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房地产产权登记知识全讲解

来源:找法网 2011-05-26 12:08:41阅读数:

房地产律师讲述:房地产产权登记相关知识详细讲解 本文主要阐述了房地产产权登记的概念,内容,种类,不登记的情况,以及登记的产权相关内容。若对房地产产权登记不了解,可通读本文。房地产产权登记是购房流程中的重要步骤,需要购房者及时办理产权登记。 1、什么叫房

      房地产律师讲述:房地产产权登记相关知识详细讲解

      本文主要阐述了房地产产权登记的概念,内容,种类,不登记的情况,以及登记的产权相关内容。若对房地产产权登记不了解,可通读本文。房地产产权登记是购房流程中的重要步骤,需要购房者及时办理产权登记。

      1、什么叫房地产登记?

      答:房地产登记,是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上,并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。

      2、房地产登记主要记载哪些内容?

      答:房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记,包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。

      3、房地产登记发证工作由哪个部门负责,如何受理?

      答:根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定,深圳市房地产主管部门即深圳市规划与国土资源局是特区房地产登记机关。登记发证工作具体由该局房地产业管理处及属下各分局房地产登记科负责,登记申请文件由各分局的产权办文窗口按规定进行受理。

      4、有哪些情形的房地产不予或暂缓登记?

      答:有下列情形之一的,登记机关可作出暂缓登记的决定:(一)产权纠纷尚未解决的;(二)涉及违法用地、违章建筑事项,未经处理或正在处理之中的;(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的;(四)发生《深圳经济特区房地产登记条例》第二十条第一款(二)、(三)、(四)、(五)项情形而需暂缓登记的(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的);(五)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。

      5、房地产转让时,同时转让的有哪些权益?

      答:根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定,房地产转让时,转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或其他公用设施所拥有的权益同时转移;房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。

      6、怎样申请房地产登记?

      答:申请房地产登记,应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时间向房地产所在地规划国土分局提交申请书及有关文件,经审查,申请人的申请符合规定的,登记机关应在规定时间内核准登记,并发给房地产权利证书。

        7、房地产的登记种类有哪些,办文时间需多少天?

        答:房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。其中初始登记办文时间为90天,转移登记办文时间为30天,抵押登记15天,变更登记办文时间30天。

        ■总登记

        总登记,是指县级以上地方人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房屋进行一次性、统一、全面的产权登记,也称静态登记。这是房屋产权登记中最基本的登记。

        总登记是一种针对所有房屋产权的普遍性登记,在登记时,不论房屋状况、权属状况有无变化,房屋产权人均有义务依法向登记机关申请登记。房屋总登记后,除建立健全登记簿本身并存档外,还向权利人颁发房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证,或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。

        ■初始登记

        初始登记,是指新建房屋者向登记机关申请房屋所有权的登记。初始登记一般为首次取得所有权的登记。

        ■设立登记

        根据物权法理论,他物权产生于既有权利,是原权利人设立的结果,所以他物权登记,称为设立登记。

        ■转移登记

        转移登记也称之为动态登记,是指在总登记后,房屋所有权因买卖、赠与、交换、转让等法律行为而变更时进行的登记。在总登记后,房屋所有权会因各种法律行为和事件而变更,为了公示这种变化,原权利人和新权利人必须办理转移登记。

        ■变更登记

        房屋产权变更登记,是指房屋在进行总登记以后,发生了翻建、扩建、拆除等变化而进行的登记。房屋产权变更登记的意义在于,及时公示房屋的变动情况,核实并公开产权人的权利范围,修正、补充原先的房屋户籍资料。办理变更登记以后,产权人应当领取新的房屋产权证书。

        ■注销登记

        注销登记,又称涂销登记,是指房产权利因抛弃、灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等,权利人申请房产登记机关作出原登记权利不复存在的登记。注销登记的申请人可以是原登记人,也可以是其他受益人。注销登记有两种。一种是《城市房屋产权权属登记管理办法》第25条规定注销房屋所有权第登记。具体包括下列情形:(1)申报不实的;(2)涂改房屋权属证书的;(3)房屋权利灭失,而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;(4)因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。该条还规定,登记机关有权注销房屋权属证书。另一种是房屋所有权转移登记所涉及的注销登记。办理房产转移登记必然注销原权利人的所有权,收回其产权证书,即必然涉及注销登记。从范围上讲,注销登记涉及房屋所有权、土地使用权和他项权。

          8、房地产登记的权利人名称是如何确定的?

