鼓励购租并举 住房租赁专业化存在瓶颈

　　中央经济工作会议21日闭幕，会议提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　近期，中央多次提及房地产库存问题，其重要性可见一斑。随着相关政策的逐步落实，或将有越来越多的农民工融入城市生活，享受公租房或将不再受户籍的牵绊，更多的房源或将走向市场，更多城市或将取消限购政策，“购租并举”等制度让“居者有其屋”的梦想并不遥远。

　　今年1月，住房城乡建设部就出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(下称《意见》)，提出用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

　　当然，专业住房租赁市场发展仍存在着不少瓶颈。中原地产首席市场分析师张XX对《第一财经日报》分析，全国租赁需求比较旺盛的区域都位于一二线大城市，这些城市不存在库存过多的现象，房价高企，库存商品房用来出租的收益回报率非常低，因此开发商更愿意将房子直接出售，而非用于租赁。

　　一家专业化住房租赁企业人士告诉本报，目前在一线城市和二线核心城市，房子卖得都还不错，因此对租赁市场这一块，开发商观望考察居多，很少有真正做这一块。“而且开发商也很难做租赁市场，因为它们的资金压力也大，迅速卖出回笼资金是最主要的选择。”

　　该人士说，专业化租赁企业大多也不会去购买开发商的库存商品房，因为购买的成本太高。“专业化租赁企业一般多倾向于轻资产运作模式，把规模做大了再说，都是走长租存量房做短期出租的模式，大多是通过长租旧物业再改造后出租。”

　　张XX说，专业化住房租赁企业经营，主要是依赖改变房屋居室设计，成为群租房、类群租房等。例如，自去年起，蘑菇公寓、优客逸家、YOU+公寓、青客公寓、魔方公寓等一系列公寓如雨后春笋般成长。此外，诸如顺为资本、赛富亚洲、爱普瑞金融集团等各路资本汹涌而入。

　　很多分布式公寓都采取“n+1模式”(一个三居室房子分租给四个人，其中客厅隔出一间)，但是政府方面此前鉴定为群租房。由于集中式公寓很多是工业用地，也需要批文才能改变物业性质。比如上海蘑菇公寓就曾因在拿房阶段没有清晰定位，遭到“群租房”认定而被迫将其改造过的房屋拆除。

　　因此，鼓励发展住房租赁模式具有十分重要的意义。据《经济日报》报道，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强在接受采访时表示，住房租赁机构经营模式现在也有，应该扶持还是应该取缔，业内一直有争议。

　　现在来看，住房租赁机构模式获得扶持，是因为只要对住房租赁机构模式引导好，在规范住房租赁行为、满足承租人需求、稳定租赁市场方面都将有积极意义。

　　他认为，住房租赁机构模式将松散的租赁房源整合起来，进行更为集约化的管理，将有利于使租赁关系更加稳定，使出租人和承租人的权益更有保障。