛市城市总体规划》（1996—2020），葫芦岛市中心城区面积2000年约44.8平方公里，2010年约52.5平方公里，2020年约65平方公里。）

　　（3）人口规模

　　本规划之规划区域内截止2003年底现状非农业人口为56.08万人，其中连山区29.42万人；龙港区13.93万人；兴城市12.73万人。本规划远期2020年规划区域内非农业人口规模预计为127.02万人，其中连山区66.64万人；龙港区31.55万人；兴城市28.83万人。

　　（4）规划的期限

　　《规划》的期限为2004年——2020年（2011——2020年为远期；2021年以后为远景）。

　　第二章　规划的指导思想

　　葫芦岛市的城市发展定位为以石油、化工、冶金、造船等为主体的工业城市；是我国北方著名的旅游度假胜地，是葫芦岛地区的行政、经济、文化、商贸中心。据此，葫芦岛市城市商业网点规划的指导思想是：以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导；以老工业基地振兴为契机；坚持以城建市、以市兴城、商业与城市建设和经济社会可持续协调发展的方针；以方便人民生活、提高城市居民生活质量为根本出发点；以“商旅互动”促进葫芦岛市国家级、国际性旅游开放城市建设；有效合理利用社会资源，优化商业网点布局结构和服务功能，引导商业现代化进程；全面提升葫芦岛市商品流通业整体水平，推动建设和谐葫芦岛和提前实现“小康社会”的战略目标。

　　《规划》的总体要求是：“树立形象，扩大影响，繁荣经济，改善生活，城乡统筹”。

　　——树立形象。围绕建设葫芦岛新兴旅游城市的目标，从适应经济全球化的要求出发，高标准推进商品流通业现代化；商业网点建设必须有远见，立意高，突出城市文化和品位，强调对外形象和特色，努力把葫芦岛市建设成为商业设施健全、业态功能配套、购物环境优美，商品特色鲜明，对郊县经济辐射和带动作用强，经济繁荣，能展示葫芦岛新形象的主要窗口。——扩大影响。改善发展环境，主动接受环渤海经济一体化和东北亚经济圈的辐射，创造条件，吸引强势商业企业发展；大力发展商贸旅游业，保护和发扬丰富的人文与自然旅游资源吸引各地游客前来观光购物；以商品和服务为载体，促进对外交流，加快物流、人流、资金流和信息流向葫芦岛市集聚。

　　——繁荣经济。以推动全市经济社会发展为主题，走“以城建市，以市兴城”的新路子，通过商品流通业的发展，发扬优势、服务主体经济，带动葫芦岛市迈向工业化、城镇化和农业现代化。

　　——改善生活。树立以人为本，为民便民的思想，以提高人民的物质文化生活水平为根本出发点，加快商品流通现代化进程，为全面建设小康社会提供丰富的生活内容，努力实现全市人民生活方式的飞跃。

　　——城乡统筹。葫芦岛市的城市化特点为农村区域非常广阔，点多面广，网点规划中应坚持城乡统筹、东西兼顾、点面协调的原则，平衡发展城市和农村商业。

　　第三章　规划的原则

　　（一）与城市总体规划相结合原则

　　网点规划要纳入城市总体规划。要以城市公共设施建设分区发展目标和功能定位为基础，结合社区划分，立足城市整体发展，适度超前，统筹构建网点布局。

　　注意与城市道路交通发展相结合，网点布局既要利用道路交通条件为消费者集聚和扩大商圈辐射范围作支撑，又要考虑人流方便，与道路交通功能相对错位。商业群组、商业街区、大型商业设施建设必须与道路交通功能有机结合，其中包括有足够的停车场地。要做到流通与交通共畅。

　　（二）科学规划，优化布局原则

　　网点建设要遵循市场经济规律，有利于促进企业的公平竞争。网点布局要充分考虑一定地域内的同业竞争状况。对竞争不够充分的地域，应适当发展网点；对竞争相对充分的地域，应适度控制新增同类网点；对竞争十分激烈的地域，应严格控制新增同类网点尤其是大型商业设施。网点建设应大中小型、集中与分散、综合型与专业性合理配置。对现有网点通过优化资源配置，完善整体功能，提升网点品位，鼓励发展连锁超市、便利店、折扣店、专卖店等新型业态，控制发展百货店、杂货店和商品市场，达到数量和质量的统一，保持一定的淘汰率与置换率。

　　（三）与经济发展水平相适应，重点突破原则

　　必须从市情出发，充分体现葫芦岛市各地区经济社会发展的阶段性和差别性，以商兴业、以业聚商，有重点、分阶段、有步骤地推进商品流通业现代化。优先发展商业基础设施条件较好、潜力较大，对提高全市人民生活购物影响大的商贸中心区和社区商业，重点发展旅游商业，不断壮大商业规模、完善功能、集聚资源，实现经济繁荣。同时，商业网点建设要与葫芦岛市经济发展状况、消费群体分布和购买力水平相适应，避免贪大求多、过分聚集和重复建设；要充分考虑市场环境、现有网点状况及交通设施条件和周边地区消费水平；既要着眼于长远，科学预测未来发展趋势，又要从实际出发，合理配置网点总量、规模、档次和业态，构建现代流通网络体系。

　　（四）着眼未来，可持续发展原则

　　改造与新建相统筹，坚持技术进步、勇于创新；推进城市商业网点规划，要面向现代化，以改善城市人民生活环境质量和提高城市综合竞争力为目标，走绿色商业发展道路；正确处理商业网点规划与产业结构调整、生产力布局、城市化发展、生态建设，开发新区与改造旧城，以及改进生活方式、就业方式与提高城市文明程度的关系，坚持城乡商贸经济与环境协调发展并举的方针，强化综合运输体系和基础设施建设，加强历史文化遗产保护，促进城市、经济、人口、资源、环境的协调发展。

