法院能否查封已办理预告登记的期房

　　【案情】

　　2012年8月，李某向王某借款人民币100000元用于买房。当年9月李某在某房地产公司预购了一套三居室商品房，支付了180000元房屋首付款，约定房屋交付时间为2015年12月31日前。李某将该预售房向县房地产管理局申请办理了房屋预告登记。李某向王某的借款到期后，经多次协商，李某仍未及时向借款人王某归还借款。2013年12月，王某将李某诉至法院，案件经法院调解后进入法院执行程序。在执行过程中，申请人王某向法院反映，被执行人李某在某房地产公司预购了一套商品房。经执行法官到县房地产管理局调查核实，申请人反映的情况属实。

　　【分歧】

　　对该套预售商品房能否进行查封存在争议?

　　第一种意见认为，预售商品房是房地产开发企业依据国家相关法律法规向社会销售的尚未建成的商品房，因现阶段商品房尚未建成，且根据双方签订合同，只有当购房人付清了房款，预售房屋的所有权才归购房人所有，目前商品房的权属处于不确定状态，所以不能对该房屋进行查封。

　　第二种意见认为，被执行人就预售的商品房办理了房屋预告登记，且对预售商品房有可期待利益，当李某向房地产公司支付完合同的对价后，被执行人可以依据合同及预告登记，获得预售商品房的所有权，所以能够对该套预售商品房可进行预查封，待李某正式获取所有权后，依法转为正式的查封。

　　【评析】

　　笔者赞成第二种意见。分析理由如下：

　　本案中，因为李某对该预购的商品房并不具有真正的所有权证书，而只是一种预告登记，法院能否根据王某的申请对李某购买的期房进行查封、拍卖等强制措施。如果不能对李某购买的期房进行查封拍卖，则申请人王某的债权无法得到保障，若一定要都等到李某对该房屋享有所有权后才可以查封，亦对申请人保障不公平。

　　根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”。房屋预告登记是指为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。依据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》的约定，预售商品房的原始所有人为房地产开发公司，房屋买受人应根据合同约定向房地地产开发公司支付价款，房产开发企业于房屋建成后按约定期间向房屋买受人交付房屋，转移所有权。关于预告登记的效力，学界研究一般将其表述为权利保全效力、顺位保全效力及破产保护效力(或完全效力)。预告登记均旨在限制不动产处分，并赋予预告登记权利人对物权变动的请求权具备对抗第三人的效力。预告登记成为不动产物权变动的公示制度，促成了一种即安全又公正的不动产交易内部秩序，极大地满足了经济发展对不动产交易的需求。由于预告登记权人并不是房产的所有者，所以人民法院不能直接查封预告转让登记的房产。但是，预告登记权人对预告转让登记的房产享有被物权化的请求权，无特殊情况，预告登记权人即为预告登记房产将来的所有人。根据我国民诉法的规定，“权利”也可以作为被查封的对象，实物中，如被申请人享有的债权可以作为被查封的对象。依理转让预告登记房产在预告登记权人为被执行人时，也可以进行预查封。因此，预告登记的不动产具有成为被查封对象的理论基础。

　　根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的第十五条第(三)项规定，对于“被执行人购买的……商品房预告登记的房屋”，人民法院可以预查封的规定，即便买受人对房屋不具有所有权，只要办理了预告登记，人民法院仍可以对该房屋进行预查封。当房屋权属在预查封期间登记到预告登记权人名下时，预查封登记自动转为查封登记。预查封转为正式查封后，查封期限仍从预查封之日起开始计算。预告登记的房产在查封期间失效，则房屋所有权归房地产公司，执行法院应解除预查封。但是，可以根据商品房买卖合同的约定，可实际执行开发商应返还买受人的价款。通过对买受人的房屋进行预查封，可以督促被执行人尽快履行法律义务，若不履行，可能会导致多重的负面效果，购买的商品房被法院依法拍卖、银行不提供房屋贷款、交付的购房款被法院依法扣划等。综上，法院可以对李某购买的商品房进行预查封。

　　(作者单位：江西省石城县人民法院)