婚前买房还是婚后买房？

婚前阶段

　　婚前一方男方已经付清购房款并取得房屋产权的，在离婚时该房屋仍为产权登记男方方的个人财产，男方个人财产，女方净身出户。

　　婚前，男方方以个人名义签订房屋买卖合同并已经支付了全部购房款，仅仅是婚后才取得房屋产权证，在离婚时依然算个人财产，女方净身出户。

　　婚前，男方以个人名义签订房屋买卖合同，个人存款付了首付款并在银行贷款，婚后一起还贷，房屋一直登记男方名下的，离婚时如果双方协商不成的，法院一般将判决房屋归产权登记一方，但是，双方婚后共同还贷支付的款项以及相对应的房屋增值部分，应视为夫妻共同财产，产权登记一方应补偿对方，并且，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。其实十赔九不足，还贷增值部分的计算实则很少，同时很多案例是男方工资还贷，女方日常开销，所以呵呵。

　　婚前，夫妻双方出资购买的房屋，产权无论登记在夫妻双方名下还是登记在夫妻一方名下，离婚时，该房屋均应视为夫妻双方按各自的出资份额按份共有。夫妻双方父母的出资视同夫妻双方各自的出资，基本上谁出钱多保护谁，谁出钱装修，家具，买车谁脑子进水。

　　婚后阶段

　　婚后，共同出资购买的房屋为夫妻共同财产，如果出资款都是婚后取得的双方存款，基本上平等份分割，除非有夫妻财产协议或其他约定。

　　婚后，由男方的父母全款出资购买的房屋，产权登记在男方名下的，在离婚时，该房屋应认定为产权登记一方的个人财产，就是认定赠与一人的意思，但切记必须登记一方名下，流水做清楚。

　　婚后，由男方的父母部分出资购买房屋，产权登记男方一人名下，但以夫妻共同财产还贷支付的款项（看主贷次贷，不登记名字也可以家属公积金参与还贷）以及相对应的财产增值部分，产权登记一方应补偿对方，十赔九不足原理依然适用。

　　婚后，由双方父母出资购买的房屋，产权登记在夫妻双方名下的，离婚时一般认为夫妻双方共同共有，按登记情况及出资比例分割。

　　婚后，由双方父母出资购买的房屋，产权登记在夫妻一方名下的，离婚时，该房屋一般认定为夫妻双方按照各自父母的出资份额按份共有按出资比例分割。

　　婚后，男方以其婚前个人财产购买房屋，或者卖掉自己婚前的房产置换并将房屋产权登记在个人名下一般认定该房屋是个人婚前财产的自然转化，并不属于一方以个人财产投资取得的收益，也不属于生产、经营、工资等应属夫妻共同财产的情况，属于个人财产；当然，如果将该房屋登记在夫妻双方名下的，则应当视为夫妻共同财产，知道加名字的重要性了吧。

　　夫妻一方的个人房屋在婚后产生的收益、增值是否属于夫妻共同财产要看增值发生的原因不同，有自然增值与主动增值。前者是通货膨胀或市场行情的变化而致，与行为无关；后者因为夫妻对房屋付出劳动所致，如对房屋的装饰装修而产生的增值，收了租金。那么夫妻一方的个人房屋在婚后产生的自然增值部分是个人财产，而租金等就属于夫妻共同。

　　至于那种因为一方限购，又因为爱情，一方父母购房又登记到对方名下的案例，昨天讲过了，就不重复了。

　　总之自己研究下来，目前的婚姻法是保护出资为主，保护婚前财产不转化成夫妻共同，当然也保护加名字只要你有本事加上去，同时单纯从财产角度看，房子和老婆都比较适合先用起来再说，等到条件好了再换，如果不换人，仅仅是去体验下世界这么大，男人女人的种类这么多，多体验下，也不会对财产分割有任何影响，毕竟物权是物权，婚姻是婚姻。

　　恋爱期间共同购房，限购一方如果出资，就是找死：

　　刚看了北京东城的案例，关于恋爱期间共同购买房屋的，为了方便大家理解，就以故事的形式讲下。

　　小明是个北京工二代，穷人家庭出身，女友小红是个外地中产之家的妹子，但考虑到小明是北京人，人也挺老实的，双方都到了谈婚论嫁的年龄，看中了一套房子，首付两百万，小明家境不好只能拿出50万，小红的父亲就转账给了小明150万，付款流水注明了房款。之后小明去办了贷款，取得了产证，产证上也只有小明一个人的名字，因为小红限购所以不能上产证，到了2014年底两人分手。

　　至于为何分手，案例中没写，至于为什么不等结婚了以家庭名义双方一起上产证，我也不知道。

　　可能是处于爱情和信任，想先把房子买好再操办婚事，没考虑人心易变，也可能小红曾在老家购买过房子，如果一起购买那贷款算二套就受到影响。

　　至于分手影响，我觉得最有可能就是房价涨了，小明翅膀硬了。

　　继续讲案例，小明涉诉房屋属于自己单独所有，且房屋贷款由自己独自偿还，税费和装修款亦由自己支付。该房屋一直由自己居住使用，小红从未在该房屋居住过。小红向中介公司及原房主支付的款项系代小明的支付的行为，小红父亲向小明转账系为稳定恋爱关系，以结婚为目的的赠与行为，双方未形成共同出资购房关系。另小红至今未取得北京市购房资格，没有与小明共有房屋的法律基础。故不同意小红的主张。

