租赁公房怎么买卖

　　一、租赁公房怎么买卖

　　公房不可以自由买卖，如果要买卖是需要一定的手续的。需要经过当地的房屋管理部门同意，必要时还需要经过国资委批准。需要承担的风险是可能无法办理产权转移（过户）手续。

　　符合买卖条件的公房，交易后一定要记得及时办理过户手续。

　　办理已购公房过户的过程大体如下：产权人凭房屋所有权证（房屋所有权共有的，还需提交共有人同意出售的书面意见）、身份证或其他有效身份证明、与原产权单位签订的公有住房买卖合同（如产权人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据办理）、与买受人签订的已购公有住房买卖合同，由买卖双方直接到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续。

　　办理房地产继承过户主要是房地产继承权公证费用、房屋估价费用及房地产过户的税费，过户税费包括登记费和印花税。

　　公房买卖协议有效吗？

　　１、房地产管理法第条的规定属于管理性质的规定，目前的主流观点是，违反该规定并不必然导致合同无效。无产权证的售后公房买卖合同，就合同的效力而言是有效合同。

　　２、但房屋属于不动产，应以产权登记并获得产权证后才是合法财产，受法律保护。没有产权证即没有进行产权登记或还没有获得合法的产权，这样交易存在风险。

　　３、售后公房根据不同的房改后自1994年起把公房（也就是使用权房）出售给职工（买下产权），后来已售公房可以上市出售，于是这些上市的已售公房被称为售后公房（分成本价房和标准价房）时期和价格，分成本价房和标准价房。房地产证是拥有权的证明，没有房产证即意味着没有权，出卖没有权的房屋属于无权处分。

　　二、公房不得转租的情形

　　1、承租人拖欠租金的；

　　2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。

　　公房转租，如果承租人拖欠租金或者擅自搭建，不仅出租人有权追究其民事法律责任，而且将由房地产管理部门依法责令限期整改，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。

　　公房转租应注意的问题：

　　1、非独立成套房屋承租人转租房屋后，增加了合用部位的使用人，将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用，因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况，不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得原出租人和相邻使用人的同意。

　　2、房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。

　　三、不可售公房的交换程序有哪些

　　不可售公房差价交换使用时，各方承租人应填写《上海市不可售公有住房换购申请书》，并向出租人征询，出租人应在3个工作日内给予答复。互换使用各方承租人应签订由市房地局统一制定的《上海市公有住房差价交换合同》。双方应在《交换合同》签订之日起5日内，持下列材料向交换价格高的公房所在地房地产交易中心申请办理公房互换使用的审核手续：

　　1、《申请书》；

　　2、《交换合同》；

　　3、《租用公房凭证》或保留承租权的证明；

　　4、当事人的户籍证明或身份证明。

　　在此过程中，当事人应如实申报公房互换使用的成本价格。房地产交易中心受理申请之日起10个工作日内完成审核，开具《审核表》。当事人自房地产交易中心审核同意起7日内，持《审核表》、《租用公房凭证》或保留承租权的证明材料，分别向对方出租人办理公房租赁户名变更或保留承租权手续。出租人应在3个工作日内完成上述手续。变更租赁户名的，换发《租用公房凭证》，保留承租权的，开具保留承租权的证明。

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