口头房屋买卖协议落空 “订金”与“定金”惹纷争

2007年3月，六旬老汉吴明准备将自己位于市24小区的一套楼房进行出售。当月25日，市民李蓉前来看房后，双方经过协商，达成了口头房屋买卖协议。李蓉当即交给吴明现金5000元，吴明给她开具了一份收据，内容为：“收到李蓉购房订金伍仟元整，房款结算时扣除。”

事隔3个月后，6月10日，吴明将房屋出售给了另外一个人，同时办理了房屋产权过户手续。之后，李蓉找到吴明要求退还自己的5000元，可是吴明咬定李蓉违约在前，拒绝退还钱款。

李蓉气愤之下将吴明告上法庭。李蓉称：“吴明收了我的预付款后，迟迟不履行合同，后来他又把房子卖给别人，我要求法院解除我们之间的口头房屋买卖合同，吴明退还我的购房款。”

吴明辩称：“口头房屋买卖合同订立之后，李蓉又反悔了，她提出不要房子了，我才将房屋卖给了其他人的。因为李蓉交给我的是购房定金，而不是预付款，收条中的‘订’字属于错别字。李蓉违约了，我有权不退还她交的‘定金’。”

石河子市人民法院对案件审理后认为，吴明收取李蓉的购房订金后，又将房屋出售给他人，构成违约。吴明售房给他人并办理了过户手续，致使吴明和李蓉双方的房屋买卖合同事实上无法履行，李蓉要求解除房屋买卖合同及归还购房款，法院给予支持。吴明认为李蓉存在违约行为，但没有提供证据加以证明，法院不予采纳。关于5000元是否为定金的问题，法院认为，从收据的字面上看，上面书写的是“订金”而非“定金”，从收据内容上看，不能反映出该笔款项具有定金性质。

法院判决：解除李蓉与吴明订立的口头房屋买卖协议；吴明在判决生效之日起三日内返还李蓉购房订金5000元。

吴明不服一审判决，向农八师中级人民法院提起上诉。中院二审后认为，一审事实清楚，证据确凿，遂作出驳回上诉，维持原判的判决。（文中人名为化名）

法官说法：

定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，约定由一方按合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱。定金是我国担保法明确规定的担保方式。我国《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”从性质上看，定金属于违约定金，适用于债务不履行的行为，且定金具有惩罚性的特点。

而《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”

本案中，吴明虽然在收条中写明收到5000元订金，但对定金合同的内容双方未作明确具体的约定，也就是说，没有约定定金的性质。因此，吴明关于该“订金”应为“定金”的主张缺乏事实和法律依据，法院没有支持。

本案中，双方当事人只就房屋转让达成协议，但对转让房屋的主要内容均未作明确的约定。而吴明认为李蓉违约，却又未能提供相关的证据予以证实，他对此应承担对其不利的后果。吴明既然已协商将房屋转让给李蓉，后又将房屋转让给他人，并办理了过户手续的事实证明是吴明违约，致使双方当事人的房屋买卖合同不能实现合同目的，原审判决解除双方协议，并由吴明返还李蓉的订金，认定事实清楚，适用法律正确，所以中院维持了原判。