          答:房地产登记的权利人名称根据如下办法确定:(1)企业法人,为该企业法人工商登记时的法定名称;(2)国家机关、事业单位,为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称;(3)非法人组织,为该组织依法登记的名称或政府批准的名称;(4)个人,为合法身份证明上的姓名;(5)共有人,为各权利人的名称或姓名。

          9、申请房地产登记,可否委托他人办理?

          答:申请房地产登记,申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的,应向登记机关提交经公证的委托书。

          10、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请?

          答:根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定,房地产的买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。

          11、哪些房地产登记可由当事人单独申请?

          答:下列情形的房地产登记,当事人可以单独申请:(1)土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记;(2)因继承或遗赠取得房地产的转移登记;(3)因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记;(4)变更登记;(5)因土地使用年期届满的注销登记;(6)因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产证书等其他登记。[page]

          12、法律规定共同申请,一方当事人不配合,另一当事人该怎么办?

          答:根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定,应由当事人共同申请登记的,一方申请,另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的,登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的,可处以一千元以上五千元以下罚款。登记机关经审查认为符合登记条件,可迳为登记。

          13、采取欺骗手段骗取房地产登记的,应承担什么责任?

          答:根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定,利用欺骗手段获得核准登记的,由登记机关撤消核准登记,没收其非法所得,并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任,造成他人损失的,应负赔偿责任。

          14、什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项?

          答:有下列情形之一的,登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项:(一)当事人对房地产不拥有合法权利的;(二)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件,采取欺骗手段获准登记的;(三)登记机关审查有疏忽,核准登记不当的。

            15、房地产登记中,土地的使用年期是怎样确定的?

            答:1988年1月3日之前政府无偿划拔用地仍按原规定执行,即:(1)住宅50年;(2)教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地50年;(3)工业、仓储30年;(4)商业、金融业用地20年;(5)种植、畜牧、养殖业用地20年。

            16、1988年1月3日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地,其土地使用最高年期按国家规定执行。即:(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或者其他用地50年。

            17、什么叫“确权”?

            答:确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定,经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序,确认某一房地产权利归属的过程。

            18、《房地产证》主要记载哪些内容?

            答:现在所发的《房地产证》,主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号;土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限;房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。

            19、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》?

            答:未成年人可以作为权利人办理《房地产证》,但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明,并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人,因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。

            20、什么叫房地产初始登记?

            答:房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利,领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。

            21、哪些情况应申请初始登记?

            答:(1)通过行政划拨或出让手续取得土地的,应在完成用地手续后三十日内申请土地使用权初始登记;(2)在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物的,自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内应申请房地产初始登记。已办理初始登记的房地产增加面积的,增加部分应在竣工后六十日申请初始登记。

            22、如何查证《房地产证》的真实性?

            答:可通过以下两种方法进行查证:(1)拿《房地产证》到市规划与国土资源局产权档案室(深南中路档案大厦10楼)查询,看是否已有登记记录,《房地产证》号、房地产坐落位置是否属实;(2)注意识别《房地产证》上所盖印章的真伪。自我市发放《房地产证》以来,共使用过以下几种印章:“深圳市人民政府房地产证专用章”(1989年10月20日前);“深圳市房地产权登记处”印章(1989年10月21日—1991年8月16日);“深圳市房地产权管理处”印章(1991年8月17日—1992年1月20日);“深圳市房地产权管理处”钢印及“深圳市规划国土局房地产证专用章”。要注意印章的使用日期及字体。

              相关阅读:

              《商品房销售管理办法》第三十四条:房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

              《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

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