延期办理房产证纠纷中的诉讼时效

　　物权行为的法律概念起源于德国并为德国民法所认可，它是指直接引起物权发生、变更和消

　　灭的处分行为。由于德国民法在物权变动上采用了物权形式主义，这和法国、日本民法所采

　　用的意思主义以及和奥地利民法所采用的债权形式主义产生了重大区别。

　　依照物权形式主义，买卖标的物的所有权的移转，除须有买卖合同，登记(不动产)或交付

　　(动产)外，还须当事人就标的物所有权的移转成立一个独立于买卖合同之外的合意，此合

　　意是专门以物权的变动为内容的，称作物权合意或物权合同。而意思主义则认为物权变动为

　　债权行为的当然结果，不承认有独立的物权行为，所有权的移转以债权合同为依据，不须另

　　有物权行为，也不以登记或交付为物权变动的生效要件。债权形式主义，又称意思主义与登

　　记或交付的结合，依此主义，物权变动除当事人间须有债权合意外，仅须另外进行登记或交

　　付的法定方式，便产生物权变动的效力。

　　按照德国民法，物权行为是存在于物的交易流转之中的，例如在房地产买卖交易中，德国民

　　法将交易行为分解为债权行为(买卖双方签订的房地产买卖合同)与物权行为(直接导致房

　　地产产权变动的物权合同)以及房地产的登记行为(登记因物权行为而产生但又独立于物权

　　行为 )。也就是说，在德国民法中，买卖合同和所有权转移的物权变动合同是两个独立的

　　合同：作为债法上的负担行为的买卖合同和作为处分行为的物权合同。

　　德国民法之所以将商品的交易行为分解为债权行为与物权行为，其制度创设的目的和意义在

　　于：首先，比之于物权变动的意思主义，较有利于财产流转的稳定，不至于使一份买卖合同

　　一签订就即时发生财产所有权的转移;其次，比之于物权变动的债权形式主义，有利于促进

　　商品交易的进一步流通和保护下一交易环节的安全，不至于使买卖合同如果发生无效或被撤

　　销等事由而影响到物权变动的效力。

　　物权行为创设的主要目的在于区别开债权行为并且法律上承认其独立性，这样基于买卖合同

　　的原因行为(债权行为)，仅在当事人之间发生所有权准备移转和价款支付的债权性义务，

　　而只有基于物权行为才发生所有权的变动。债权行为和物权行为相互独立，这样如果因为债

　　权行为的无效或撤销而使债权行为失去法律效力时，物权变动本身不会受影响，买卖双方当

　　事人只能基于不当得利制度进行救济，这即是德国法上物权行为的无因性。其目的是为了保

　　障标的物下一流通环节交易的安全，有利于促进现代社会所要求的商品的频繁流通与交换，

　　推动商品的交易和增强商品的社会流转功能。

　　我国现行不动产物权变动采用了债权形式主义，即意思主义与登记的结合来确定不动产物权

　　变动。我国因尚未制定民法典，是由《民法通则》和各种民事单行法律构成了现行民法体

　　系，对于房地产等不动产物权变动是被规定于若干单行民事法律，如《土地登记规则》、

　　《城市房地产管理法》。根据这些单行民事法律，“登记是作为不动产物权变动的生效要

　　件，除此之外，不承认有物权的合意，也不承认物权变动的无因性。”