　　（五）规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合原则

　　正确处理发挥市场机制作用与加强政府引导的关系，充分发挥市场机制在资源配置和商品流通业现代化进程中的基础性作用，尽可能多的通过市场作用吸引各种生产要素投入到商业建设中去；积极改善政府对商品流通业的管理、引导和规范作用，政府的职责主要是规范制度、编制城市商业网点总体规划并监督执行，制定政策，搞好服务，改善环境，加快商业流通业现代化建设，要走出一条在政府引导下，主要通过市场机制作用建设城市商业网点的路子。

　　第四章　葫芦岛市的商业现状与问题

　　（一）葫芦岛市商业发展现状

　　1990年1月，葫芦岛建立为省辖市，辖3区、2县、1市。截至2003年底，全市土地面积1.04万平方公里，其中市区面积44.8平方公里，耕地面积22.5万公顷；总人口271.43万人，其中非农人口79.44万人。

　　葫芦岛的区位条件和资源状况主要呈现以下几方面特点：

　　（1）地理位置重要，但经济影响力弱；

　　（2）交通便利，但通道经济发展缓慢；

　　（3）农业、水产资源丰饶，但市场化程度低；

　　（4）能矿资源丰富，但开发利用不足；

　　（5）旅游景点多，但知名度不高。

　　改革开放以来，特别是建市以来，葫芦岛市的商业发展和市场建设取得了显著成绩。2003年全社会消费品零售总额78.56亿元，人均2899元。多元化市场竞争格局已经形成，多样化的市场流通形式和新型业态不断出现，流通现代化水平显著提高，市场的规范逐步完善，初步形成了有形市场与无形市场、批发市场与零售市场、城市市场与农村市场共同发展的商品市场体系。

　　总体而言，葫芦岛市的商业规模不断扩大；商业现代化水平显著提高；流通体制改革逐步深化，国退民进基本完成；对外开放步伐加快。

　　（二）葫芦岛市商业发展存在的问题

　　葫芦岛市是一个年轻的发展中的城市，既有优势，又有不足。其主要薄弱环节是城市规模小，经济实力弱，投资规模小，财政实力弱，就业规模小，科技、人才实力弱。因为“小”，导致商贸功能和市场功能“弱”；由于“弱”，反过来又制约着城市产业的分工协调发展，制约着城市经济的发展。具体而言，葫芦岛市的商业建设存在散、乱、空和一定程度的低档次重复建设问题，主要表现在：

　　（1）葫芦岛市的商业总体规模已经接近饱和，但结构不合理，大型商业设施过度集中于老城区；

　　（2）网点布局由于历史原因，未能系统规划，呈现散乱格局；

　　（3）经营管理上存在粗放经营问题；

　　（4）低档次重复建设较多，部分商业网点空置现象严重；

　　（5）真正有一定规模的超市较少；

　　（6）社区商业发展欠缺，部分地域的居民商业配套不足；

　　（7）商业利用外资处于较低水平；

　　（8）旅游商业不配套。

　　第五章　发展目标

　　葫芦岛市城市商业网点规划目标为：

　　——巩固基础、突出优势、商旅互动、协调发展；

　　——创新新区、调整老区、发展旅游、加强社区。

　　（一）总体目标

　　（1）规划目标

　　葫芦岛市城市商业网点建设的发展目标是立足和服务于葫芦岛市，并适当辐射周边地区，逐步实现与国际接轨。2020年，基本建成商业网点布局和业态结构合理，服务功能完善，既引导、满足消费，又创造、扩大消费的区域性商贸旅游中心。初步形成以旅游商贸为特色，以连锁商业为核心的实体网络和以电子商务为主的虚拟网络相结合的零售商业服务业体系，奠定以信息技术为主要支撑的现代商业基本框架。达到全国中小城市的一流水平，总体上接近世界中等发达国家的中小城市商业水平。

　　（2）总量预测

　　全市预测社会消费品零售总额年平均增长10％，2010年达到153.09亿元（其中批零贸易138.55亿元），2015年达到246.55亿元（其中批零贸易223.14亿元），2020年达到397.08亿元（其中批零贸易359.37亿元）。

　　（3）营业面积

　　参照同类城市的标准及本市商业营业面积现状，确定葫芦岛市人均（非农业人口）占有商业营业面积为1.4平方米。根据人口预测2020年葫芦岛市规划区内商业营业总面积宜控制在1778万平方米左右（按总人口127万人，人均1.4平方米计）。

　　（4）结构目标

　　旧城区以调整、改造、提高为主，控制总量，合理配置，提高质量，走内涵发展道路；商业零售、营业面积基本保持现有基础水平，适度调整。重点发展旧城以外新建城区和居住区。强化沿街门店的规划和控制。

　　商业重点发展地区，严格按人均标准配置，以尽快适应海滨型城市建设及建成良好人居环境。逐步调整商业零售、批发面积及网点比重。逐步形成“多层次、多中心”的布局结构。其中，商业调整要坚持新老结合、分别规划、分类指导的方针，即：对于老城区，坚持控制、调整、提高；对于新城区，坚持发展、充实、完善；对于兴城市，坚持突出旅游特色。

