中介挪用房款首判银行公证机关连带赔偿

中介挪用房款首判银行公证机关连带赔偿
(2008-3-5100612)来源：工人日报
南京房主林宁委托中介公司售房，交易中涉及中介公司、银行、担保公司、公证机关等多家单位。
当林宁和买方办理完房屋过户手续到中介公司领取售房款时，中介公司已将包括他在内的300万元售房款挪作他用，无力偿付。
林宁认为在交易中，除中介公司外，银行、担保公司、公证机关存在重大过错，将其一并诉至法院……
时下，我国二手房交易市场不断扩大，房屋中介公司应运而生，但由于现有的法律法规并未对中介公司和与二手房交易有关的相关部门作出详实、具体的法律规定，二手房市场管理的混乱与无序便难以避免。一些中介公司挪用他人房款进行其他经营亏损，造成无法兑现售房者房款的事件时有发生，今天刊发的案件就是一例。
加快规范二手房市场的立法步伐，已成为保证市场交易秩序，维护诸多房主合法交易利益的当务之急。——编辑手记
2008年2月2日，南京市白下区法院向笔者介绍了近日审理并作出判决的一起中介公司挪用业主房款案。法院除判决中介公司按时返还原告房款外，发放住房贷款的银行、对贷款进行担保的担保公司、对买卖双方进行公证的公证处均被判承担连带责任。
这是我国首例因发放住房贷款，银行、担保公司、公证处因未尽注意义务被判承担连带责任的案例，这对规范二手房交易结算资金管理起到重要的示范作用。卖房2007年5月，家住南京的房主林宁准备将自己原来居住的房子卖掉，重新购买大房。
2007年5月中旬，他来到南京市南京融众房地产投资顾问有限公司(下简称中介公司)登记卖房。几天后，中介公司业务员打电话告之，一位叫周小平的买主看中了他的房子。
2007年5月28日，林宁、周小平、中介公司三方签订了《房地产买卖中介合同》，约定周小平以39.6万元价格购买林宁的住房，房款三次付清，其中23万元通过银行贷款支付，由中介公司协助周小平办理银行贷款，中介公司在30个工作日内将房款付给林宁。
按照法律规定，购买房屋办理银行贷款需要担保手续，中介公司将林宁、周小平带到南京一家担保公司办理贷款担保手续。担保公司拿出《交易服务委托协议》、《贷款划款委托协议》、《贷款合同》、《个人划款承诺书》等一系列空白文书让林宁和周小平签字。林宁问，为什么不将合同内容填写完毕再签字？担保公司工作人员解释说，这只是办理贷款的形式而已，签字后担保公司保证其能拿到购房款。
在与担保公司签订的空白文书中，有一份双方同意将按揭贷款划入中介公司账户协议的空白公证书。按照法律规定，公证事项必须公证员在场，而林宁和周小平自始至终就没看到公证员。房屋买卖双方就这样在上述文件中签了字。
数天后，中介公司业务员告诉林宁：银行已将周小平购房贷款批下来了，已经划到了担保公司账户，担保公司又依照合同约定将贷款转至中介公司，你赶快依照《房地产买卖中介合同》、《房地产买卖契约》到房产局办理过户手续。过户手续办完后，23万元购房款将由中介公司交付到林宁手中。意外
第二天，林宁与周小平到南京市房产部门办理了房屋过户手续。但林宁来到中介公司提款时发现，许多和他一样前来领取房款的业主堵住了中介公司的大门，公司一位负责人在不停地解释：“暂时没钱！”
“我的银行贷款不是刚批下来吗，钱哪里去了？”林宁来到中介公司总经理办公室质问房款下落。经理如实相告：2005年，公司前任法人代表利用业主买卖房子的房款在公司账户上会有十多天的滞留时间，便从资金中提取300多万元用于其他交易，并采取用后收的房款填补、偿付前面的资金这种“拆东墙补西墙”的方式进行隐瞒。谁料300多万元资金提走后毫无收益，于是出现资金亏空……公司四处筹措资金还债，但仍有300多万元无力偿还。诉讼[page]
2007年8月1日，买主周小平手拿已经过户到其名下的房产证找到林宁，要求他依约如期搬离。林宁却以还有23万元房款没有拿到为由不肯搬出。
一个要搬进，一个不肯搬出，双方争执得不可开交，多次发生肢体冲突。
为讨回自己的房款，林宁和众多受害的业主向南京市警方报案。然而，这种挪用业主房款的行为到底是经济犯罪还是经济纠纷，警方一时难有定论。
于是林宁委托律师作为诉讼代理人，准备将中介公司告上法庭。
接受委托后，律师通过调查发现中介公司账户根本没有资金，而且其已被南京市房产部门勒令停业整顿，这意味着即使林宁打赢了官司也拿不到钱。
律师在搜集相关证据时发现，贷款银行、公证处、担保公司在该起纠纷中存在多处违法违规之处，是导致林宁卖房房款最终被中介公司挪用的原因之一。
2007年9月5日，林宁将中介公司、江苏省建行、南京市公证处、担保公司一同告上南京市白下区法庭，要求公司偿还售房款23万元并承担连带责任。
2007年9月25日，法院开庭审理此案。
原告林宁认为，建设部和人民银行2006年12月联合下发的321号文《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》规定：“交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算专用存款账户支付。房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户。”
