房屋产权人以登记为准未作变更不影响权利归属

　　案例

　　季女士与某房产公司签订了房地产买卖合同，购买一套商品房，季女士按照合同约定支付了40%的首付款并通过银行贷款支付了剩余房款。房产公司在房地产交易中心对此合同办理了登记手续。但不久后，由于房产公司未能在合同约定期限内办理出房地产权证(大产证)，致使季女士未能在合同约定期限内取得小产证，季女士向法院起诉要求终止合同，并由房产公司退回所有房款并承担违约责任。法院判决支持季女士请求，依法判令终止季女士与房产公司所签订的买卖合同，由房产公司返还已付房款并承担违约责任。

　　因为房产公司无力退回房款，遂向季女士承诺按照原合同履行，不办理登记注销手续，并继续办理房地产权证，季女士考虑之后同意了这一方案，之后也一直继续偿还银行贷款。但是季女士的母亲在没有得到季女士授权的情况下向法院申请执行这一判决，在执行过程中与该房产公司达成退款协议，并未得到季女士的确认，退款协议也一直未履行。

　　过了一段时间，该房产公司由于涉及其他诉讼需要承担赔偿责任，审理法院根据过去的判决、季女士母亲与房产公司达成的退款协议，以及季女士与该公司达成的继续履行合同的承诺，认定这一过程是房产公司将该房屋挂于季女士名下，属于恶意转移财产，对该房屋进行了查封。

　　季女士得知该房屋被查封之后，向执行法院提出了执行异议。执行法院认为法院的生效判决已经判决终止合同，因此季女士仅享有要求房产公司返还房款的债权，而不享有该系争房屋的物权，裁定驳回了季女士提出的异议，季女士不服裁定，向中级人民法院提出了复议申请。

　　律师评析

　　季女士仍应是系争房屋的权利人，法院的查封缺乏法律依据，应当予以撤销。

　　理由1：季女士并未办理房产登记变更

　　执行法院认为房产公司与季女士之间对于系争房屋的买卖关系已经通过法院判决的方式终止了，之后却没有办理注销登记，应当属于挂名在季女士名下的房产公司财产，季女士仅享有要求房产公司返还房款的债权，而不享有对于系争房屋的物权。但是季女士与房产公司所签订购房合同已经在房地产登记机构登记，季女士也已经被登记为系争房屋的权利人，而我国法律对于房屋等不动产的权利人以登记为准，即使发生买卖、赠与等转让事实，只要尚未办理登记变更，权利归属仍应当以原登记为准。

　　理由2：季女士母亲的申请无效

　　另一方面，季女士母亲在没有得到季女士授权委托的情况下申请法院执行判决，并与房产公司达成执行和解退款协议，之后也没有得到季女士的追认，因此不具备法律效力，不能对季女士产生约束。此外，季女士也并未解除与银行之间的贷款合同，并且一直正常偿还银行贷款，房产公司在取得季女士的谅解之后也一直在努力办理大产证以期履行合同，可见买卖双方仍按房产公司承诺事项在履行合同，双方并无终止购房合同的意思表示。