　　（5）最终，葫芦岛市城市商业网点形成重点建设“一、二、四、四、一”的格局，即：1、一个商业文化广场：

　　——广场拟建在现飞天广场区域，集商业、旅游、休闲、健身、文化、会展于一体；

　　——广场将包括购物广场、电影院、文化广场、会展中心、健身娱乐等；

　　——广场将实现多功能集聚、系列化服务、庭院式购物、花园式消费；

　　——广场也将成为葫芦岛市的一个标志性形象、并可成为一个新的旅游景点。

　　2、两个商业中心

　　连山老商业中心：

　　——依托连山区百货大楼区域进行建设；

　　——建设原则：控制、调整、规范、提高。

　　兴城商业中心：

　　——依托兴城古城南部区域进行建设；

　　——建设原则：充实、创新、完善、发展。

　　3、四条特色商业街

　　——民安步行街：保护、扶持、特色；

　　——兴城明代古城街：调整、完善、扩大影响；

　　——玉皇小商品街：充实、规范、提高；

　　——新区宏运步行街：充实、完善、提高，建议定位于时尚特色步行街。

　　4、四个重点集聚地区区域商业中心

　　——玉皇商城区域商业中心；

　　——龙港区区域商业中心；

　　——东窑地区区域商业中心；

　　——兴城泳装城—大学城区域商业中心。

　　5、一条商旅互动的生态带

　　——依托兴城海滨至葫芦岛张学良筑港纪念碑，形成一条商业旅游产业带；

　　——解决商旅协调、商旅互动问题；

　　——净化、美化旅游环境。

　　（6）其它

　　1、社区商业：重点解决社区生活问题，实现生活、便利、周到、舒适的目标。

　　2、连锁商店和电子家庭购物实现的社会消费品零售额占总比重的45%左右。其中连锁商业占40%左右，连锁经营覆盖行业在30种以上；电子商务占5%左右。

　　3、至远期末，将现有大部分“杂货店”通过加盟、特许形式发展成连锁的社区便利店或专业店。

　　4、逐步改造传统的中小百货店成为专业店、专卖店。

　　5、不断提高超市经营净菜的比重，推广生鲜食品超市的建设。

　　（二）城市商业中心

　　（1）一个商业文化广场——飞天广场

　　商业文化广场位于龙港区，以龙湾大街和海滨路交汇处的飞天广场、莲花广场为区域，建成后是葫芦岛市城市形象的重要标志。

　　商业文化广场的功能定位为：围绕展示葫芦岛市对外“窗口”的目标，突出龙港区政治、经济、文化的中心地位和作用，反映时代气息，实现文化、购物、娱乐、休闲功能多样化；文体、教育、商业服务立体化；绿化、交通环境生态化。

　　商业文化广场的布局构架为：实现形态格局与功能相柔和，构筑立体型空间，以主干道路为骨架，特色主题建筑为组团，次级街道为支线延展，以龙湾大街和海滨路交叉口为支撑，连接莲花广场、飞天广场，向海日路、龙锦街、龙秀街、龙前街、龙程街和龙警街拓展，坚持“树立形象，美化生活”的方针，通过高标准、高起点的规划，建设文化气息浓郁、交通顺畅、购物环境优美、商业设施完备，集购物、娱乐、文化为一体，商业功能、文化功能辐射全市，乃至周边城市的框架。

　　商业文化广场空间布局结构为：“一核、三组群结构”。

　　“一核”指：

　　充分利用街心交通环岛上矗立的“航天英雄”杨利伟的塑像及雕塑群为该商业文化广场的核心。

　　“三组群”指：

　　一是“以休闲娱乐为主体的组群”，在飞天环岛以西，西龙湾大街西北，海滨路西南，新建电影院主体工程，配套茶室、酒吧、咖啡屋、果汁亭等消费休憩场所；在飞天环岛以北，龙湾大街西北，海滨路东北新建体育场，配套游戏机房、网吧、卡拉OK，沐浴、餐饮店。该组团突出文化娱乐的主题，满足居民小康生活的需要，融休闲、文化、娱乐和餐饮为一体，营造环境宽松、氛围优雅，休憩场所充裕的休闲性健身娱乐场所，成为全市乃至周边市居民周末，节假日休闲消费胜地。

　　二是“以文化生活为主体的组群”，位于飞天环岛以南，龙湾大街东南，海滨路西南，建设一座市级图书馆和会展中心，与现有的青少年宫，配套书画阅览室、棋牌室、乒乓球房等文化娱乐设施融为一体，体现出文化型社会、学习型社会的氛围。

　　三是“以商业为主体的组群”。位于飞天环岛以东，西龙湾大街东南，海滨路西北，以大型超市等现代商业业态为主导，形成日常生活用品齐全，现代生活消费品突出时代气息，以品牌商品为主，价格适中，精品为辅的经营格局。以一流的优质服务，温馨服务和良好的经营理念、经商道德、营销方式、管理手段创建新型商业空间，将商业设施与市政、绿化、广告、灯光、雕塑、交通和谐地融为一体；以可持续发展、以人为本的理念提升商业文化广场内涵，营造一个文化文明程度都有示范性的商业文化广场。

　　飞天商业文化广场的规划指标：

　　规划期营业面积：2010年5.5—7万平米，2020年11—13万平米；辐射人口与商圈：核心商圈为龙港、连山，约80—100万人口，外围商圈为兴城及周边城乡，约200—300万人口。

　　该广场鼓励设置：电影院、体育场、图书馆、会展中心、大型百货店、高中档专卖店、特色店和其他配套餐饮、娱乐设施。

　　（2）两个中心

　　1、连山商业中心

　　该中心位于连山区，由连山大街、新华大街、中央大街、兴工大街等组成的中心区域。该中心主要服务于葫芦岛连山区市区顾客，客流量在300万人次/年以上。

　　该中心商业网点布局的基本任务可概括为：控制、调整、提高。连山商业中心经过长期建设，客观上已形成了百货商店——专业市场——商业街等不同业态的商业网点。该街区具有区位优势和文化优势，是典型的传统商业街区，是城市文化和传统的载体，具有独特人情味和魅力。