根据上述规定，建设银行发放的房屋贷款只能通过两种方式：1.贷款人直接将款项划入借款人账户；2.按约定将款项划给售房人，并且只能通过专用资金账户来完成交易。本案中，建设银行将款项发放给买卖双方以外的第三方账户违反上述规定，其行为存在重大过错。
公证处未能依法履行法定义务，在公证员未到场的情况下，违背买卖双方真实意思表示出具公证书，导致原告财产损失。
江苏建设银行辩称：放款行为是依据《划款承诺书》进行。江苏省建行根据与周小平的约定将银行贷款划至担保公司，至于担保公司如何将上述款项转入中介公司，中介公司如何转移、挪用上述款项与建行无关。原告所称321号文的意旨在于规范房地产经纪机构或交易保证机构的市场行为，强调房地产管理部门对客户交易结算资金专用存款账户的监管责任，但对从事住房贷款业务的商业银行未设定任何义务。银行认为，目前我国房产交易中还未出现因中介挪用或者卷款逃匿由银行承担连带责任的先例。
公证处辩称：原告不能得到售房款是被告中介公司造成，公证行为与原告损失之间没有必然的联系，不应该承担连带责任。
担保公司表示：将贷款划入中介公司账户是林宁和周小平在划款承诺书上签字同意并经公证机关予以公证，担保公司不应该承担连带责任。建设部、中国人民银行321号文并非部门规章而是内部文件，不具有普遍约束力，不应当作为处理民事案件的依据。判决
法院对此案进行调查时发现，中介公司、担保公司、公证处、银行之间均是稳定的业务工作关系，中介公司揽到业务后介绍给担保公司，担保公司收取购房人的有关费用后，再与公证处分成。
日前，南京市白下区法院作出了一审判决。
法院认为，各被告在共享相互资源基础上各谋利益的同时，应对接受其服务的客户遵循诚实信用的原则，本着为客户服务的宗旨，对客户交易结算资金的安全负有基本的注意义务。
建设部、中国人民银行321号文件作为商业银行、房地产经纪机构、担保机构从事房地产经纪、受托、贷款、担保、公证活动的政策要求，凸显了银行、担保公司、房产中介对客户交易结算资金的安全所负有的特别注意义务。[page]
房款划给担保公司虽然有交易市民签字的协议书，但银行既未就此向交易市民审核，又对担保公司没开设房款专用结算账户放任不管，银行存在过错。
公证处公证员未亲眼看见交易市民在承诺书上签名，未亲自办理该公证事宜，违反了其对客户交易结算资金安全的基本注意义务，在客观上导致了中介公司侵害原告合法权益的后果，应该承担连带赔偿责任。
判决：中介公司在判决生效十日内返还原告林宁购房款23万元，江苏省建行、公证处以及担保公司要对中介公司返还房款不能给付部分承担连带赔偿责任。
据悉，这是我国首例中介公司挪用房款，银行、公证机关等部门被判承担连带责任的案件。
南京房产中介管理部门有关人士表示：该判决不仅帮受害市民讨回了损失。更重要的是它明确了二手房交易中不规范操作机构要负赔偿责任。本案中，中介公司是实际挪用人，但如果银行、担保公司、公证处尽到审核监管责任，中介公司根本不可能染指到房款。此案的判决，将促使所有的银行、担保公司、公证处在房屋买卖中严格履行职责，从而杜绝此类事件的再次发生。(亚生)
以案说法
立法：保证二手房交易者的权益
亚生
目前，我国有关二手房交易的相关法律法规严重缺失。据有关人士介绍，虽然关于房屋中介的法律规定在《民法通则》、《合同法》以及2004年国家工商总局出台的《经纪人管理办法》等法律法规中都涉及对房产中介相应行为的规范，然而，这些法规对于中介行业存在的具体问题针对性较弱，即使建设部制定的《城市房地产中介服务管理规定》，其中也没有关于购房款管理的相应规定。建设部、中国人民银行出台的321号文，强调房地产管理部门对客户交易结算资金专用存款账户的监管责任，但对房地产经纪机构、从事住房贷款业务的商业银行未设定任何义务，也就是说，房屋中介是否利用流过手中的钱财牟利，全凭他们的自觉。
当法律监管缺失的时候，中介商当然不愿意放过巨额的现金流中蕴藏着的巨大商机。于是截流这些本该是业主的钱财，用来炒股、放贷就成为某些中介公司的生财之道。据南京市房产部门的一位官员披露，房地产公司资金紧张时，往往都从房产中介公司借贷，短期月息都在10%到20%。房产中介之所以有钱可贷，就是因为有这个巨大的现金流。
房屋中介如果拿着他人的房款炒股或放贷是风险极大的投资活动，一旦借贷的资金链断裂，或股市出现波动，本小利大的房产中介公司当然会破产了事，而受损失的只能是售房者。
《房地产中介服务管理办法》虽然规定因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿，但单凭这一点是不能保护售房者利益的。
此案中，林宁也想到向警方报案中介公司挪用房款的违法行为，追究其刑事责任，但由于没有明确的法律规定，警方在刑事立案时也显得顾虑重重。
法律的缺失，必然导致管理的混乱与无序。目前，房产中介从事房屋交易，工商局可以管，房产局可以管，但由于法律规定得不明确，很容易造成管理的真空地带，甚至出现消费者不知向什么部门投诉的现象。
中介公司挪用业主房款，有关房管部门也只能“停止其交易资格”，而对那些发布虚假信息和广告，使得交易者上当受骗的房产中介的监管和处罚更是难以做到。
南京大学法学专家呼吁，我国应该立法管管二手房交易了，别让法律的缺失影响了方兴未艾的二手房交易市场。[page]