"空麻袋背米"买房 贷款未成合同解除 购房者被判担违约责

　　“空麻袋背米”买房 不料贷款未成导致合同解除 购房者被判承担违约责任

　　为少交房屋交易税费，采取“黑白合同”等形式“做低”房价的情况在房屋买卖合同纠纷中并不少见，但在近日徐汇法院审理的一起案件中，涉案房价却在合同中被罕见“做高”，买房人王先生之所以这么做，是想以此获得更多银行贷款，从而在不启动首付资金的情况下，“空麻袋背米”买下房屋。然而由于贷款申请未获批准，王先生非但没买到房子，反而被卖家张先生以违约为由推上被告席。法院经审理，一审判令王先生向张先生支付违约金人民币17.6万元。

　　去年3月初，王先生瞅准了位于本市番禺路的一套商品房，并与房主张先生签订房屋买卖合同。合同约定房屋总价145万元，任何一方如因违约导致交易未完成，将以总房款20%的比例向对方承担赔偿责任。在双方商议购房事宜的过程中，王先生陆续向张先生支付3万元作为定金。

　　同年6月，双方约定的办理产权过户手续的时间临近，王先生却不见了踪影，张先生在几经联系无着的情况下只得向其发出催告函，告知将在催告期满后解除双方合同，并按双方事先的约定追究王的违约责任。

　　时间又过去一个多月，王先生依然未露面，于是张先生向法院提起诉讼，要求王先生支付违约金人民币17.6万元。

　　庭审中，张先生主张的违约金数额让承办法官心生疑问。如果以145万元房款的20%的比例计算违约金，在扣除王先生已支付的3万元之后，所得出的数额与张先生主张的17.6万元并不相符。

　　在法官的再三追问下，张先生道出隐情。原来，在145万元的合同价之外，双方私下商定的房价实际是103万元。之所以“做高”房价，是因为王先生在买房时十分看好这套房子的升值空间，但又不想动用手头上的资金，于是便与张先生协商，在合同中“做高”房价，以此获得更多的银行贷款，用以支付首付款及剩余房款。尽管“做高”房价会导致交易税费的相应增加，但在房价节节攀升的市场背景下，王先生仍觉得这是一笔只赚不赔的买卖。然而事情的发展并非王先生预想的那么顺利，他“空麻袋背米”的美梦最终落空。

　　法院认为，张先生和王先生签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。王先生在支付了3万元定金后，并未按约同张先生办理房屋的产权过户手续，构成违约，根据张先生提供的催告函内容，其依法行使合同解除权并无不当，法院予以确认，所主张的违约金并未超出合同约定，应予支持。