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房产新政下 贷不了款卖家怎么办

来源:找法网 2011-09-05 09:40:02阅读数:

因房产新政贷不了款卖家怎么办 贷不了款的情况 一、非本地居民无法得到购房贷款的 这属于无法预见、无法避免的《合同法》中规定的不可抗力,买方可单独解除购房合同而不承担违约责任,但前提是合同中没有购房人无法取得贷款或贷不到足额款,需自筹资金补足的特别约定。

      因房产新政贷不了款卖家怎么办

      贷不了款的情况

      一、非本地居民无法得到购房贷款的

      这属于无法预见、无法避免的《合同法》中规定的“不可抗力”,买方可单独解除购房合同而不承担违约责任,但前提是合同中没有“购房人无法取得贷款或贷不到足额款,需自筹资金补足”的特别约定。

      根据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”此次出台的新政可归为“不可归责于当事人双方的事由”,如在签订的意向书或合同中,没有“贷款不成需自筹资金补足”的约定,购房者有权与开发商或是上家协商解除合同,并拿回之前交的定金。

      二、无法筹措足首付款或因第三套房屋而无法得到购房贷款的

      这些情况属于《合同法》中规定的“情势变更”原则。即合同有效成立之后、履行之前,如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化,若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果,法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。适用此情况的前提仍然是合同中没有“需自筹资金补足”的特别约定。

      购房人可以解除合同而不必承担违约责任,但需要在诉讼中得到认定,认定为“情势变更”的条件较严格,目前上海高院未出台相关意见。

      那么,最为卖方而言,一旦买方出现上述贷款问题,如何才能维护自身的合法权益?如何追究买方的违约赔偿责任?

      一、可追究买方违约责任的情形

      1、合同已约定贷款出现问题的解决方式,如约定“买方申请贷款×万元,若贷款不足部分,买方应当在过户前补足”的;

      2、银行审核仅仅适当增加贷款首付、提高利率,合同有条件继续履行,即贷款不足或者增加还贷成本不足以影响买方的购房能力的;

      3、因买方的信用问题,导致贷款出现问题的;

      4、在国十条出台后,再签订合同而贷款出现问题的。

      因上述情形,买方提出不再履行的,卖方可以按照合同的约定追究买方的违约赔偿责任。

      二、追究买方违约责任的方式

      1、要求继续履行合同:如果买方有履约能力而不继续履约,卖方可以诉之法院,要求买方继续购房;但其适用条件,必须掌握且能举证买方的经济实力。否则,只能按照第二种方式追究责任。

      2、要求解除《居间合同》或者《买卖合同》,并要求买方承担违约赔偿责任:

      (1)在确定买方无法继续履约的情况下,应当尽快发函催告并以“逾期付款,构成根本违约”为由,解除双方的合同关系;

      (2)如果合同约定了违约金,则可以按照约定主张违约责任;如果合同约定的违约金过低不足以弥补近期房价下跌的差价损失,则可以另行主张赔偿损失。

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