　　该商业中心应做到业态布局科学，功能结构清晰、配套；改善各类静态交通设施，形成通畅、安全、快速、便捷的购物交通；增强特色与节约用地相结合，注重商业设施更新与旧城改造相结合，不断适应居民居住水平和生活质量的提高。

　　连山商业中心应结合区位特点，提高商业集聚程度；推进经营结构调整，开拓延伸新的经营服务领域，完善经营服务功能，突出优势、特色经营、档次错开、门类齐全，形成具有休闲、旅游、购物为一体的特色商业氛围。

　　连山商业中心设置导向：改善整体环境，突出“交通为商业服务，以商业为主”的宗旨。

　　连山商业中心规划指标：

　　规划期营业面积：2010年7—10万平米，2020年7—11万平米；

　　辐射人口与商圈：核心商圈为连山区，约40—60万人口，外围商圈为龙港、兴城及周边城乡，约100—200万人口。

　　连山商业中心设置导向：

　　鼓励设置：特色百货店（现有百货店改造，体现中、高档化，强调差别化经营）、专业店、专卖店。设置业态强调精品化，中、高档化。

　　适度设置：超市、便利店、自动售货机、大型专业店餐饮网点。

　　限制设置：购物中心、百货店、大型综合超市、仓储商店、专业市场、集贸市场、菜市场、住宿业。

　　2、兴城商业中心

　　该中心位于兴城市（区），距龙港区10公里，由古城南门、兴海路、延辉街、南河路组成。该中心商业网点布局的指导思想应为：以文化为契合点，实现商旅结合。规划期内，主要调整业态，挖掘历史文化品位，提升商业形象，主动承接商业文化广场的辐射，成为繁荣城乡经济的纽带。同时，借助兴城古城整体改造、菊花岛整体开发，打造旅游商业精品品牌，发展观光、度假、商务市场，把兴城商业建设成为重要的经济增长极。

　　该中心规划指标：

　　规划期营业面积：2010年2.5—3万平米，2020年4.5—5万平米；辐射人口与商圈：核心商圈为兴城，约20—30万人口，外围商圈为兴城及周边城乡，约50—100万人口，预计年旅游人口约250—300万。

　　兴城商业中心设置导向：

　　——该中心的布局应围绕古城区域内外分别统筹考虑。

　　——古城内商业网点布局应突出一个“古”字，重在展现中国古代典型军事要塞的风貌，重塑明代的昌盛文化；调整功能布局，建设古玩街、“老字号”一条街、小饰品街，突出特色、体现明代生活风俗的明代一条街，经营业态以传统商业为主。

　　——古城外商业网点布局应突出一个“美”字。采用整体性组合原则，统筹规划，把增强商业文化含量的调整改造作为一个系统工程。

　　——整个商业中心在增加娱乐、餐饮、住宿业的基础上，把单纯的购物场所，变为集购物、休闲、娱乐为一体的生活空间、旅游空间和文化娱乐空间，通过丰富多彩的商业主题组合，留住和吸引更多的游客和消费者。

　　（三）四条商业街

　　专业（特色）街的建设既是对城市原有资源的一种整合，也是商业向更高级阶段发展的一种准备。根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各类别、层次的消费者进行细分，确定专业街的规模、经营门类及商品档次，各种专业街侧重点应各有不同。

　　商业街是城市商业的缩影和精华，是现代商业的重要组成部分。商业特色街区是指各类专卖店、专业店、特色店高度集聚，提供专门商品和专业服务的街区。商业街建设要注意保护、传承历史文化遗产，要与整合提升街区品位相结合，注重特色培育，增强影响力，注意停车、休闲、绿化、景观等配套设施的建设。商业街建设有很强的规划性，要在对其市场价值和社会价值进行充分论证的基础上，由政府部门实施规划建设与管理。

　　规划期内，要建设改造与完善以下四条市级商业特色街区。

　　（1）明代一条街：兴城是旅游性城市，明代一条街的功能定位应是主要针对旅游者游览、购物、住宿、餐饮的商业街。

　　（2）民安步行街：连山区是葫芦岛市的老商业中心区，民安步行街的调整应充分利用现有的资源和优势，定位为主要服务葫芦岛市民的以集中购物、繁华街道反映时代气息和繁荣的现代步行街和综合商业街。

　　（3）龙湾新区宏运步行街：龙湾新区的功能定位是行政、金融中心，针对消费群体层次较高、消费能力较强的特点，新区步行街定位为高品位、高档次的、引领文化时尚潮流的以情调消费为主、以特定消费需求为对象的特色商业街。

　　（4）玉皇小商品街：依托玉皇商城现状，考虑到其未来发展规划，玉皇小商品一条街定位于满足居民的一般性小型工业消费品购买需求，集小商品的批发与零售于一身。

　　商业街建设、调整与设置导向：

　　——突出特色性；

　　——加强新颖性和现代性；

　　——坚持经营业态多样化与同种业态相对集中并举；

　　——在本规划期中，重点对已有的商业街进行调整和完善，扬长避短，突出特色化和专业化。

　　对以上“四线”既兴城明代一条街、连山民安步行街、龙湾新区宏运步行街和玉皇小商品街，要重点完善提高。

　　（四）四个重点集聚区域商业中心

　　区域商业中心是指商业中度集聚，经营服务功能比较完善，服务范围为广域的地区商业中心。其商业网点比较密集，结构合理，业态多样，功能比较齐全，区域辐射优势比较明显。服务人口为5—10万，能基本满足购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要。规划期内，将建设4个区域商业中心。

