房产被擅自转让买卖协议是否有效？

　　【咨询】谭女士来电：

　　我与莫某于1999年办理离婚登记手续，双方约定夫妻共有的两栋房屋全部归子女继承。2002年，莫某与何某登记结婚，2008年5月18日，莫某、何某与韦某签订了一份房屋买卖协议，双方约定莫某将房产证上只登记他一人名字的房屋转让给韦某，莫某亦依约将房屋及该房的房产权属证书交付给韦某。请问，该房屋买卖协议是否有效?我的权益该如何维护?

　　【律师解答】

　　首先，根据《物权法》的物权公示与公信原则，不动产登记簿和房产证书是物权归属和内容的根据，尽管房产真实状态与公示不一致，但当事人因信赖公示之房屋产权并依此进行交易的，应受法律保护。莫某在处分该房屋时向买受人韦某出示的房产证上登记的所有人是莫某一人，并没有登记谭某为所有人或共有人，在此情况下，韦某有理由相信莫某有该房屋的处分权利，韦某属于善意买受人，故双方之间的房屋买卖协议依法有效。

　　其次，根据不动产物权善意取得制度的规定，韦某并未实际取得该不动产的所有权。不动产物权变动合同的生效需具备三个条件：1.行为人具有相应的行为能力;2.意思表示真实;3.不违反法律或者社会公共利益。至于所签订合同最后能否履行，标的物能否办理物权登记，并不是合同生效的必要条件。谭某关于房屋所有权尚未进行变更登记，双方所签订的房屋买卖协议无效的主张，不符合法律规定，不应得到支持。

　　最后，谭某的权利应如何得到救济的问题。根据《最高人民法院关于贯彻〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”故谭某可向擅自处分其财产的侵权人另行主张赔偿其损失。