房地产买卖纠纷中违约金数额如何认定

房地产买卖纠纷中违约金数额如何认定
文深圳房地产律师颜宇丹
楼市风云变幻，房价忽起忽落，国家政策如暴风骤雨般来的让人措手不及，房地产纠纷频发，而纠纷最后的落脚点就在守约方向违约方主张违约责任即金钱责任上。
我国《合同法》规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。违约金的数额允许合同双方当事人通过协商的方式事先约定，这体现我国合同法意思自治原则，这样还可以明确未来的违约责任，约束双方及时按合同约定条款履约。合同的不履行、不适当履行、迟延履行等，都可以导致违约金的支付。
我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”但是并非当事人主张约定的违约金责任均会得到支持。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当违约金低于损失时，提高违约金，有利于保护守约方的利益，使其得到相当的补偿。但只有约定的违约金“过分高于”造成的损失时，才予以适当减少，而一般的“高于”则还是依照双方的约定数额来认定。这体现了违约金除了填补守约方的损失，还具有惩罚违约方的性质。
那么，判断违约金低于或过分高于损失的标准是什么？
合同法司法解释（二）第二十八条规定：“请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条第三款的规定：“约定的违约金超过造成的30%的可以认定是违约金过高。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
需要注意的是：一、过分高于损失的违约金中所指的“损失”仅指“实际损失”，不包括“预期利益”。二、“违约金超过损失的百分之三十”只是判断违约金是否过分高于损失的标准。对于“过分高于损失的违约金”，法律只是规定“适当减少”，而并非将违约金减少到工“实际损失”的130%。三、在违约行为没有造成损失的情况下，法院应当合同当事人意思自治，对于此种违约金予以支持，依据违约方的请求适当减少违约金。
目前，房地产市场的解约率较高，一类从去年到本月国家调控政策出台之前的时间里，因房价上涨卖方毁约不卖引起的法律纠纷集中到这段时间处理，笔者颜宇丹律师昨天出庭的买方诉卖方“一房二卖”房屋买卖纠纷就属于这一类；一类是本月国家信贷新政出台后，买方因房价面临下跌而毁约不买或是因之前申请的房贷受阻无力补足贷不到的款而引发的违约纠纷。
在处理上述两类解除合同的纠纷中的违约金问题上，去年深圳市中级人民法院公布的《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明》httpblog.soufun.com216589449920668articledetail.htm规定的比较明确，该指导意见：“第十八条因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。双方对房屋差价有约定的，从约定;没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。”由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。
关于在违约金数额的认定上，人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
谨以此文为正处于房地产纠纷的当事人提供参考。