　　（1）玉皇商城区域商业中心：服务于现状玉皇商城以及规划的玉皇商城续建部分区域居民，位于龙湾大街与锦葫路交叉口南侧，为村庄改造用地，面积55.33万平方米，是中期商贸重点建设区。规划期营业面积：2010年约1—1.5万平米，2020年约2—2.5万平米（备注：不含玉皇商城区域各类批发市场面积）；辐射人口与商圈为玉皇商城近边玉皇街道、连湾街道等区域居民约2—3万人，远期约4—5万人口。

　　（2）龙港区区域商业中心：服务于规划的马仗房片区，该区域居住人口8.1万人，位于龙港路与龙腾路之间，为二类居住用地，总居住用地面积219.98万平方米。规划期营业面积：2010年2.5—3万平米，2020年4.5—5万平米；辐射人口与商圈：核心商圈为东街道、西街道、连湾街道、望海寺街道等区域居民，约8万人口，远期约9—10万人口。

　　位于龙港区的葫芦岛港口二期工程将达到2000万吨的吞吐能力，要根据需要设立为港区服务的商业网点设施。

　　（3）东窑地区区域商业中心：服务于规划的东窑片区，该区域规划居住人口3.0万人，位于龙湾组团海辰路以西，为一类居住用地，总居住用地面积145.94万平方米。规划期营业面积：2010年1—1.5万平米，2020年1.5—2万平米；辐射人口与商圈：核心商圈为东窑片区区域居民，约3万人口，远期约4—5万人口。

　　（4）兴城泳装城——大学城区域商业中心：该中心服务于正在建设中的泳装城——大学城区域（其中泳装城建筑面积13.5万平方米，为目前国内最大的泳装生产基地和集散地并打造国际品牌）。该中心商业网点规划面积：2010年5万平方米；远期6万平方米。辐射人口与商圈：核心商圈为大学城、泳装城、美星花园、锦华小区、桃花园别墅等区域居民约3万人，以及首山风景区游客；远期5—7万人口。

　　区域商业中心设置导向：鼓励设置专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施。

　　适度设置：特色百货店、大型专业店、自动售货机、综合超市。

　　限制设置：仓储商店、专业市场、菜市场、集贸市场。

　　（五）社区商业

　　社区（居住区）商业是指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品的商业行业和生活服务业。服务对象主要为社区当地居民。新建居住区商业网点建设必须按照国家有关规范、规定按比例配建，同时还要考虑市场经济要求。社区商业规划的基本原则为便利社区居民基本生活、娱乐休闲。

　　社区商业的规划要求是：

　　（1）社区（居住区）商业基本营业面积至远期末控制在人均0.7～1平方米，单个社区商业网点总面积控制在2.5万平方米以内，特殊情况需另外审批。规划期内新建小区其配套 社区商业面积原则上应不低于人均0.7平方米；

　　（2）社区商业布局结构一般以一两个中型超市（1000—2000平方米）为骨干，辅以理发、洗衣、租赁、杂货、餐饮、便利店等社区居民生活服务设施；

　　（3）便利店一般辐射半径为400—500米，步行3—5分钟可到达，日营业时间16—24小时，鼓励开展交费、购票、送货、家政、邮政等诸多服务项目；

　　（4）社区商业建设中注意餐饮、菜场、食品加工等有噪音、油污的网点要与居住楼分开；增添休闲椅、街灯、绿化设施，形成社区商业新风貌；社区商业网点的停车场建设主要依托社区规划的地下和地面停车场；

　　（5）规划期内，鼓励依靠多方力量，引进多元资本，对街头巷尾的低档杂货店、食品店全面整合改造，通过加盟、直营、特许、入股、租赁、重组等方式，鼓励发展连锁便利店；

　　（6）列入社区（居住区）商业重点建设的区域是：人口规模达到2—3万人以上，服务半径在400—500米以上的居住社区，且距离本规划中前述各类商业中心1—1.5公里以外的社区，应有一个相应规模的社区商业中心，一般应按照每人0.7平方米配置商业网点面积，其中75%的网点可以集中在规划的社区商业中心内。

　　（7）整治和改善居民生活购物环境，2010年年底前，主城区马路早点摊基本完成退路入室，规划期2020年末，葫芦岛市区早点摊全部退路入室。入室的工作主要依托社区商业建设来完成。

　　社区（居住区）商业设置导向：

　　鼓励设置：便利店、超市、餐饮网点、菜市场、生活服务设施，重点大型社区鼓励建设新型社区购物中心或邻里中心（集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，能满足居民多样化消费需求的综合性社区商业服务中心）。

　　限制设置：百货店、大型专业店、仓储商店、专业市场、购物中心、大型综合超市。

　　（六）旅游、风景区商业

　　葫芦岛是著名风景旅游城市，要重视风景区商业服务网点建设。旅游业是一项综合系统工程，要求“吃、住、行、游、购、娱”同步协调推进。

　　根据对葫芦岛市旅游业整体发展的分析和预测，未来5年内，葫芦岛旅游业的发展应以国内旅游市场为重点，提高葫芦岛在全国中的知名度和美誉度，成为名副其实的“国家级海滨休闲度假胜地”。要以2008年北京奥运会为契机，向世界人民展示葫芦岛旅游目的地的魅力，远期应把葫芦岛市发展成“国际性海滨休闲度假胜地”。围绕这一目标，应高度重视旅游产品文化内涵的挖掘与开发，形成“吃、住、行、游、娱、购”的“商旅互动”，以葫芦岛海岸开发为契机，高标准地建设海滨生态休闲旅游带。

