因第三人异议房管局不对产权变更登记如何处理

　　【案情】

　　2014年7月，李文向张武购得房屋一套，在办理房屋产权变更登记时，房管局以第三人提出异议为由拒绝为其办理。第三人王万提出该套房屋在2012年时便由其从张武手中购得，只是因故未办理房产变更登记。

　　【分歧】

　　对于应如何解决此次纠纷，主要有以下几种不同意见：

　　第一种意见认为，应提起行政诉讼，直接起诉房管局行政不作为，要求房管局履行职责进行房屋产权变更登记。

　　第二种意见认为，应提起民事诉讼，要求张武履行合同义务，将房屋产权变更至自己名下。

　　第三种意见认为，应以张武涉嫌诈骗(一房两卖)为由向公安机关报案，待刑事案件终结后再确认民事权利。

　　【评析】

　　笔者同意第一种意见。理由如下：

　　首先，本案涉诉事实系民法上的“一房二卖”行为，因此争议焦点应为“一房二卖”行为应如何定性。根据2007年《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”的规定，不动产的转让需要依法变更登记。房屋属于不动产，房屋买卖理应办理登记手续，才发生产权的转移。本案中，张武将一房二卖，先后于2012年、2014年与王万、李文签订房屋买卖协议。但是2012年与王万签订协议时，并没有办理房产变更手续，即房屋所有权未发生转移，张武仍为房屋所有人。因此，张武的第二次房屋转让为有权处分行为，房屋所有权的转移以办理房产变更登记为准。

　　其次，先移交检察机关确认张武是否构成诈骗罪再确认民事权利，理由显然不成立。第一，本案的房屋产权没有发生转移，不存在民事争议，张武再次转让房屋的行为属于有权处分。第二，张武并没有以非法占有为目的，不符合合同诈骗罪的构成要件。根据2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因此在本案中，张武仅承担“解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失”和“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的民事责任，而不是刑事责任，将“一房二卖”行为上升至刑事责任，违反了我国刑法的罪刑法定原则。

　　综上所述，张武的“一房二卖”的行为属于民法上的民事欺诈行为，并非刑法上的合同诈骗罪，第二次房屋转让有效，可以办理房屋产权变更登记手续，房管局应当履行职责，否则构成行政不作为，当事人有权提起行政诉讼。

　　(作者单位：江西省资溪县人民法院)