　　讲这么多意思很简单就是我是高贵的北京土著，你外地小美白跪舔我活该，是为了稳定恋爱关系，以结婚为目的赠与行为，给都给了有啥脸要还的啊，想倒贴我的女孩子多了去了，能和你谈恋爱就是宠信。

　　至于小红的主张很简单，就是根据出资比例，要求确认共有产权。

　　我直接说法院的判决

　　购买涉诉房屋时，小明、小红尚处恋爱期间，并有结婚意向，二人共同出资购买涉诉房屋，虽涉诉房屋产权登记在小明一人名下，仍应认定涉诉房屋由小明、小红共同所有。但由于小红未取得北京市购房资格，无法成为涉诉房屋所有权人，故对于小红要求确认其为涉诉房屋共有权人的诉讼请求，本院不予支持。小红可就出资款及其他权益，另行主张。

　　这判决两层意思，首选认定那钱是购房款，不可能是什么借款和赠与，这符合我们的生活常识，又认定了虽然只登记了小明一人，依然属于共同所有，但因为限购不能上产证，法院估计是考虑现如今很多城市均有限制非本地户籍人口购房的政策。而法院裁判文书又是取得房屋权属的有力依据。如果在认定共同出资购房的基础上，直接判决房产归二人共有，则极有可能开辟出规避限购的先河，毕竟假结婚炒房大部分人还是有顾忌，这谈恋爱炒房太容易了，为了不让炒房的钻空子，可以说牺牲了不少实际出资人的利益。

　　我也在思考法院说的出资款及其他权益，另行主张，那如何主张，估计是类似同居期间分割财产的办法，房子归小明，然后给小红折价款，当然会考虑出资比例和房产的增值，但实际想想也明白，如果小明名下就一套房，那根本无法执行，同时小明可以快点把这房子卖了转移，毕竟只登记了他一人名字，风险极大。

　　当然这个案例其实也给代持炒房一个警示，就是哪怕代持协议法院认可，到房产交易中心依然会存在过户的问题，法院认可合同效力，认可共有关系，但不敢去干预产证登记的事情，谁都知道现在中国最大的事情就是房事，房事事关安定团结的大局，那是不能随便给聪明人开口子的。

　　最后给点小提示，我周围遇到不少在上海工作的外地中产小美白和上海的普男谈恋爱，觉得有户口，人老实，也有份稳定的工作，可能小美白本身就有房子或者有贷款记录等情况，或者就是不想这么快扯证，看着房价蹭蹭蹭的上涨，或者真的有个笋盘，老丈人想反正钱将来都是一家人的，只要他们生活幸福就行了，自己女儿也难得遇到一个喜欢的，就以男方一个人的名义买还能多贷款买大点，那就不如先用男方的名义先买起来，到时候成了夫妻再加名字。

　　我来说个正常的操作方式，如果政策上不能加名字的情况，就不要出钱，否则后患无穷，结个婚变成法学研究和政策研究了。

　　夫妻约定赠与子女的法律分析：

　　最近这类案子挺多的，夫妻结婚之后买了一套婚房，之后多半是男方出轨，铁了心要快点离婚，男方知道孩子总是女方带，房子判给女方可能比较大，女方要给补偿款也挺难付得出来，都是普通人，没人付得出一套房子的折价款。

　　男人这时候就表示，我可以净身出户，房子也是我家出大价钱买的，要不这样，房子过户的女儿名下，你不要我也不要，反正将来都是留给孩子的，否则我净身出户，你再改嫁，这房子变成人家的了。

　　女方想想这方案倒也行，给孩子谁都不吃亏，否则这一套房子的事情真没法处理，折价款付不出，自己也要地方住，房子写不写自己名字也无所谓。

　　接下来就是办手续的问题了，到底是先改名还是先离婚，男方这时候说赠与协议都签好了白纸黑字我不会赖的，现在这房子还没满二满五，税很高，不如等税低点再过户。

　　女方想想也行，就先去登记离婚了，其实这时候男方看似云淡风轻，其实挺着急的，估计是小三怀孕了，就是想快点离婚，拖不起。

　　等到真离婚了，男方这下翻脸不认了，表示房子不愿意给女儿了，女方表示不服要打官司，这其实中招了。

　　因为合同法有规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。房产系不动产，只有办理登记才能发生物权转移的效力，才能完成赠与过程。

　　同时如果真的要做这样的赠与方案，如果在离婚协议中明确这是有法律效力的，因为最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（二）第8条规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。第9条规定，男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。

　　因为离婚协议中财产赠与子女是双方对共同财处分的意思表示，也必须经双方共同协商才能共同撤销，即处分权是共同的，单方意愿并不能形成撤销赠与的共同意思表示，故不发生法律效力。

　　但如果没注意到这点，男方单独写了一个赠与子女的协议，如果没公证过，那可以随时撤销，变成男方为了快速离婚玩的一个空城计。

　　等到获得自由身和新欢快速结婚之后，再杀个回马枪慢慢争财产。