卖家没有房产证中介也让签合同

　　房价上涨，二手房交易的纠纷也增多。准备购买结婚用房的董小姐就遇到这样的烦心事——

　　卖家没有房产证中介也让签合同

　　签完合同卖家无证毁约;中介向买家出具减佣金承诺书补偿其损失，不料却是一纸空文

　　核心提示：

　　深圳新闻网讯 连月来，房价一路高歌，惜售返价的业主屡见不鲜。近日，打算结婚的董小姐致电本报，反映她在买房过程中遇到的烦心事：中介公司员工在代理房产前都没有查看业主的房产证等证件，就盲目让买卖双方签订购房合同，卖主毁约后又出面调解，并出具承诺降低佣金的“承诺书”，但现在看来这张承诺书根本就是一纸空文，因为嫌佣金低中介公司根本没有尽心尽力为其找寻房源。

　　报 料 人：董小姐

　　报料内容：买房卖主毁约，中介出具承诺书却是一纸空文

　　报 料 奖：100元

　　购房遭毁约中介出减佣金承诺书

　　今年6月，市民董小姐通过中介公司看中宝安区桃源居的一套两房的二手房，出于对该中介公司的信任，双方约定好价格后，董小姐没有查看对方的房产证，便与业主在中介公司签订了房地产买卖合同。当天，董小姐交纳了2万元定金，双方约定10日内，董小姐再支付5万元定金交由中介公司监管，合同上注明：“该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署合同起10日将房产证原件交予替双方托管房屋保证金的第三方处。买卖双方均清楚该物业的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同义务。”

　　同时，该合同还规定：“卖方逾期履行义务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任，或双倍返还买方已支付的定金。”但中介公司员工将后者划除，也就是如果卖方违约，卖主只要按照前者规定支付转让成交价的百分之二十的违约金，共计约15万元。

　　此后，该中介公司再也没有与董小姐联系，眼看到了再支付5万元定金的最后期限，董小姐主动找到了该公司的业务经理与业务员。但让董小姐奇怪的是，中介公司对此一直闪烁其词，而且迟迟不安排买卖双方见面，最终在董小姐的一再坚持下，一名员工才道出实情。原来，该房是卖主于今年2月份通过在银行竞拍得到的抵押房产，目前卖主还没拿到该房产的房产证，但卖主拒绝提供该房产的相关拍卖信息。对于此说法，董小姐十分气愤，她认为卖主是看到房价继续上涨，才找借口返价的，因此董小姐要求对方按合同约定赔偿其损失。

　　最终，该中介公司的一名业务经理出面调解，卖主同意赔偿3500元钱，而该经理与为董小姐介绍房产的两名业务员也书写了一份“承诺书”，承诺董小姐通过其中介公司购买任何房产，服务佣金(也就是中介费)只需支付人民币1万元。此后，没多少买房经验的董小姐还在该经理的游说下，将该买卖合同注销。“现在房价一天一个样，此事浪费了我近一个月的时间，我再买相同的房源要多付好几万，中介公司在代理房产前都没有查看业主的房产证等相关证件，就盲目让买卖双方签订购房合同，这也太不负责任了。但我就要结婚了，如果要打官司根本没有时间，而且刚结婚就打官司兆头也不好，所以我才没有计较。”董小姐无奈地对记者说。

　　“承诺书”成一纸空文购房再次落空

　　但此后董小姐发现，中介公司员工提供的所谓的承诺书不过是一纸空文，目的只是为了稳住董小姐，以便让董小姐将买卖合同注销。由于董小姐急于购房结婚，而且她只打算购买桃源居的房产，因此对于户型面积没有太高要求，董小姐也认为中介公司会马上为她找到其他合适的房源，但让董小姐气愤的是，至此中介公司就再也没有联系过她。事后，董小姐从侧面了解到，其实该中介公司代理了不少桃源居的房源，其间还曾经帮助其他客户成功买卖房产。

　　董小姐认为，自己一直将2万元定金存放在该公司，因此一旦有合适的房源，中介公司应该第一时间通知自己，现在中介公司嫌自己支付的佣金较少，而将自己打算购买的房源卖给其他客户，这让她不能接受。最终，在董小姐的一再坚持下，该中介公司的一名业务员才为董小姐物色了一套房产，同时买卖双方也在中介公司的见证下谈妥了购买价格。但没过几天，该卖主又拒绝将房子卖给董小姐，卖主质问董小姐说：“我们当时说好的，你担负所有的费用，现在怎么要求我支付其中1万多元的中介费呢?你不讲信用，我不想把房子卖给你了。”此时，董小姐才明白，中介公司员工虽然给她签订了承诺书，却不甘心降低佣金，而让卖方支付其余佣金。目前，董小姐还未买到房，而其手中的承诺书也成了一张白纸。

　　昨日，记者试图联系该中介公司的经理与相关员工，但对方均拒绝了记者采访。

　　律师：中介公司有审核房屋产权归属的义务

　　对于董小姐的遭遇，深圳市鼎义律师事务所闵三军律师认为，该中介公司员工在整个买卖房产的过程中有不可推卸的责任。闵律师表示，根据相关规定，中介公司在接到卖方委托后，应该从房屋管理部门对房屋的产权归属和委托方的身份进行核实，确保房产可以在中介公司的作用下在委托方和房屋买方之间进行合法交易。在此过程中，正规中介公司一般要确认以下几个问题：房产的产权归属;房产所有人和委托方是否同一人;房产有无抵押记录等等。因此该中介公司显然没有尽到应尽的义务，理应对买主进行赔偿。

　　对有关董小姐与卖方签订的房屋买卖合同，闵律师表示，这份合同是否有效还待定。该房产是卖主通过在银行竞拍得到的抵押房产，如果该房产房产证上的业主确实是卖主，或者银行能够出具证明证实该房产确实被卖方竞拍所有，而卖方也已经支付房款，只是因为时间问题房产证没有过户，因此这份买卖合同就是有效的。除此之外，如果卖方即不是该房产的业主，也没有业主的委托授权，更没有银行的证明，那么这份买卖合同就是无效的，因为卖主根本没有售卖该房屋的权利。在该事件中，如果单纯是业主方面返价，就应该由业主赔偿相关损失，而与中介公司无关。但中介公司员工由于心虚而给董小姐提供承诺书，也基本能够认定目前卖方确实不是该房产的业主，而不是董小姐认为的业主返价。

　　至于中介公司员工提供的承诺书，闵律师表示这确实是一纸空文。与董小姐签订承诺书的不是该中介公司的法人代表，仅是该中介公司某子公司的一名经理与两名业务员，这只是中介公司员工的个人行为。而且，这份承诺书也没有该公司的公章，因此这份承诺书根本就没有意义。同时，董小姐认为自己一直将2万元定金存放在该公司，因此有合适的房源中介公司应该第一时间通知自己。但闵律师表示，业主有权决定将房屋卖给谁，而且由于董小姐与中介公司此前并没有就此达成书面协议，其他购买客户和董小姐享有平等的购房权，因此董小姐并没有优先购买权。[page]