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南充市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的通知

2019-06-27 01:51
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导读:
各县、市、区人民政府,市级各部门,市属以上各企事业单位:近年来,我市深入实施经营城市战略,全面推进城镇住房制度改革,加大房地产市场培育和整顿力度,房地产业在拉动全市经济增长和提高人民生活水平方面发挥了十分重要的作用。但房地产市场发展仍不平衡,商品房

各县、市、区人民政府,市级各部门,市属以上各企事业单位:

  近年来,我市深入实施经营城市战略,全面推进城镇住房制度改革,加大房地产市场培育和整顿力度,房地产业在拉动全市经济增长和提高人民生活水平方面发挥了十分重要的作用。但房地产市场发展仍不平衡,商品房和土地供求结构性矛盾还没有完全解决,非住宅空置率偏高;个别地方住房分配货币化进展较慢,住房公积金个贷业务亟待拓展;一些房地产开发企业开发与交易行为不够规范,市场服务体系尚不健全,住房消费潜力没有充分发掘。为深入贯彻落实国务院、省政府《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,培育壮大房地产业,结合我市实际,现就有关问题通知如下:

  一、进一步深化认识,切实加强领导

  (一)充分认识房地产市场持续健康发展的重大意义。房地产业关联度高,带动力强,是我市重要的经济支柱产业。随着城镇化进程的加速推进,城市人口的迅速增加和消费水平的结构升级,我市房地产业发展前景广阔。继续保持房地产市场持续健康发展,必将推进经济结构战略性调整,带动投资与消费双向增长,扩大社会就业,培育新的经济增长点,促进经济社会快速、全面、协调发展,加快全面建设小康社会进程;必将提高居民居住水平,改善居民生活质量,满足日益增长的物质文化需要;必将优化投资环境,提升城市形象,推进经营城市战略深入实施,促进我市城乡统筹发展。

  (二)进一步明确房地产市场发展的指导思想。今后一段时期,我市房地产业发展要坚持科学的发展观,围绕全面建设小康社会目标,围绕经营城市战略,保持全市房地产业的发展与经济社会发展相适应的态势,促进经济社会的可持续发展;坚持市场化运作,推进政策创新和体制创新,充分发挥市场在资源配置中的基础作用,健全房地产市场体系,进一步激活住房消费;坚持以需求为导向,优化供应结构,加快建立和完善住房保障制度,满足不同收入家庭的住房需要;坚持用“五个统筹”解决房地产市场中存在的问题,加强宏观调控与信息服务,确保房地产市场供求基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定。

  (三)切实加强对房地产市场持续健康发展的领导。各县、市、区人民政府要切实担负起本地房地产市场持续健康发展的领导责任,把房地产业发展纳入重要的经济工作内容,予以高度重视。要落实房地产市场持续健康发展的各项措施,切实解决存在的具体困难和问题,进一步优化发展环境;要充分发挥相关部门的职能作用,搞好宏观调控和产业导向。市级各相关部门要各司其职,分工协作,加强指导和监督,形成齐抓共管的工作格局。

  二、深化住房制度改革,繁荣活跃房地产市场

  (一)加快推进住房分配货币化,完善住房补贴制度

  1、严格执行停止住房实物分配的有关规定,加大住房分配货币化实施力度。认真贯彻市委市政府南委发[2002]17号文件精神,停止在城市建成区内集资建房,特别是财政拨款的行政事业单位不得借集资合作建房名义变相搞实物分房或房地产开发经营。对单位尚未出售且能够保证居住安全的非成套公有住房,允许按现行房改政策向未享受房改优惠政策和未享受住房补充公积金的无房职工出售。对购买了部分产权、尚未转换为完全产权的住房,今年底之前要完成产权转换工作。

  2、对尚未按照南府发[2000]91号、92号文件要求建立住房补充公积金制度的县(市),要在2004年6月底以前报批方案后组织实施。对已经省政府批准、至今尚未组织实施住房补充公积金的县(区),要加快方案的实施步伐,落实住房补充公积金资金来源。有条件的县、市、区,要积极在机关单位中推行住房补充公积金制度;经济效益较好、有资金来源的企事业单位,可参照机关单位住房补充公积金的办法推行住房分配货币化,支持职工住房消费。

