房产中介起诉买房人“跳单“ 法院判定不违约
某房屋中介公司起诉买房人范先生“跳单”(指买卖双方通过中介的居间服务联系上之后，跳开中介，自行成交或委托其他中介公司代办过户服务)，理由是双方签订的一份委托购房(租房)协议书约定，买者看好公司提供的售房房源成交，应按约给付居间报酬。
去年10月25日下午，某房屋中介公司与范先生签署委托购房(租房)协议书，约定公司提供居间服务，为范先生寻找合适的房屋。若范先生看好提供的售房房源成交，应支付给公司实际成交价格的1%作为中介佣金费用，租房的佣金相当于半个月的房租的金额。很快，公司为范先生提供了一处房屋的信息，并带其看房，范先生当场对房子表示很满意。不久，范先生与房主签订了房屋买卖合同并办理了过户手续。
原告某房屋中介公司起诉称，范先生避开公司，与房主直接联系、商谈，双方签订合同并办理过户手续后，拒不支付本公司中介服务费，请求判令被告范先生支付中介费8000元(根据合同约定，按房屋登记价格40万的2%合计8000元)。
被告范先生辩称，涉案房屋原产权人委托多家中介公司出售房屋，该中介公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。他取得涉诉房产是通过其他中介公司与房主达成卖房协议的，他并没有利用原告提供的信息,因此不存在“跳单”违约行为，不同意向原告支付违约金。
亭湖法院经审理查明，范先生与原告公司签订协议后，在公司员工的陪同下在现场察看了房屋，后范先生与房屋所有权人通过另一房地产经纪有限公司签订了房地产经纪转让合同，并向此公司支付1500元中介费。而原告公司为催要中介费，于去年11月30日申请亭湖区人民调解委员会驻伍佑法庭工作室调解，双方未能达成一致意见。
法院认为，原告公司与被告范先生签订的《委托购房(租房)协议书》属于居间合同。其中第6条的约定属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，房屋的原所有权人通过多家中介公司发布了房源信息，挂牌出售房屋。在原、被告签订协议书之前，市区另一房地产经纪有限公司也有该房源信息，被告范先生通过此公司促成了房屋买卖合同的成立。因此，原告公司不是独家享有该房源信息，被告并没有利用原告的信息和机会，故不构成违约。
