需要买第二、第三套房吗？

　　房产“焦虑症”

　　2003年南宁房地产市场还非常低迷的时候，在一家效益不错的国有大企业上班的李先生就开始了投资炒房。最先在民族大道、江南大道各购置了一套房产，用积蓄付了首付，其余通过银行按揭贷款，开始了“房虫”生涯。

　　2006年，李先生将房子转手后小赚了一笔。随后，他干脆将股市的资金全部抽出，频繁辗转于江南、琅东、兴宁等各大楼盘看房买房，几年下来手头积累了好几套房产。

　　“以前房价低，2008年均价也不过4000元左右，首付几万元就能拿下一套房，投资房产的确赚了一些钱。”李先生的“房产经”让他短短几年内身家翻了几番。

　　今年以来，国家房产新政开始让他有点吃不消了：“连续3次加息让我每个月的按揭增加了近千元，现在每个月要还贷8000元，物价及生活开支也突飞猛进，现在特别怕听到房价下跌的消息，房价一有个风吹草动便寝食不安，我可能得了"房屋焦虑症"。”为了缓解家庭财政压力，李先生决意抛售一些房产套现，但由于手上的房子多是合同房、期房，再加上目前房产市场观望情绪浓厚，李先生挂在房产中介的几套房子几个月来无人问津，这更增加了他的焦虑。

　　从事金融业的赵先生，多年来在职场摸爬滚打，积累了一些财富。住着一套100多平方米的楼房，手中还有一套100多平方米的团购房，手上还有些余钱，他还想买房：“政府调控不在于把房价压低，而是要抑制房价过快上涨，房价不会因为调控而回落，只是涨幅也许没有以前那么大了。”赵先生坚信，限购令只能暂时抑制部分购房者需求，但随着城镇化进程的加快，刚性需求始终存在，这些因素决定房价一定还会上涨。

　　对各种投资业务相当熟悉的赵先生通过近几年对比研究发现：还是房产增值快。这几个月，赵先生正急于把手中的“闲钱”变成“房子”，四处打探哪里有合适的楼房出售。

　　楼市成交低迷

　　“新国8条”、限购、提高准备金率、提高首付比例、提高贷款利率……在“有形之手”调控下，南宁楼市“量价飞涨”的局势有所扭转。记者从南宁市住房保障和房产管理局了解到，3月1日实施限购政策以来，南宁楼市月成交量已经持续环比下降。7月份，新建商品房成交面积33.87万平方米，环比下降 9.87%，成交套数3460套，环比下降16.99%。其中住房成交面积为28.61万平方米，环比下降12.45%，成交套数2761套，环比下降 22.05%。多家楼盘销售负责人坦言，近几个月，不仅意向预约量和成交量急剧下降，而且到销售现场看房的人观望情绪浓厚，外地炒房客更是减少7成以上。

　　二手房交易市场同样低迷，据统计，1—7月，南宁市存量房成交面积85.82万平方米，同比下降17.73%，成交套数8162套，同比下降 16.48%。其中存量住房成交面积72.19万平方米，同比下降22.77%，成交套数6789套，同比下降21.4%。记者走访多个房产中介公司发现，连一些黄金路段的店面都生意惨淡，“我们甚至打出了买卖房屋送旅游的招牌，但是仍没什么成效，月成交量比去年锐减了60%以上。”南宁一家大型房产经纪公司的负责人告诉记者，在上个月他们已关闭了8家店面。

　　在楼市交易急剧萎缩的背后，房价也呈现出微步小幅下滑的态势。据民间投资机构调查显示：7月市场在售物业均价7817元/㎡，环比下降0.14%;8月份的前两周，从南宁各大城区在售商品市场统计价格来看，均价比7月底最后一周价格依然小幅下调。

　　房价或现拐点

　　银监会二季度对房地产贷款进行压力测试，结果显示，即使房价下跌50%，银行的不良贷款都可以承受，这被各界理解为银监会释放房价必降的一个信号，似乎预示着房价拐点的来临。

　　一向对房地产市场最为“敏感”的金融机构绷紧了神经，表现出了对房价看跌的姿态。一位从事多年房产交易的经纪人告诉记者，现在银行对房产价值评估普遍降低，被评估机构评估价格为10000元/平方米的房产，银行仅会按照7000—8000元/平方米的价格放贷，而在前两年，在评估价格基础上上浮10%是常见的事。

　　广西财经学院管理科学与工程学院副院长陈思源则认为，在国家严厉的房地产调控政策之下，今年下半年和明年的一段时间内，南宁房价将逐渐探底。一方面是由于调控政策的落实和实施要有一定的缓冲期，成效显现会有6—8个月的滞后效应，另一方面是2011年初的保障性住房建设，将逐步在2012年春节后投入市场，这将缓解一部分刚性需求。

　　广西社科院数量经济研究所副所长姚华表示，未来一段时期甚至是几年时间内，国家更为严厉的宏观调控手段或许将成为左右楼市走势的最强力量，有可能导致房价进入下跌通道。

　　大笔资金买房值不值?

　　陈思源认为，在国家严厉的调控政策之下，房产投资空间将进一步受到挤压，现阶段投资房产风险系数明显增大。

　　陈思源说，看房地产投资的收益和风险，可以采取售租价格比的办法，售价收益采用一年期存款利息和贷款利息的算术平均数。举例说，一套售价60万的商品房，如果租出的月租金为2200元，不妨计算一下，现行一年期存款利息为3.5%，贷款利息为6.56%，两者的算术平均数约为5%，据此计算出60万元的年收益为3万元，月收益为2500元，显然大于月租金2200元，结论为不宜购入。况且，60万元的房产在南宁很难租出2200元价格。而且，按现在房价，买一套房三房往往上百万元，以此推算，收益率更低。

　　对于今后的房产投资环境，中信银行南宁分行零售业务部负责人农忠祯认为，投资的目的是通过低进高出盈利，房价已经涨到了高位，现在入楼市的风险巨大。

　　资深房地产业内人士何先生表示，房地产市场处于上升通道多年，为不少投资者带来可观的收益，如今这一投资渠道遭到调控，想追逐高回报的投资者在楼市博弈可能要转变思路和观念了，在别人狂欢楼市“盛宴”时保持清醒，在别人都感到恐惧时积极介入，这样才能成为房产投资的赢家。