  (二)搞活房地产二级市场,完善产权保障措施

  1、加大宣传力度,引导居民扩大住房即期消费、适度超前消费和梯级消费,引导居民采取“以租养贷”模式进行住房置业投资,采取多种形式改善住房条件。

  2、除法律、法规规定和原公房出售合同另有约定的外,取消已购公有住房上市交易审批等其它前置条件,切实降低入市门槛,鼓励居民换购住房。已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准,按成交价格的1%收取,由房地产主管部门代收。以房改成本价购买的公有住房上市出售时,原产权单位不参与所得收益分配。

  3、公安、工商、房管等部门要切实加强房屋租赁合同登记备案管理,全面推行《房屋租赁合同》示范文本,大力培育和发展房屋租赁市场。

  4、房地产主管部门要进一步简化办事程序,提高办事效率和服务水平。要切实解决居民住房权属发证遗留问题,凡权属有争议的公有住房,由目前权属单位出具书面具结保证后,可向职工出售并办理产权登记,其售房款按省政府川府发[2004]2号文件规定暂由房改部门封存;凡符合房改规定但因产权单位建房手续不全等历史遗留问题影响产权登记的,有关部门应予补办相关手续,尽快给购房者发放权属证书。凡所购买房改房未办理权属证书的,要尽快补办。

  (三)大力发展住房信贷,积极支持住房消费

  1、切实加大住房公积金归集力度,进一步扩大公积金覆盖面,有条件的地方要逐步扩大到乡镇。

  2、充分发挥住房公积金低存低贷的优势,大力发展住房公积金个人贷款,支持职工购房。凡未开展个人住房贷款业务的地方今年内必须启动,已经开展的要提高个人住房贷款发放比例,力争全市住房公积金个贷发放余额占归集余额的比例在2005年提高到50%.各商业银行要积极办理个人住房公积金委托贷款业务,简化手续,降低收费标准,方便贷款。

  3、实行抵押贷款,确保资金安全。公职人员合作建房由单位统一管理,按住房按揭贷款办法操作,单位凭职工建房首付款(不低于造价的30%)及开工有关手续向公积金委托贷款银行申请,经银行和公积金管理部门批准贷款后,由单位存入住房抵押保证金,在合作建房竣工时由单位统一办理住房抵押(他项权证)交委托银行后,再退还保证金。借款职工从借款之月起委托单位或银行按月从工资中扣收本息。

  4、要进一步加强和完善住房公积金监管机制,建立健全行政监管办法。有关县、市、区人民政府要按计划归垫对住房公积金机构调整、移交时承诺归还的违规项目贷款和单位贷款,到期未还的市财政将在转移支付中扣收。

  5、积极发挥金融机构对个人住房消费的助购作用,扩大按揭贷款规模,创新个人贷款品种,鼓励开办二手房贷款业务。要完善贷款担保机制,鼓励住房担保机构为中低收入家庭住房贷款提供担保。

  (四)发展规范中介服务,切实改善住房消费环境

  1、积极、稳妥发展住房置业担保、房地产经纪等房地产中介机构,畅通供需渠道,为居民提供准确的市场信息和方便快捷的服务。

  2、进一步规范房地产中介服务行为,严格执行房地产经纪人、房地产估价师执(职)业资格制度。对房地产买卖中住宅交易免收交易评估费,严禁任何部门和单位强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。

  3、制定《南充市室内装饰装修管理办法》,规范发展住房装饰装修业,确保装饰装修质量和安全。加强城市房屋白蚁防治和安全鉴定工作,延长住房使用寿命。

  4、认真贯彻《物业管理条例》,制定出台《南充市物业管理实施细则》等相关配套文件,积极推广和规范物业管理,优化小区人居环境。

  三、完善住房供应政策,优化市场供应结构

  (一)完善住房供应政策,提高供应质量

  1、要积极根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平变化情况,完善商品房、经济适用房、廉租房三级住房供应政策,实现多数家庭购买或承租普通商品住房。