　　海滨生态休闲旅游带南起兴城台里北到望海寺，包括9个海滨浴场和菊花岛。沿海一带海滨浴场划分为三大区域：北部望海寺海滨旅游区域、中部龙湾和兴城第一、二、三海滨浴场、南部新开发的海滨浴场区域。中部地带为核心区域，比较成熟，在此基础上向北、向南延伸，扩大海滨休闲旅游带的范围。这三大区域与东边的菊花岛相联结，形成一个展翅的“鹰”，以充满活力与力量的“鹰”带动葫芦岛海滨旅游带的开发，从而进一步辐射到内陆地区，真正实现“商旅互动”。

　　海滨旅游带的开发一般包括六个方面：海洋、海岸、海滩、远滩、外延部分及周边乡村或地区。每一个海滨浴场和岛屿的开发基本上按上述几个方面进行整体规划。核心区域是包括龙湾海滨和兴城第一、第二、第三海滨浴场的生态休闲旅游区，其规划重点在于建设、调整、提升。两翼包括望海寺生态科技区和南部新海滩探险区，规划重点在于建设、创新。规划建设望海寺生态科技区、新海滩探险区、高尔夫球场、龙湾海滨滑雪场。

　　为此，风景区商业服务设施的层面布局、行业设置、业态结构要与现代旅游业发展相适应。要在景区相对集中的旅游线路交汇地区建设一条生态旅游购物商业带，购物广场以展销旅游商品为主，突出葫芦岛特产，辅以餐饮、休闲服务，使其成为葫芦岛游客必到之处；各景点根据客流量情况设置相应的商业服务网点，主要从事旅游商品、休闲食品的经营和餐饮、旅游服务。

　　旅游风景区商业设置导向：

　　——风景区商业网点建筑风格必须与景观相协调，新开发景点必须与商业网点设施同步规划、同步建设；

　　——风景区的商业网点应统一安排在景点外围，景点内开设商业网点要从严控制；

　　——要加强环境监测，禁止开设产生污染源的商业网点；

　　——鼓励发展连锁经营门店、特色店；

　　——限制开设百杂货店、服装店、普通食品店。

　　2005——2020年葫芦岛海滨生态休闲旅游带商业网点规划

　　（八）专业、批发市场

　　专业、批发市场指一种或若干种商品经营者和商品购买者入内，集中、公开、独立地进行交易的固定场所。专业批发市场可分为工业消费品市场和农副产品市场，其中工业消费品市场又分工业消费品综合市场和工业消费品专业市场，农副产品市场又分农贸市场和农副产品批发市场。

　　专业、批发市场的发展规划：

　　（1）对于规划区内的26个市场，应坚持缩减总量与调整布局的原则。要从提升商业现代化水平出发，整合兼并一批、迁移一批、停办一批、改造一批。2010年以前，全部取消规划区域内的“马路市场”，实现退路进厅。

　　（2）农副产品市场：农贸市场设置靠近居住区，目标顾客为当地居民。农副产品批发市场主要设置在城郊结合部和乡镇交通主干道附近，目标顾客以中小批发商和零售商为主。

　　（3）对于规划区域内不再批准新建农副产品市场。规划区域内现有的农副产品市场，应鼓励进行改造，改造方向为鼓励向生鲜食品超市转化。

　　（4）工业消费品市场：工业消费品综合市场主要设置在大型居住区附近，目标顾客为中、低收入居民。工业消费品专业市场主要设置在城郊结合部或交通主干道附近，目标顾客以中小批发商和零售商为主。

　　（5）规划期内，在市区中心地带原则上不再批建无产业依托或无规模集散优势的商品市场，一律停建日用消费品市场。规划区域内现有商品专业批发市场应以调整布局、资源整合，功能创新为发展思路，实行传统商品专业批发市场的升级，大力发展配送业，塑造商品专业批发市场的新形象。

　　（6）需控制和改造的项目：

　　1、规划期内对连山老商业中心区域内水产品市场、龙湾大街旧货市场、兴城农贸市场进行搬迁改造建设。

　　2、对于规划区域内以下农副产品市场，应鼓励改造为生鲜食品超市或社区商业配套农贸市场：龙港区的龙湾市场、望海寺市场、天正市场、凌云市场、开发区市场、望海市场；连山区的新华市场、华龙市场、连山市场、化工市场。龙港区的鸿业综合市场和隆泰市场鼓励予以合并。

　　3、连山老商业中心区域内的百兴批发市场、轻工市场（连山购物中心、锦西商场）、小食品批发市场、五金市场规划期内应该完成调整改造和升级换代，建议部分市场搬迁、部分市场完善设施。有条件的规划期内鼓励向批零合一的存储式大卖场方向发展。

　　4、对于连山区的家具市场、兴城市的兴城家具市场等规划期内鼓励向现代家居中心转变和改造。

　　5、玉皇商城规划期内按照《葫芦岛市物流发展规划》完成后期续建工作，鼓励向现代物流中心方向发展。

　　6、规划区域外的农村区域和远郊区域的农副产品市场和工业消费品市场，应鼓励市场地理区域布局的适当集中，鼓励农副产品市场和工业消费品市场的升级换代，鼓励加强市场管理，提升市场辐射能力。

　　（7）需新建和扩建的市场：

　　结合规划区的区域产业特点，培育一批规模大、功能全、辐射广的基地型、区域型工业消费品专业市场。具有产业依托优势的现状专业批发市场规划期内鼓励进行改建、扩建。鼓励专业市场向物流中心转变。重点新建和扩建的市场如下：

　　1、规划期内在锦葫路西段规划建设汽车配件市场。

　　2、规划期内在连山大街北段，与连山河、102国道接壤处扩建农副产品批发市场以及增建水产品市场。

　　3、规划期内在龙港区葫芦岛锌厂区域规划建设有色金属批发市场。

　　4、规划期内扩建连山区化工路化工产品专业市场。

　　5、规划期内调整、扩建和搬迁连山区兴盛街与怀仁路区域的水泥专业市场。

　　以上规划需由市商业局会同有关部门提出规划，经审批后分期组织实施。

　　新建和扩建的商品市场一般应建立在交通便捷的城市外围地区。远期可以对现有布局，组织实施战略性调整，按商品类别和行业特点，鼓励建立市场园区，分区分类向园区集聚，整合形成规模优势。

