翰道地产：土地新政中政府重掌土地话语权

一 .房地产作为支柱产业的方针，推动投资快速增长

　　翰道地产以为，国家宏观政策对房地产市场起了至关重要的作用。国家政策倾斜一下，投资额度就大；而紧缩一下，投资幅度就有所下降。这体现了决大多数业内人士的观点：中国的房地产并非完全市场化，是实行双轨制的不完全的特殊市场形态。

　　 1994-2003这 10年间，全国房地产开发投资总额达 49088.14亿元，以年平均 17.04%的速度增长。其中， 1995年出现高速发展，这是因为 1992 年住房公积金制度的全面推行，及 1993 年 “安居工程 ”启动等一系列国家鼓励房地产业发展的宏观政策导致。 1997年，随着房地产业作为国民经济支柱产业方针明确，房地产开发投资额不断攀升，除 2002年增长速度稍有缓和外，其他年份一直保持高速增长。

　　 1999-2001房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重从 1994年的 14.99 %，提高到 2003年的 18.27 %。 1998-2003年，房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重的平均增长速度是 7.6%。而 2003、 2004年的比重增额是递减，同比 2004年 2005年 1-6个月房地产开发投资增额进一步减缓，但投资比重依然保持高亢。

　　 2002年以来国家政府为实现国民经济软着陆，不断抑制全社会固定资产的投资，而 2005年 1-6月份房地产业投资虽然增幅放缓，但其比重并未随全社会固定资产投资的大势而同比下降，相反其投资比重却显著增加，显而易见，房地产的降温幅度远远小于其他支柱产业。

　　另外， 2003年全国房地产投资突破 1万亿元，比 2002年增长 29.7%，是 1995年以来增加值最高的一年； 2004年房地产投资依旧快速增长，新增房地产开发投资达 28.1%。即便土地新政推出一年后的 2005年一季度，其投资增长亦达到百分 26.7%，虽然增幅比去年同期回落 13.5%，但其增长势头依然强劲。由此可见， 2004年的土地紧缩政策，对 2005年房地产市场的投资抑制效果并不十分显著，社会购买的刚性需求依然旺盛。

　　翰道地产认为： 2004年的土地政策意在消化历史沉积的房地产市场难题，它强调疏导，而不是遏制！

二 .土地资源主导权，从开发商转移到政府

　　 1998-2003年，土地开发总面积为 85613. 9 万平方米 ，年平均增长20.5%；房地产开发企业累计购置土地总面积为 129435. 7 万平方米 ，年平均增长33%；支付土地购置费 6149亿元，年均增长 42.6%。

　　从图中可以清晰看到，开发商土地购置面积的增量曲线，基本上高于开发总面积的曲线。这表明：开发商手上依然保有较大量的土地存量，这些土地存量并未进行开发。全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低， 2000-2003年一直维持在 60%到 70%的水平， 2004年该比值更降到 49.37 %。到 2003年底累计差额达到 4.38亿平方米。

　　 2004年同比 2003年的土地开发面积负增长为 -10.95%，这是由于 831政策出台后， “超过 2年未开发的土地被收回 ”的政策得到了有力的执行。各地政府为配合国家的土地政策出台相应法规，强制开发商消化存量土地。比如上海出台的《上海市土地储备办法》中，明确规定有 6类土地纳入储备范围：滩涂围垦成陆地并经验收合格的土地、计划转为经营性建设用地的原国有农用地、计划调整为经营性建设用地的原划拨国有土地、计划依法征用后实行出让的原农村集体所有土地、土地管理部门依法收回的闲置国有土地，以及市政府为实施长期规划需要储备的其他国有土地。

　　由于我国政府对土地资源的控制，迫使开发商开发存量土地。除 2005年 1-6月份 商品房 新开工面积增幅为 10.9%，其中， 4、 5、 6三月商品房新开工面积分别同比增长 21.8%、 7.7%、 10.3%。这一数据充分说明 房地产 开发企业已经开始全面消化存量土地，国家土地政策得到基本落实。 [page]

　　因此， 2005年的前 7个月，土地开发面积增量线和土地购置面积增量线逐渐接近，开发商的土地存量减少；土地存量从开发商转移到国家，有利于国家进行有效的宏观调控，抑制 房价 的上涨。