  2、要结合全面建设小康社会与经营城市目标,编制和修订住宅与房地产业中长期规划,加强对住房建设的指导,完善住宅产业发展的相关机制。充分发挥企业在推进住宅产业现代化建设中的主体作用,鼓励运用先进适用技术、新产品、新材料,逐步推行住宅性能认定、住宅部品认证与淘汰制度。坚持高起点规划、高水平设计,注重提高住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能,提高小区和住房的安全性、舒适性。

  3、要把推进住宅产业化与培育建筑、建材、家电、家具等住宅产业现代化基地结合起来,积极发展技术含量高、符合国家产业政策的环保建材和绿色建材企业,提高传统建材企业生产水平,搞活建材市场,延伸房地产业链,带动相关产业结构调整、优化升级及技术进步。

  4、要切实做好住房供应保障工作,根据当地经济发展和职工收入水平,结合房价收入比合理确定经济适用住房供应对象的具体收入线标准和范围。廉租房(解困房)供应对象的条件、保障标准和管理办法,由房地产主管部门会同财政、房改、民政、国土资源、税务等有关部门在充分调查研究的基础上,制定出具体的实施意见。

  (二)调整住房供应结构,增加普通商品房供应

  1、积极适应市场需求,充分运用规划、土地、金融、项目审批等手段,谨慎适度发展非住宅和高档住房建设,重点增加普通商品房建设规模,鼓励建设精装修房,加快纯住宅小区建设,改善住房供应结构。

  2、切实保证普通住房建设用地供应,清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目,多渠道降低建设成本,努力使商品住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。普通商品房与高档商品住房的划分标准由各地根据实际情况合理确定。

  (三)强化住房保障职能,建立健全住房保障体系

  1、经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。各县、市、区要逐步启动经济适用住房建设,并切实落实土地划拨、减免行政事业性收费、控制开发贷款利率和实行税收优惠等政策。房地产主管部门要积极会同国土、建设、财政、计委、物价、房改等部门制定经济适用住房供应政策,加强经济适用住房建设和管理,加强控制房屋户型,严格审定住房销售价格,实行严格的申请、审批和公示制度,着力满足中低收入家庭住房需求。

  2、解决最低收入家庭的住房困难是各级政府的重要职责。要结合当地实际情况合理确定保障水平,切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。加强廉租住房的政府调控和建设资金的财政预算管理。实行租赁补贴为主的保障方式,对租住国有直管公房或单位公有住房的最低收入家庭,可酌情核减租金。有条件的地方也可通过收购空置商品住房及旧房等方式增大廉租房源,实行实物配租。

  四、强化宏观调控力度,完善市场调控体系

  (一)强化城市规划的龙头作用

  1、各地在城市规划中,要合理确定各类房地产用地布局和比例,优先落实普通商品住房、经济适用住房和旧城改造拆迁安置用房建设项目,实行全面规划、综合开发、配套建设。鼓励成片规模开发和住宅小区建设,严格控制零星分散建设。

  2、所有列入建设用地范围的房地产开发项目,必须严格按照城市规划的要求进行建设,对房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为,要依法追究有关责任人的责任。

  (二)强化土地经营与宏观调控

  1、严格执行土地利用总体规划和年度用地计划,严格控制占用耕地,不得下放土地规划和审批权限。

  2、房地产开发用地计划,应由国土、建设、规划、计委、房管部门共同拟订,确保房地产开发用地计划与城市近期建设规划和住宅与房地产业发展规划相衔接。

  3、坚持经营土地原则,对土地市场实行一级垄断、饥饿投放、集约经营,新增经营性房地产项目用地一律实行招标出让或公开拍卖。严禁原划拨土地进行房地产开发,划拨土地入市必须纳入政府统一供地渠道,严禁私下交易。土地供应过量、闲置建设用地过多的地方,必须限制新的土地供应。

