四类“一房二卖”破解之法

　　生活中常见的一房二卖的情形有：对后买受人办理房屋过户登记；对前买受人办理房屋过户登记；对前后买受人都未完成过户登记；后买受人明知房屋已出卖仍签订合同。具体分析和解决途径如下。

　　一房二卖，又称房屋的二重买卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。在一房二卖中，出卖人在履行了一个买卖合同后，对另一买卖合同的履行必然产生违约责任。

　　1、对后买受人办理房屋过户登记

　　出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续。两个房屋买卖合同均有效，但因成立在后的合同已经履行完毕，后买受人已实际取得房屋所有权。后买受人享有基于该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人享有基于房屋买卖合同产生的债权请求权，可以要求出卖人承担损害赔偿的责任。赔偿的范围，除法律另有规定或合同另有约定外，应以填补后买受人所受损害及所失利益(可期待利益)为限。

　　2、对前买受人办理房屋过户登记

　　出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。此时，房屋产权已经过户，不属于出卖人所有且出卖人无处分权，因无权处分导致后买卖合同无效，出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿，除非权利人追认或处分人事后取得处分权。

　　3、对前后买受人都未完成过户登记

　　出卖人对二次买卖均未完成过户登记手续。

　　(1)产权证书交由买受人保管的；产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的；已经在登记机关办理产权过户手续的。在这几种情形下，可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行就此优先于另一合同。

　　(2)二次买卖行为均不存在登记的意思表示，审查前后买受人行使请求权时间上的先后，就是房屋所有权过户登记请求权，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。

　　4、后买受人明知房屋已出卖仍签订合同

　　后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，仍与出卖人就该房屋订立买卖合同。该种行为属于恶意串通，依《合同法》规定，后买受人签订的合同无效。

　　市场风险多，房屋买卖需谨慎。买房时一定要注意审查房子产权归属问题，以防出卖人一房二卖带来不必要的纠纷。若您情况比较复杂，建议咨询找法网专业律师。