迟来的房产证

　　2000年12月，周女士向北京中泽房地产开发有限公司（以下简称“中泽公司”）购买一套商品房，交齐了办理产权证所需各项证明、证件及相关手续费用，并办理了入住手续。根据购房合同约定，双方签订合同后六个月内，由中泽房地产开发有限公司负责办理房屋产权证。但是，中泽公司在合同签订的六个月后一直没有将房产证交给周女士，在经周女士多次催促后才于2002年6月7日将房屋产权证交到周女士手中。周女士认为，中泽公司已经违反双方合同约定，遂于2003年8月6日以违约为由将中泽公司诉至法院，请求被告向原告赔偿违约金11286元。中泽公司辩称，未按期办理房屋产权证是由于原告延误提交办理房产证所需的各类材料所致，而且原告所提出的赔偿金数额没有法律依据，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。

　原告根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，计算出了被告应当承担的违约金数额。

　法院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由于出卖人的原因，买受人未能在合同规定的期限内办理房屋所有权登记手续的应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准进行计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决被告中泽公司给付原告周女士违约金11286元。

　房屋产权证是拥有房屋的唯一合法凭证，是业主对房屋行使各项权利的法定保证。但在实践中，一些开发商迟迟未能办理房屋产权证，从而损害购房者的权利，造成各类民事纠纷而无明确的法律适用依据。为此，最高人民法院于２００３年６月１日起实施《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对办理房屋产权证的期限及法律责任作了明确的规定，“由于出卖人的原因”是开发商承担法律责任的前提。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，商品房权属登记应由购房人申办，开发商只是协助办理，提供证明文件。因此，认定“出卖人原因”应注意以下两点：（1）申办产权时开发商只是协办（初始登记时开发商为主办），如果开发商已办理了初始登记，而购房人未在约定或法定期限内申办产权，不能认为是出卖人原因；（2）遵循当事人意思自治，当事人可以约定由开发商为购房人办理权属登记。在本案中，原告周女士与被告中泽公司签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规规定，合同真实有效。被告中泽公司应当按照双方合同约定于2001年6月1日为原告申领到房屋产权证，但在原告已经履行相关义务的情况下，因为被告的过错，直至2002年6月7日才为原告申领到房屋产权证，构成违约，因此应当承担相应法律责任。

作者：余 岚 安 键