房贷新政下买方如何降低违约金损失

房贷新政下买方如何降低违约金损失
2010年4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）出台后，对房产市场造成了巨大的冲击
，特别是其中“实行更为严格的差别化住房信贷政策”，规定对购买首套住房贷款首付款比例不低于30%，对贷款购买第二套住房，贷款首付款比例不低于50%，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套以及上住房的，首付款比例和贷款利率大幅度提高，对价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
这些政策突然出台，让买卖双方特别是买方措手不及。对买方来说，本来已经新准备向银行贷款来筹措房款，但贷款突然收紧，使得买方不仅买不了房，而且还可能承担违约责任。
买方是否能以贷款政策突然收紧为由而毁约？买方是否应当承担违约责任？买方有哪些抗辩，该如何降低赔偿违约金的损失？
一般来说，由于房贷新政导致贷款不批，买方可以根据“情势变更原则”解除合同。但适用“情势变更原则”有一个前提，即合同中对贷款未获批或未足额获批没有约定处理方式，如果合同中已约定贷款未获批或未足额获批时应当“由买方用现金补足”，那就不能适用这个原则了。
因为这个原则的条件之一是订立合同时没有预见到将来发生的重大变化，既然合同中已约定贷款发生障碍时要买方用现金补足，这就属于已预见到的情况，因而不能适用情势变更原则。
在这种情况下，买方不能继续履行合同，将可能被法院认定违约，而买卖合同中通常约定违约方违约而造成合同解除时，违约方应当赔偿守约方的违约金为合同总价的20%。这时，买方可以采用第二种方式来抗辩，即要求酌情降低违约金。
合同法司法解释二第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”
可见违约金不是约定得越高越好，违约金再好，如果守约方因违约行为造成的损失很少或没有损失，违约方即使赔偿也会是有限的。
在笔者以往代理买方办理的因贷款原因造成合同不能继续履行的案件中，所有的法院都采纳了买方要求酌情降低违约金的请求，而将判决的违约金锁定在总价5%以内或者更低。
虽然合同责任原则上是一种严格责任，即订立了合同后，不管是不是合同当事人的原因造成的违约，当事人都要承担违约责任（除了几种法定情形），因贷款政策原则造成买方不能履约，尽管不是买方的责任，但买方仍然可能构成违约。
但是，法院在评判买方的赔偿时，就要综合考虑守约方的损失（比如房价涨跌情况）、合同的履约情况（比如双方或一方的义务是基本履行完毕还是刚开始履行）、当事人的过错程度（比如违约方或守约方是否有过错）、预期利益（比如守约方的间接损失或者是否丧失了其它机会）等原因来判决。
如果买方能说服法官在评判以上几项因素时从有利于买方的角度去审理，那么违约金数额将会大大降低。
2010年4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）出台后，对房产市场造成了巨大的冲击
，特别是其中“实行更为严格的差别化住房信贷政策”，规定对购买首套住房贷款首付款比例不低于30%，对贷款购买第二套住房，贷款首付款比例不低于50%，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套以及上住房的，首付款比例和贷款利率大幅度提高，对价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
这些政策突然出台，让买卖双方特别是买方措手不及。对买方来说，本来已经新准备向银行贷款来筹措房款，但贷款突然收紧，使得买方不仅买不了房，而且还可能承担违约责任。
贷款政策突然收紧，后市又不被买方看好，这使得近期买方毁约的现象逐渐增多。买方是否能以贷款政策突然收紧为由而毁约？买方是否应当承担违约责任？这些是近期买卖双方非常关注的问题。笔者认为双方如已签订居间协议或买卖合同并确定了贷款成数，因贷款政策变化对买方履约确实有重大影响，买方可主张按“情势变更原则”处理，即要求变更或者解除合同。
2009年最高院出台的《合同法司法解释（二）》26条，确立了情势变更原则，该条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
由此可见，适用情势变更原则要符合以下三个条件：
1、从时间上看，必须是在合同成立以后发生的当事人在订立合同时无法预见的重大变化。
如果在国十条出台后再签订合同则属于在订立合同时可以预见，不能适用此条。而且，必须是“重大变化”，如贷款变化虽对买方有一定的影响，但根据买方的履约能力，其影响并不算很大，也不能适用此条。
笔者近期就碰上这样的咨询：买方首次购买房产，房价80万元，首付2成，贷款8成，国十条出台后，首付要3成，只能贷7成，而买方月收入超过1万元。买方要多付的一成首付仅有8万元，相对其收入而言，并不对其履约造成重大影响。这种情况下，就不能主张适用情势变更原则了。
2、从性质上看，不属于不可抗力或者商业风险[page]
不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免的客观情况，一般指自然灾害。而商业风险是指商业活动本身所存在的风险，比如购房后房价下跌。贷款政策变化并造成买方履约的重大障碍，显然不属于不可抗力，也不属于商业风险。
3、从结果上看，如果继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的
贷款政策变化后，买方的履约能力受到严重影响，已在客观上不能继续履行合同，在这种情况下，如果卖方坚决要求继续履行的话，对买方会明显不公平，同时也会在事实上不能实现双方的合同目的。
从这些标准去衡量，国十条的部分内容，比如，国十条规定对购买第二套房产至少要首付50%，而购买第三套可能会停止放贷，以及暂停对不符合条件的外地人发放购房贷款，笔者认为，如果买方能举证证明这些新规定确实对其继续履约能力产生重大影响并导致对其明显不公平，则可主张适用情势变更原则。
而国十条的其它内容，如购买第一套房首付不低于30%，第二套房利率不低于基准利率1.1倍，这些规定一般对买方继续履行合同产生重大影响，或者影响有限，或者仅增加买方成本，因此不能主张适用情势变更原则。
还应当注意，居间协议或者买卖合同中应当对贷款不成如何付款没有做出具体的约定，如合同中约定“如果买方贷款未获银行审批或者未获银行足额审批，则买方应当在过户交易时用现金补足”，这样，贷款未获批在双方订立合同时成为可以预见到的重大变化，就不能适用情势变更原则了。-上海钟涛律师
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