　　（8）改革与完善批发市场的经营管理，主要是：

　　1、鼓励改变由主办者或开发商出租摊位、只施行物业管理的经营管理模式，引导市场举办者、经营者向企业化方向发展，一定要按照现代企业制度的要求办市场。

　　2、可由市场主办者、生产流通企业、经营大户三方共同组建股份制公司或有限责任公司，实现市场主体法人化、经营公司化。

　　3、要改革传统低层次的经营方式，积极采取总代理、总经销、特约经销等方式，大力引进国内外著名品牌，塑造品牌市场形象。

　　4、鼓励现货交易方式向展示、订单和网上交易转变，并要积极创造条件向现代批发中心转变。

　　第六章　政策措施

　　（一）加强商业网点规划建设的管理

　　由市政府制定和颁布《葫芦岛市商业网点规划管理办法》，加强本市商业网点规划、建设与管理，促进商业有序发展。

　　为加大规划的实施力度，使商业网点建设有序、健康发展，避免重复布点、结构失调、同业过度竞争、浪费社会资源现象的发生。要在市政府统一部署下，由市商业局牵头，会同有关部门制订相关办法、规定或实施意见，葫芦岛市市区商业网点布局规划是葫芦岛市市区发展总体规划的重要组成部分，是城市建设的重要内容，应列入城市发展总体规划，与城市建设同期展开。

　　制定和颁布《葫芦岛市新建住宅配套商业网点管理办法》，促进商业网点合理布局，方便居民基本生活需要。

　　（二）科学实施网点规划

　　加强市各有关部门和市、区的协调。市政府商业行政主管部门会同市有关部门统一制定市区商业网点规划，并组织实施。各区商业行政主管部门，根据本规划要求，配合做好各行政区域内设置商业业种、业态的定量和结构，进行指导、协调、监督和控制。科学实施网点规划的重点是：

　　（1）严格按照《葫芦岛市城市商业网点规划管理办法》的要求，对规划区内建设2500平方米以上的单体商业设施实行立项前的听证制度，须履行听证或会审程序。

　　（2）从严控制葫芦岛市区商品批发市场的建设。

　　（3）制定规定，对市级商业专业特色街区实行命名制，加强规划、引导和管理，命名不搞终身制。

　　（4）认真落实社区（居住区）商业服务网点分类、分级建设标准，明确商业网点建设法规、规章的实施部门，以规范建设商业网点。

　　（5）各级商业设置可分步实施。区域商业中心、居住区商业、街坊商业在相近的地域可统筹安排，避免重复设置。

　　（6）区域商业中心的设置宜以块状为主、条状为辅，建筑形态可以采取购物中心模式。

　　（7）新建及成片改造社区中的邻里中心应单独设置。

　　（8）居住区的商业设置宜适度集中，应以配置便民利民的业态和业种为主。

　　（9）大型商业设置应根据本市现行停车库（场）设置标准的要求配置机动和非机动停车场地。

　　（10）菜市场、洗浴、餐饮店等商业设施应与住宅分开。

　　（三）政府引导，市场运作，分步实施

　　商业属竞争性行业。商业网点的现代化建设和各级商业层面的形成，要按照市场经济规律办事，实行市场化运作，充分利用在市场经济作用下的实力经济对网点建设的拉动能力。要有效发挥政府的宏观调控和政策导向作用，使网点建设规范、有序。对符合发展方向、居民需求迫切的“农改超”、连锁经营、保护发展“老字号”和商业街建设等，在用地、财力等方面要给予政策支持。政府及各有关部门要加强投资方向的信息引导，改善服务，搞好部门协调，提高工作效率，确保本规划顺利实施。

　　对本规划提出的对网点设施实行总量控制的结构安排，对不同地域、不同业态采取鼓励发展、适度发展和限制发展的意见，市、区政府有关部门要运用经济手段和行政手段，加以宏观把握，引导境内外投资经营者认真贯彻执行。政府有关部门要相互协同，共同组织好本规划的有效实施。

　　定期发布建设指南。根据葫芦岛市建设重点和市区商业网点规划要求，滚动提出商业网点建设的阶段性目标，定期发布建设指南，向社会公布阶段性的鼓励、允许发展和限制、禁止建设的商业设施项目的类别，引导社会投资。

　　（四）多渠道筹集资金

　　对本规划实施中需要的大量资金，要坚持以市场运作为主，多渠道筹集的原则。

　　要引导有实力的商业企业，投向发展新型业态，拓展新居住区市场空间。

　　要善于利用民营经济发展迅速和民间资本活力和潜力巨大的优势，大力吸纳民间资本投入发展现代商贸业，对符合规划要求，不论项目主体性质，一视同仁给予享受有关政策，实行统一税费。

　　要扩大开放，加强国际合作，开展境外融资。要在引进资金的同时，引进先进组织形式、经营理念、管理模式和人才，加快我市商业网点现代化建设进程。

　　（五）强化行业管理

　　通过建立行业协会，完善行业规章，加强对商业网点设置的指导、监督和协调，实现行业自律管理。

　　积极支持商品流通业各行业建立行业协会和企业及企业间的非正式网络或战略联盟、经纪事务所、信息咨询、劳动服务等中介组织。

　　行业协会要积极发挥对商业网点投资的有效引导作用，制定相关的行规行约、经营规则等自律性规章，使该行业能在守法自律中发展壮大。

　　（六）积极推进高新技术应用，走科技兴商之路

　　依靠科技进步，提高商业网点建设、运营管理、服务的技术含量。

　　一是全面推进商业信息化基础建设，积极运用计算机与网络技术改造传统业务流程；二是推广单品管理、供应链管理等先进手段，提高流通效率，降低流通成本；三是积极推进电子商务发展。

