购买的商品房因开发商未交齐工程款而被建筑商扣留该怎么办?

咨询热线内容
2005年2月，我与妻子看中了一套位于市郊区的期房，并于5月与开发商签订了房屋预售合同，合同约定房屋于2006年3月1日之前交付。办理完所有的手续以后，我们全家就喜孜孜地等着搬进新房。
眼看着就到约定的交房日期，却还迟迟未见开发商通知我们收房。我到工地一看，房子已经建好，外墙也粉刷了一半，只是楼门口被许多东西堵着，附近还有民工看守。我感到非常诧异，想要到里面探个究竟，但被民工拦住。他告诉我，他们是建筑公司派来看房子的，因为开发商拖欠了建筑公司的工程款，所以建筑公司就暂时扣留了这幢楼房，而我在开发商还清欠款之前也不能住进去。之后我找到了建筑公司的负责人，他告诉我根据我国相关法律的规定，如果开发商未支付施工费用，建筑公司有权扣留其财产，并有权请求法院对所扣留的财产予以拍卖，其对所得款项有优先受偿权，至于我们只能找开发商主张权益。
请问：建筑公司所说的是正确的吗?我该怎么办? (咨询者：尹先生)

律师专线解答
尹先生，您所提出的问题实际上就是承包人(建筑公司)的优先受偿权是否可以对抗房屋买受人利益的问题。
根据我国《合同法》第286条的规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
而最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第1条也规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但是，这并不等于承包人的优先权及于购房者的所有权。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条对此作出了明确的规定，即消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
因此，在您已交付了大部分房款的前提下，即使开发商拖欠了承包人的工程价款，承包人依然没有权利将此房屋折价或拍卖。对于建筑公司的侵占行为，您可以联合更多的业主向人民法院起诉要求开发商交付房屋履行合同，或直接起诉建筑公司要求其腾房并承担侵权责任。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对承包人的优先受偿权是否可以对抗房屋买受人的利益这一问题认识不清楚。

律师提醒与注意事项
期房的开发商往往面临着较大资金压力，所以在购买期房签订房屋买卖合同之前，就应该对开发商的资金状况和信誉作一个全面的了解，一定要找一个资金实力雄厚、信誉良好的开发商签订合同，这样方能按时、按质地入住新房。
如果所购买的商品房已经被建筑商强占，这说明其与开发商还在协商阶段，所以应该尽快主张自己的权益。如果开发商不能给您一个满意的答复，而建筑商也不腾出房子的话，建议您尽快向法院起诉开发商或建筑商，用法律来保护您的权益。如果您听从开发商的承诺拖延的时间太长，建筑商很有可能向法院要求拍卖，如果最终得到法院的支持，您再想要回房子可就难了。

法律链接
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条
最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条