　　但是，我们从德国民法在物权变动中所采用的物权形式主义理论也得到很多启发。例如，在

　　实践中处理房地产买卖合同纠纷时，如果将房地产交易分解为债权行为与物权行为来认识，

　　则对处理某些案由的房地产买卖合同纠纷能提供较好的判决理论依据，也能较好地平衡房地

　　产买卖双方当事人的合同利益。下面我们将详细就此谈一下房地产买卖合同纠纷中延期办理

　　房产证所涉及到的诉讼时效的问题。

　　自2001年开始，深圳市大多数房地产开发商都遭遇了因延期办理房产证被购房业主起诉到法

　　院的情况，按照双方签订的房地产买卖合同的约定，延期办证所产生的违约金，其计算起点

　　是开发商取得竣工验收证书后的第180天(旧版本)和取得竣工验收备案证明后的第210天

　　(新版本)。按照《民法通则》关于诉讼时效的规定，应当从上述第180天和第210天开始计

　　算诉讼时效并且适用一般诉讼时效2年的法律规定。

　　在180天或210天之后的2年时间以后，无论房产证是否已经办理完成，如果这时购房者以延

　　期办证为由起诉开发商，是否仍然适用诉讼时效的法律规定呢?这种情况较多出现在开发商

　　早期开发的老楼盘，按照现行深圳市法院的审判政策，是从起诉之日倒推两年加以债权保

　　护，其理由是：两年以前的那些时日虽然超过了诉讼时效期间，但在两年内的这些时日还没

　　有超过诉讼时效期间，换言之，这种认识就是把违约金视为每天产生的新债务，分段进行保

　　护。笔者认为，这一审判政策是存在认识上的错误的：实际上，任何债务从一开始产生都具

　　备持续性的特征，例如借款合同逾期不还款产生的违约金将一直持续到还款之日，如果逾期

　　超过两年的诉讼时效期间，又没有法定的诉讼时效中断、中止的理由，债权人起诉则将丧失

　　胜诉权，对此大家都没有任何疑问，而延期办证所产生的债权也是普通债权，完全应该适用

　　债权法中诉讼时效的法律规定，对债权进行分段保护和倒推两年的保护，是没有任何法律依

　　据的。

　　那么，如何来看待老楼盘超出诉讼时效的延期办证案件的认定和处理呢?如果我们在房地产

　　交易中引入物权行为的概念，那么，对这一问题的认识也就迎刃而解了。如我们前文所分

　　析，按照德国民法，房地产交易中存在以商品交易为目的的债权合同和以发生商品所有权变

　　动为目的的物权合同，在我们国家的房地产交易实践中，可以认为《房地产买卖合同》中既

　　包含了债权合同，也包含了物权合同，登记只是完善这两份合同双方当事人所追求的物权变

　　动的必然结果。如果开发商延期办证导致违约，购房者作为基于债权合同而形成的债权人身

　　份，可以依据债权合同主张权利，债权的主张和行使时间是适用诉讼时效的规定限制的。如

　　果购房者在上述180天或210天之后的2年时间以后再提出起诉，则购房者主张支付延期办证

　　违约金的诉请就丧失了胜诉权。

　　那么，是不是说如果发展商凭借诉讼时效的法律规定，不担心赔偿而消极配合办理转移登

　　记，就会导致购房者遥遥无期无法取得房产证了呢?显然不是，此时，购房者基于《房地产

　　买卖合同》中的物权合意可以提起一个房屋确权之诉，即要求法院确认房屋产权的归属并登

　　记完备，而这一确权之诉的诉讼请求是不受诉讼时效的限制和调整的，因为“不动产物权变

　　更提出异议的期限是不受诉讼时效的限制的”， 即物权请求权是不受诉讼时效限制的。法

　　院经审理后确属发展商违约，可以径行判决房屋归购房者所有并要求登记机关径行变更登

　　记，购房者可以凭此判决文书到房地产登记机关办理产权过户登记手续，从而顺利实现房地

　　产所有权的变动，确保和尽快稳定财产所有权的归属，为房地产的后续流通奠定法律基础。

　　这样，延期办理房产证的纠纷才能说得到了公平合理的解决，充分实现了买卖双方当事人的

　　合同利益的平衡。

　　我们也可以从另外一个角度来认识这个问题，从办理房产证本身和要求开发商协助共同申请

　　办证的行为来加以区别。办理房产证本身，即办理转移登记，是确认购房者成为房地产新的

　　所有权人的不动产物权变动的公示方式，只有这样才发生不动产物权变动的法律效力，它是

　　交易中物权行为的善后手续，由登记机关负责完成，登记之后产生物权登记簿上的公信力，

　　为整个社会所信赖。而要求开发商协助共同申请办证的行为，则是一个不折不扣请求权，开

　　发商按照合同约定负担了协助办证的行为之债。确认物权变动和财产归属的办理房产证本身

　　并不是开发商的合同义务，因为不动产物权变动的公示是由特定的登记机关依法来负责完成

　　的，开发商的合同义务只是协助并共同申请办证的特定行为。

　　综上所述，笔者认为，将开发商的行为之债与物权的确认混为一谈，认为延期办理房产证支

　　付违约金不受诉讼时效限制的观点是没有法律依据的，其根本错误在于混淆了交易中的债权

　　行为与物权行为这两个完全不同的概念，混淆了办证确权与请求申请办证的区别，导致了判

　　决结果的严重失衡。因此，凡是超过延期办证违约金起算点两年后才提出违约金诉讼的，受

　　诉法院应依法驳回其诉讼请求;如果起诉确认房屋产权的，法院应依法受理并经审理后径行

　　判决。这样，既符合诉讼时效制度“惩罚权利沉睡者”的立法本意，也确保了购房者财产权

　　利的及时确认和归属。