　　抓住信息技术革命带来的机遇，发展虚实网络相结合的电子商务，推广网上采购、网上交易和网上服务，带动流通交易方式和服务方式的新革命。

　　第七章　附则

　　（一）本文本由葫芦岛市商业局负责解释。

　　（二）本文本自批准之日起生效。

　　附：

术语说明

　　商业网点：指根据网点建设规划管理需要所界定的从事商品流通、为生产经营和生活服务的单体商业经营场所或在同一区域内统一开发、统一经营或统一管理的综合商业经营场所，包括零售商店、商品交易市场、旧货市场、汽车交易市场、物流基地、旅店、餐饮店及其他生活服务业设施等。

　　零售商店：指GB/T18106—2000中规定的业态类型，其中大型零售商店一般指营业面积在5000平方米以上的百货店、超级市场、大型综合超市、仓储商店、专业店、家居中心和购物中心。

　　商品交易市场：指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。主要包括消费品综合市场、农产品市场、工业消费品市场、生产资料综合市场、工业生产资料市场、农业生产资料市场等类型。

　　物流基地：指多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局，具有一定规模和综合服务功能的场所。它面向社会提供专业物流配送服务，对城市或区域商业流通具有骨干作用。

　　零售业：以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业。

　　零售业态：零售企业为满足不同的消费需求和目标顾客而形成的不同经营理念、经营方式的表现形式。

　　商圈：零售企业经营、服务辐射的有效空间、领域。

　　市级商业中心：是指商业高度集聚，经营服务功能完善，服务范围为超广域的城市的商业中心区。其商业街长度一般在800米以上，或商业集聚在20万平方米的区域范围内。

　　域商业中心：是指商业高度集聚，商业服务行业比较完善，服务范围为广域的地区商业中心。其商业街长度一般在500米以上，或商业集聚在5万平方米的区域范围内。

　　社区（居住区）商业：是指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需的商业行业和和生活服务业，服务对象主要为当地居民的社区商业中心。

　　街坊商业：是指方便居民就近购买生活必需品，为居民提供必要的生活服务的社区便民商业。

　　专业街：是指同一系列的专业店、专卖店高度集聚，提供专门商品和专业服务的特色商业街，一般街长150米以上，专业店30家以上。

　　配套行业：是指保证该级商业正常经营，发挥基本服务功能的配套辅助行业。

　　生活服务：是指为市民日常生活提供必要服务的各类行业，包括洗染、沐浴、理发、照相彩扩、票务、维修、住房中介等。

　　超市：采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品和日常生活用品为主，满足顾客日常必需品需求的零售业态。

　　便利店：以自选销售为主，销售小容量应急性的食品、日常生活用品和提供商品性服务，满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。

　　大型综合超市：采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超市和折扣商店经营优势合为一体的、满足一次性购全（一站式购物）的零售业态。

　　仓储商店：采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并实行储销一体、低价销售和提供有限服务为特征的零售业态。

　　专业店：专门经营某一大类商品为主，并且具有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。

　　大型专业店：采取自选销售和开架面售相结合方式，以销售某一大类或几个大类商品和提供相关技术和服务，满足一次性购全的零售业态。

　　专卖店：专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。

　　百货店：在一个大型商场内，根据不同商品部门设销售区，以销售服装、衣料、化妆品、礼品、家庭用品为主，提供相关服务，满足对商品多样化选择的零售业态。

　　购物中心：在一个大型建筑体（群）内，由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

　　邻里中心：集商业、文化、体育、卫生、教育、娱乐、休闲为一体的，能为社区居民提供综合性、全方位、多功能社区服务的载体，是一种“准购物中心”。其营业面积一般在8000平方米以上。

　　自动售货机：以自动售货机为载体，销售饮料、小食品、香烟、电话卡、药品、旅游纪念品、玩具、报纸、杂志、车票、邮票等，由顾客进行自助购物的零售业态。

　　专业批发市场：指一种或若干种商品经营者和商品购买者入内，集中、公开、独立地进行交易的固定场所。专业批发市场可分为工业消费品市场和农副产品市场，其中工业消费品市场又分工业消费品综合市场和工业消费品专业市场，农副产品市场又分农贸市场和农副产品批发市场。

　　配送中心配送：属物流范畴，是物流过程中“配货”（集货、加工、分捡、配货等）与“送货”（输送）两项作业的有机结合，是指按用户的订货要求，在物流据点进行分获配货工作并将配好的货物送交收货人。

　　配送中心：是从事配送业务的物流作业场所，并应符合以下基本要求：主要为特定的用户服务、配送功能健全、完善的信息网络、辐射范围小、多品种小批量及以配送为主、储存为辅。

　　现代流通方式：指连锁经营、特许经营、现代物流、统一配送、电子商务及其它具有全局性技术进步意义的商业活动方式与组织形式。

　　业态结构：指在一定范围内的业态组合比例情况。

　　优化市场布局：指根据城市总体规划对商业网点空间布局的合理化引导，重点是对城市商业中心、区域商业中心、社区商业、城郊商业和专业特色街布局的统筹调整；对商品交易市场、物流基地布局和其他商业服务设施的统筹调整。

　　调整市场结构：指以满足居民消费需求变化和服务于城市产业发展为主要目的，兼顾市场资源存量改造和增量建设，注重投入产出效率，对商业网点分类比例与功能结构的优化调控。