四川省国贸有限公司诉四川省民族贸易联合公司交付非法所买房屋被认定房屋买卖合同无效案

原告：四川省国贸有限公司（以下简称国贸公司）。
被告：四川省民族贸易联合公司（以下简称民贸公司）。
１９９３年初，四川省政府决定由民贸公司在成都市市区设立“中国西部民族用品批发市场”（以下简称“市场”）。设该市场需资金６０００万元。由于资金短缺，民贸公司决定出售“四川民贸大厦”及附属设施（主楼１４层，建筑面积９４５９平方米），其价值约人民币６０００万元。随后，国贸公司表示愿购此楼。同年２月１０日，双方经协商，签订了由国贸公司以支援“市场”建设名义向民贸公司捐赠４７５０万元的捐赠协议，并约定此款在７月１９日前分３次拨付，４月１０日之前应拨付民贸公司１３２５万元。２月１６日，民贸公司与国贸公司签订房屋买卖合同，约定民贸公司以１２５０万元的价格将“四川民贸大厦”及附属设施卖给国贸公司。合同签订后，民贸公司即将大厦内的３间办公室交给国贸公司使用，随后又将大厦产权证交国贸公司保管。４月３日，国贸公司持房屋买卖合同、批复及民贸公司的过户申请等，到成都市房地产管理部门办理了大厦的产权过户手续，并取得了产权证。４月９日，民贸公司为交付房屋作准备，与成都新华饭店签订租房协议，并支付租金１７．５万元，花费装修费４２２４８．０２元，电话移机费６２６７元。５月１０日，国贸公司向成都市房地产管理部门交纳了手续费、登记费、书证费共２５００１０元，２８日又交纳了土地增值费１９８１０７０元。至６月５日止，国贸公司陆续向民贸公司支付了购房定金１００万元及购房款３００万元。此间，民贸公司与国贸公司为支付捐赠款、购房款以及交接有关“大厦”资料和房屋买卖合同是否继续履行等问题曾发生争议。四川省国有资产管理局在得知双方的大厦转让情况后，于７月１９日发出文件，指出大厦的买卖非法，要求立即停止。为此，双方进行协商，因认识不一而未达成一致意见。９月７日，国贸公司诉至成都市中级人民法院称：双方签订的房屋买卖合同经双方主管单位认可生效，原告按合同规定向被告交付了１００万元的定金及房款３００万元，同时双方办理了大厦产权过户手续，原告取得大厦的产权证。但被告未按合同规定交付有关资料和腾空房屋，致原告不能实际使用房屋。请求法院督促被告履行合同，承担腾退房屋的义务。 民贸公司则辩称：原告根本无意兑现捐赠协议，在无履行能力的情况下，以向“市场”捐赠４７５０万元为诱铒，与被告签订“大厦”买卖协议，实为欺诈行为。因此，双方签订的房屋买卖协议无效，不受法律保护。被告愿意退还原告已支付的款项。

【审判】

法院审理中还查明，国贸公司在诉讼中强占了“四川民贸大厦”五楼另外５间办公室。四川民贸大厦建于１９９１年底，总造价为１４９０５８４０．２３元。 成都市中级人民法院经审理，认为：国贸公司与民贸公司买卖“四川民贸大厦”，双方虽有房屋买卖合同，并经各自的主管部门批准，但从双方先后形成的两个协议和民贸大厦的实际价值看，以１２５０万元购买民贸大厦，不是双方的真实意思表示。实际上，该买卖合同是以捐赠协议为前提的，双方签订以１２５０万元买卖民贸大厦房屋买卖合同，其真正目的在于逃避税费，规避法律，故此买卖房屋的合同无效。民贸公司应退还国贸公司已付的购房款，国贸公司应从“四川民贸大厦”中搬出，并支付占用房屋使用费；国贸公司与民贸公司在买卖房屋过程中均有过错，因合同无效造成的损失，即国贸公司支付购房款的利息及办理产权过户手续交纳的有关登记费、增值费；民贸公司另处租房的房租费用，应由双方共同承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项及第二款、第六十一条和《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第（四）项、第二款，第二十九条第一款之规定，成都市中级人民法院于１９９４年４月２８日判决如下：

一、国贸公司与民贸公司于１９９３年２月１６日签订的“四川民贸大厦”房屋买卖合同无效。 二、国贸公司应于本判决生效后一个月内将所占用的８间房屋腾空，完好地退还给民贸公司。 三、在本判决生效后一个月内，民贸公司退还国贸公司购房款４００万元。国贸公司应将占用“四川民贸大厦”８间房屋的使用费给付民贸公司，３间房屋从１９９３年３月起每月按２４００元计算至１９９３年９月止，８间房屋从１９９３年１０月起每月按６４００元计算至归还之月止。 四、国贸公司给付民贸公司购房款的利息损失，从该款付出之日起至归还之日止，按建设银行同期建设贷款利率计算，由国贸公司和民贸公司各承担一半。 五、国贸公司在办理产权过户手续时所交纳的手续费、登记费及土地增值费共２２３１０８０元，由国贸公司和民贸公司各承担一半。 六、民贸公司因卖房而在另处租房的费用２２３５１５．０２元，由国贸公司和民贸公司各承担一半。 宣判后，双方当事人表示服判，未提出上诉，并自动执行了该判决。

【评析】

正确处理好本案的关键，在于认定双方当事人签订的房屋买卖合同是否有效。 从形式上看，国贸公司与民贸公司签订的房屋买卖合同，系双方自愿，并经有关主管部门批准，手续齐备。同时，国贸公司也依法办理了产权过户手续，并交纳了法律规定应交纳的费用，取得了大厦的产权证。房屋买卖合同似乎具备了成立的一切条件，应该认定有效。

但是，从本案的实质来看，双方签订房屋买卖合同的目的，实为规避法律，逃避国家税收等费用。该大厦１９９１年底完工造价将近１５００万元，而近年来房地产业蓬勃发展，价格更大幅度上涨，经有关部门估算，“大厦”现价值约６０００万元。双方当事人却以１２５０万元的价格成交，比原造价还低２５０万元。这对于商品意识极强的被告来讲，显然不是其真实意思。而双方签订的捐赠协议和房屋买卖合同的钱数加起来正好是６０００万元，这显然不是偶然的巧合。只是由于国贸公司没有也无能力履行捐赠协议规定的义务，导致民贸公司反悔，使买卖合同无法完全履行。可见，捐赠协议的履行，是双方履行买卖合同的前提。因此，从中不难看出，捐赠协议的签订，只不过是双方为规避法律，以达到少交有关费用目的的幌子。据查，双方按签订的捐赠协议，单是土地增值费一项，至少少向国家交纳７５０万元。 [page]

显而易见，双方签订的捐赠协议和房屋买卖合同，虽然形式上表明是行为人的真实意思表示，但行为人借此偷漏国家应收费用的目的是非法的，即便有合法形式，也不能得到法律的保护。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（七）项规定，双方当事人的行为是“以合法形式掩盖非法目的的”民事行为，应认定为无效。因此，法院认定双方签订的房屋买卖合同无效是正确的。但法院在适用民法通则第五十八条时，适用的是第（四）项，即“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”民事行为无效，这是不确切的，应适用第（七）项。判决还适用了民法通则第六十一条的规定。适用这些规定已经给当事人的行为给予了正确的定性和处理。本案还适用了经济合同法的规定，而经济合同法的这些规定和民法通则规定的精神是一致的，没有必要再适用经济合同法的规定。