不动产物权登记纠纷的救济——兼谈物权法司法解释第一、二条

　　一、不动产物权的登记意义

　　《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿是不动产登记制度的核心内容。不动产登记簿是登记机关依申请制作并备存，用以记载不动产的自然状况、权利状况及其他事项的簿册。其法律意义主要体现三个方面：第一，不动产登记簿是不动产物权的认可和彰显依据。登记是国家公权力对私权利的认可行为，是对财产取得和变动的确认。登记簿是登记行为完成的体现。作为社会财富的重要形态，不动产通常承载着人们的财富价值。如果没有记载在国家保管的登记簿上，也就意味着财产没有获得国家的充分认可，也就难以获得法律的保护;第二，不动产登记簿具有权利真实的推定效力。不动产登记簿是不动产权利的外在表征，体现着一定的法律事实和法律行为。不动产物权经过登记记载于不动产登记簿之后，即可推定记载的归属和内容与真实的物权归属和内容相一致。在诉讼中，当事人既可以用不动产登记簿为证据来证明自己的诉讼请求，亦可以以此来反驳对方的诉讼请求。人民法院在认定案件事实时，应当首先将不动产登记簿当作真实来对待;第三，不动产登记簿的公示、公信意义。物权是绝对权，其变动必须通过一定的形式向外界展示，使社会公众了解抽象权利的具体信息。现代社会交易频繁,人们不可能通过自行调查来获取交易相对方的完整权利状况。不动产登记簿可以明确清晰地向不特定公众展示物权状态。交易相对方只需通过对登记簿的查阅即可了解权利的归属和内容，不需要再额外承担其他审查义务。而且一旦物权的享有或者变动一旦公示，那么即使登记簿记载的内容实际上不存在或者有误，法律也会保交易相对方基于对登记簿记载的信赖所从事的法律行为，以保护交易安全，此即不动产物权登记的公信意义。

　　二、不动产物权登记纠纷类型及其救济

　　不动产物权登记制度保障了交易的安全和效率。但在实践中，由于登记错误引发的纠纷也颇为常见，限制了不动产物权登记制度的效用发挥。登记错误是指不动产登记簿上记载的权利事项与真实的权利状况不一致，并不包括非权利事项的错误。非权利事项主要涉及登记标的物的自然情况，例如坐落、面积、结构，以及登记权利人的姓名(或公司名称)、身份信息(公司注册信息)等。

　　大致而言，权利事项的登记错误主要有以下几种情形：一是登记权利人隐瞒真实情况导致的登记错误，隐瞒可以是恶意也可以是善意，由于登记机关对申请登记事项只是进行形式审查，这种错误在实践中最为常见;二是因登记机关或登记官员原因导致的登记错误，此种情形可能是因为登记机关疏于审查，也可能是因为登记官员与申请人恶意串通;三是初始登记正确但嗣后登记错误，此种情形是因为物权登记后出现了新的法律事实而使得登记簿记载的事项与真实的状态出入，原因多见于《物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条规定的法律行为和事实行为。由以上原因引发的纠纷类型也主要有三种，一种是真实权利人与登记权利人(名义权利人)之间的纠纷，一种是真实权利人与登记机关之间的纠纷，还有一种是真实权利人与交易相对方之间的纠纷。

　　为解决上述纠纷，《物权法》对真实权利人的保护提供了更正登记、异议登记和登记赔偿救济程序。更正登记见于《物权法》第19条第1款的规定，主要指向登记机关，尚不涉及诉讼行为。利害关系人(包括真实权利人)认为登记簿上的权利事项记载错误时，既可以在获得登记的权利人的书面同意的情形下向登记机关提出更正请求，也可以在登记的权利人不同意的情形下向登记机关提供证明登记确有错误的证据来实现更正。登记机关经过实质审核后作出是否更正登记的决定。更正登记的目的是彻底终止现实登记的的权利推定效力，终局性地终止第三人依据不动产登记簿的记载对现实登记权利的取得。异议登记的规定则见于《物权法》第19条第12款，是在登记权利人不同意前述更正登记的前提下，利害关系人所采取的一种临时性措施。与更正登记不同，异议登记意在中断登记簿的公信力、排除第三人的潜在善意取得利益。可以说，异议登记的最终目的仍是更正登记。为了尽快消除权利的不确定性，《物权法》同时规定了异议登记申请人需在异议登记之日起十五日内起诉。如果超过十五日内不起诉，异议登记就会失效，失效的后果在于登记簿记载的内容恢复原有的公示、公信效力，第三人的信赖也恢复保障。

　　登记赔偿是指对登记机关因登记错误所应承担的损害赔偿责任的规定，见于《物权法》第二十一条第二款。

　　三、物权法司法解释的完善与理解

　　《物权法》的上述规定对化解因登记错误引发的纠纷起到了重要作用。但同时也应该看到，由于法律条文表述欠缺周严和深入，实践中也存在法律适用上的分歧与偏航。例如《物权法》第十九条规定的异议登记申请人在十五日内提起诉讼究竟是提起民事诉讼还是行政诉讼?再如不动产登记簿推定效力的绝对化，将登记簿视为不动产物权归属的最终判断，导致物权真实权利人的利益丧失。

　　针对上述亟需阐释的问题，《解释》给予了积极的回应。首先，《解释》第一条确立了民事诉讼的受案范围，凡因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，民事诉讼应当受理。换言之，凡是因不动产物权变动的基础法律系引发的移转登记争议，当事人应当提起民事诉讼。例如不动产物权变动据以依据的合同被撤销或被确认无效，现登记的名义权利人与真实权利人之间的物权归属纠纷。再如无权处分人对他人不动产实施处分行为并已办理登记，由此产生的真实权利人与善意第三人之间的物权归属与变动纠纷。而如果是因登记行为引发的纠纷，例如登记机关拒绝登记，或者是拒绝更正已被有权机关确认错误的登记，此时需要以登记机关为被告提起行政诉讼。当然，为了减少当事人的诉累，本着纠纷一并解决的原则，《解释》也同时与《行政诉讼法》的规定相呼应，在涉及登记行为的行政诉讼中，当事人如申请一并解决上述相关的基础关系民事争议，人民法院予以准许并已进行审理的，当事人不可再另行提起民事诉讼。

　　其次，针对前述民事诉讼中不动产登记簿的推定效力问题，《解释》第二条明确了人民法院的实质审查原则。《物权法》的目的在于明确物的归属，定分止争，因此不能参照登记机关的形式审查标准。在物权归属确认之诉中，如果当事人提出反证证明不动产登记簿的记载确有错误，人民法院应当判决支持反证当事人的诉讼主张。笔者对此认为，必要时，人民法院也应当主动调取证据，以加强对不动产登记的原因和基础关系的审查，正确认定事实依法裁判。例如在共有关系案件中，共有关系的成立基础和出资关系往往成为审理的重点，如果背后涉及政策性规定或内部规定，审理时亦需一并考虑。

　　《解释》通过对不动产登记制度与物权归属和物权变动关系的厘定，既统一了《物权法》的司法适用和定分止争规则，也进一步明确了不动产物权的真实权利人的权利救济诉讼路径，使得利益保护也更加全面。