  (三)加强房地产贷款监管,防范金融风险

  1、各商业银行对业绩好、信誉好的房地产开发企业,以及符合条件、销售前景较好的房地产项目,要继续加大信贷支持力度。

  2、切实加强房地产开发项目贷款审核管理,严格按照工程进度发放房地产贷款。切实加强对商品房预售款和信贷资金使用方向的监督管理,确保用于工程建设。

  3、加快建立个人诚信系统,完善房地产抵押登记制度,严厉打击各种骗贷骗资行为。对过去违规发放或取得贷款的项目要妥善处理,控制和化解房地产信贷风险。

  (四)严格商品房预售管理,努力消化空置房产

  认真执行省、市关于加强城市商品房预售管理有关规定,严格商品房预售市场准入条件。商品房空置率较大的地方,要严格新建项目审批,避免造成新的积压。同时要通过完善相关配套政策和实行政策优惠等办法,加快空置房消化步伐,重点解决非住宅空置率偏大的问题。

  五、加强市场监督管理,整顿和规范房地产市场

  (一)严格项目审批,完善市场监管制度

  1、坚持房地产开发资质准入制度,严禁任何单位或个人以挂靠方式进行房地产开发。建设部门要牵头会同计划、规划、国土、房管等部门每年对全市房地产开发企业的开发情况进行清理,对房屋质量差、社会信誉低、群众投诉多的开发企业要严格控制新上项目;对情节严重的,要降低开发资质等级直至取消开发资格。房地产开发企业资质的取得和年检,建设行政主管部门应征求规划、房管部门的意见。

  2、严格实行房地产开发项目资本金制度,积极推行业主工程支付担保制度,大力推行房地产开发项目建设条件意见书和房地产开发项目手册制度,完善对房地产开发项目建设全程跟踪管理,并建立健全住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收制度。

  3、依法做好房地产开发的招投标工作。根据《中华人民共和国招标投标法》等规定,单项合同金额200万元以上或总投资超过3000万元以及国家投资项目单项合同金额30万元以上的房地产开发项目必须依法进行招标,有关单位要加强监督管理,选择有实力、信誉好的施工队伍,保证工程质量和进度。

  4、严格规范房地产开发项目转让行为。房地产开发企业转让房地产开发项目,必须达到土地出让合同约定的开发条件,依法办理土地使用权变更手续,并向主管部门备案,转让取得《商品房预售许可证》开发项目的,还应按规定到房地产管理部门办理商品房预售登记变更手续。已批准的房地产项目,确需变更用地性质和规划指标的,必须按规定程序重新报批。

  5、积极引导和支持房地产企业依法经营、做大做强,鼓励和支持有实力、信誉好的民营企业采取收购、兼并、入股等多种资本运作方式,对房地产开发企业进行重组改造。吸引民间资金投资房地产业,积极扶持一批房地产开发龙头企业,打造优势品牌。

  (二)建立健全房地产市场信息系统和预警预报制度

  1、加快建设南充市房地产市场预警预报体系,正确引导房地产投资和消费。具体工作由市房管部门牵头,统计、建设、规划、计委、工商等部门共同参与,所需费用按国务院、省政府要求由市财政结合信息化系统和电子政务建设一并落实。

  2、建立健全房地产市场运行形势分析联席会议制度,由房管部门牵头,建设、规划、统计、计委、国土、金融、工商、物价、房改等相关部门参加,加强信息交流,及时分析市场形势,加强房地产运行情况监测与调控。

  (三)深入整顿规范房地产市场秩序

  1、各县、市、区人民政府要结合当地实际,组织有关部门,按照法定职责,以房地产开发和交易环节为重点,抓住关系群众切身利益、群众反映强烈的突出问题,进行专项整治,要加大对违法开发、合同欺诈、无证售房、价外收费、虚假广告、逾期交房、违规中介、违法拆迁和物业管理中违法违规行为的查处力度,促进房地产市场秩序逐步规范有序。

  2、进一步整顿治理土地市场秩序,任何单位和个人不得以科技、教育等产业名义取得优惠政策的土地进行房地产开发,不得与乡村签订协议圈占、使用集体土地进行房地产开发。

  3、进一步完善政府对市场的监管方式,提高监管能力,通过深化体制改革和行政审批制度改革,规范行政行为,明确审批责任,建立行政责任追究制,促进依法行政。

  4、加大房地产开发企业“诚信工程”实施力度,建立完善房地产企业和执(职)业人员信用档案管理系统,及时将房地产经营业绩及其违法违规劣迹通过信用管理系统向社会公示,强化社会监督,建立我市房地产行业主体自律机制。

  二○○四年三月十六日

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