房地产开发公司出售已抵押房屋承担什么责任？

李明（化名）于2004年11月10日与某房地产开发有限公司（以下简称公司）订立商品房买卖合同，约定公司把某小区15号楼4单元302室出售给李明，该房建筑面积115平方米，单价每平方米2450元，总房款281750元，2005年11月30日上房。李明按约付清房款。上房期满2月，公司仍不通知上房，李明调查得知，该房于2004年11月1日被公司抵押给某商业银行用于贷款。李明向某仲裁委员会提起仲裁，请求解除合同，公司返还购房款281750元及同期银行贷款利息、赔偿损失，并请求公司承担16万元的赔偿责任。
法律规定
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条、出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
律师释法
根据《合同法》第１１３条和《消法》第４９条规定的惩罚性赔偿责任原则，结合我国民事审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，自2003年6月1日起施行）的第８条、第９条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形。由此五种情况导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《解释》所规定的惩罚性赔偿责任在适用条件和结果上都与《消法》第４９条的规定有所不同，这样既注意到依法有效维护买受人的合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况，有利于促进房地产市场的健康发展。本案中，公司在将房产抵押给某商业银行后却又将其出售给李明，解除合同后公司理当返还购房款281750元，赔偿同期银行贷款利息及房产的市场升值损失，因存在销售欺诈行为，公司还应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。经过仲裁委员会调解，双方达成调解协议。如果公司向购房人明示房产已被抵押的事实，公司不会另外付出巨额的赔偿。本案提醒开发公司，在签订售房合同时，应当向购房人明示房产的实际情况。

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