两村村民不能交易宅基地

　　农民宅基地上房屋的转让，系由权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。近日，有网民通过“网上问法”栏目提问：我家里有一套农村的房子，和不是本地的农村户口的人交易，法律承认吗?以前，知道城市户口不能买农村的房子，农村户口的也必须是自己村的相互交易才有效，请问是否是这样的?要是曾经交易了，现在有问题，法院受理这样的案子吗?

　　房管部门：只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋

　　关于本村村民能否和外村村民交换宅基地的问题，记者采访了烟台市房屋土地行政管理部门，工作人员认为：根据土地管理法的相关规定，是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋转让给外村农民的。其法律依据为1999年《土地管理法》的第43条规定，该规定的内容为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”

　　房屋土地行政管理部门由此规定引申出只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。

　　律师观点：本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效

　　就此问题，烟台同济律师事务所律师聂某认为，按照文件规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，这种无偿分配是本村村民的福利性分配，目前只要不是本村村民，就不允许到本村买房，土地部门不予办理过户手续。

　　集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。

　　山东君孚律师事务所律师何某勇也留言道：是的，农村之间的房屋转移也应当是本村内的村民之间转移。如果以前出现这类交易，要向法院起诉，芝罘区法院一般不受理此类案件。

　　“农村的房屋买卖，必须卖给本集体经济组织的成员，否则，买卖行为可能无效。同时，现在也办理不了房产过户。房屋买卖纠纷属于法院受案的范围。”山东西政律师事务所蓬莱分所隋某训律师表示。

　　法律明文：四种转让农村住房或宅基地使用权的情形认定无效

　　《中华人民共和国物权法》第一百五十三条也表示宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据规定及现行的法律和司法实践，宅基地使用权不得单独转让，在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定无效：(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效;(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效;(3)向本集体经济组织以外的农村村民转让家村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效;(4)受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。另外，取得宅基地的村民资格是符合无宅基地的、家庭人口众多确需分户居住的、因国家或乡(镇)建设需要另行安排宅基地或者在农村落户需建住宅而无宅基地的情况的村民，才可向所在村民委员会或农村集体经济组织申请划批宅基地。

　　随着城市化进程的加快，拆迁工作大面积展开，因拆迁而带来的收益使出让方发现了其原有房屋的巨大升值潜力，出让方因而反悔，并以转让行为违反法律规定、房屋买卖协议无效为由，要求受让方返还房产。因此，宅基地上房屋买卖纠纷呈激增态势。为了日后产生不必要的麻烦，律师建议，本村宅基地与外村宅基地还是不要交易的好。如若要交易，最好选择与本集体经济组织以内的农民之间房屋交易。