房产登记用孩子名字惹来麻烦难解决

　　家住鄞州区的张某有一个8岁的儿子。几年前，他在海曙区买了一处房产，并将儿子的名字写进了房产证。去年，他准备把这处房产卖掉，却遇到了房子无法过户的问题。房产管理部门称，这所房子是他们夫妻和儿子的共有财产，必须经过孩子的同意才能卖掉。但他的儿子未满18岁，不具备完全民事行为能力，不能对自己名下的房产进行处置。因此，只有等他儿子年满18岁后，并经儿子同意才能处理这套房子。

　　房产管理部门工作人员称，这几年，“娃娃房主”在不断增长，然而一旦父母出于某种原因需要转让房产，或者想用孩子名下的房产抵押贷款，都会像张某一样遇到麻烦。

　　“娃娃房”并非全是为娃娃

　　房屋权属证书是房屋登记机构依法对房屋进行登记后，发给房屋产权人的权利证明书，其目的只是为了证明房屋权利人和关于房屋的其他事项。但在实践中，房屋权属证书被“挂靠”了许多登记权利之外的内容。比如城市小学的学区管理制度，学生入学前必须出示房屋权属证书，来证明自己属于该学区。

　　但是，“娃娃房”的产生，更多的是成年人社会利益冲突所致。把房屋登记在未成年人名下，一般有以下几种情况：一是有些夫妻感情不太牢固，怕日后劳燕分飞房屋不好分割，于是夫妻双方均同意将房屋产权登记在子女的名下;二是这几年关于遗产税的说法一提再提，有些人从“长远角度”考虑，怕房屋登记在自己名下，将来要交一笔数目不菲的遗产税才能转移给子女，于是干脆直接把房屋产权登记在未成年子女的名下;三是一些人害怕“露富”，使用子女的姓名登记房屋;四是有些人为逃避债务、转移资产，而将属于自己的房产登记在未成年子女的名下。

　　在以上几种情况中，未成年人其实只是名义上的房屋权利人，而不是实质意义上的房主。

　　一般来说，不具备独立民事行为能力的未成年人在法律意义上并不存有独立购房的能力。但不可否认，财产的取得方式是多种多样的，譬如可以通过继承的方式取得等等。按照我国法律的有关规定，无民事行为能力、限制民事行为能力的人所订立，只享受权利、不承担义务的“纯获利益的合同”，是有效的，所以未成年人接受赠与房产，在办理产权证后，即可获得被赠与房产的所有权。

　　2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》，也对未成年人房屋所有权登记作了具体的规定：“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料……”

　　“娃娃房”锁住了谁的利益

　　一项完整的物权包括占有、使用、收益和处分四项权利。许多父母把自己的房屋登记成“娃娃房”，其实际目的并不是想把房屋赠与给子女，而是基于其他目的。但是，房屋所有权登记作为一个具体行政行为，具有公定力、推定力和公信力，从登记完成的那一刻起，登记权利人就是推定权利人，任何人或者机关都不得否定其效力。这意味着，不管父母的目的是什么，子女都已经成为了房屋的所有权人，虽然“娃娃房主”的父母可以基于对子女的监护权而对房屋占有、使用甚至收益，但其中最重要的“处分权”却被“锁定”。

　　处分权是财产所有人对其财产在法律规定的范围内最终处理的权利，包括资产的转让、消费、出售、封存、处理等方面的权利。处分权是所有权的核心，是财产所有人最基本的权利。在市场经济条件下，房屋的使用价值已经远远超过了“住”的范畴，比如权利人可以用房屋抵押贷款、可以出售转让等等。但是，由于“处分权”的锁定，房屋的这些功能会受到很大的限制。

　　“娃娃房主”作为“权利人”并不能真正行使某些“权利”。未成年人虽然具备申请房屋权属登记、处分房屋所有权的资格，但这并不意味着他们自己能实际处分自己名下的房屋，因为未成年人属于无民事行为或者限制民事行为能力的人，许多事项仍然需要其监护人来完成。

　　“娃娃房主”的父母不要说将房屋完全登记在子女名下，即便是自己也是共有权人，处分房屋时仍然会遇到很多麻烦。比如在办理抵押时，法律明确规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”

　　父母要处置孩子的产权，惟一的办法是以监护人的身份走相关的程序，但这个过程十分复杂。《民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”这等于说，要处置未成年人的财产，必须符合“被监护人的利益”，但如何判断监护人“是否出于为未成年人利益考虑”，却是一个含糊的概念。

　　解决“娃娃房”需完善法律

　　虽然父母把自己的房屋登记为“娃娃房”的情况属多数，但在实践中也有父母侵犯未成年子女财产权的情况。《房屋登记办法》规定：“因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”但仅让未成年人的监护人出具一个“书面保证”，显然不足以约束未成年人的监护人对未成年人财产乱处理的行为。而有些未成年人的监护人处理未成年人的房产发生了纠纷，还会将本来属于自己的责任推给登记机关，认为登记机关没有尽到审查义务。

　　所以，对于“娃娃房”，登记机关只能通过加高门槛来减轻责任。比如广州市规定未成年人的监护人出售未成年人的房产时，应由有关单位或团体出具关于监护人资格和监护人出售未成年人的房产是为了未成年人利益的证明;武汉市规定未成年人房产若需要转移或抵押登记时，监护人应办理公证手续并承诺对其被监护人房产转移、抵押后应承担的经济和法律责任。由于我国缺乏相应的法律规定，各地的做法又不统一，具体操作层面的做法往往因为没有法律依据而受到质疑。

　　解决“娃娃房”问题，一方面要在房屋登记窗口处加强法律宣传，让登记“娃娃房”的父母在登记之前，对登记的风险和后果有一定的了解;另一方面，对确属于未成年人的房产，也要加强保护，特别是要完善未成年人房屋转移登记的法律规定，加大对监护人是否是“为被监护人利益”的审查力度。另外，应扩展房屋“其他事项”的登记内容，对今后出现的各种可能情况进行有效约束。[page]

　　宁波日报记者 陈x兵 郭x波