分期付款买房

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分期付款买房

　分期付款买房到底是“等额还款”还是“递减还款”好？　　中国人民银行１９９８年５月出台的《个人住房贷款管理办法》中规定，住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法，允许借款人和贷款人在双方协商的基础上进行选择。但在实际操作中，不少银行只是向客户推荐“等额本息”的还款方法，“等额本金”即“递减还款”则甚少提及。　　银行的解释是，递减还款法对客户来讲很难理解，不同于等额本息法，只要告诉客户每月交固定缴纳的数额就可以了。但记者也同时发现，选择哪种还款方式不能仅用最终得出的还款数比较，认为“等额本息”的还款总数少就是好，因为在房贷还款的十年甚至几十年的过程中，人民币升值或贬值还是个未知数。　　两种还贷法　　等额本息，通常被称为“等额还款”。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息；等额本金，又称“递减还款”，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。　　如果以贷款额在４４万元、限期３０年为例子，用等额本息法算的话，每个月固定缴纳２３７２．７８元，还清款项时累计的利息为４１万元；若用递减还款法算的话，每个月缴纳的金额会不一样，还清款项时累计的利息是３３万元。也就是说，如果单纯从还清款项角度看，递减还款法比等额本息法要减少８万元。但从另一角度看，递减还款法要在１１年后，每月缴纳的数额才会与等额本息法每月缴纳的数额一样。也就是１１年内每月缴纳的数额都在２３７２元以上，每月缴纳３０００元以上的日子要维持一年半。　　不同方法各有优劣　　据了解，对等额本息和等额本金的还款方式的选择，要根据个人的实际情况。如若是属于年轻人，手头没有很多积蓄，并且认为以后的经济是会通货膨胀的，选择等额本息较好，这样本金少，就不怕以后的通货膨胀。如果刚好相反，手头积蓄较多，而且估计经济会通货紧缩，此时用等额本金法就比较划算。　　不过有专家指出，最终的选择权在客户手中。采取等额本息法每月固定了交还的钱数，采用等额本金则每天不同的数字，也就是说，用等额本金前期交纳金额较多，压力较大，不过后期因为呈递减趋势，所以较轻松，而用等额本息则平均了压力。　　为何没有选择权　　记者向各银行打听房贷还款的时候，各银行都表示顾客可以选择使用等额本金或等额本息的方式进行房贷还款。但是，客户容易理解等额本息法，银行一些支行内部系统就只有等额本息法的计算方法等说法，记者在采访的过程中听到，有些银行还认为，如果客户不喜欢该银行所采取的还贷计算方法，可以不选择在此贷款，但实际上，楼盘一般都有指定银行，顾客若要买该楼盘的楼必然只能选择该银行。这些情况的出现多少让人感觉银行给予客户的选择权有点“空”。　　不过，也有银行表示，会加大对客户的讲解力度，进一步让客户了解两种方法的不同之处，做出适合的选择。


　 　老百姓贷款买房前应该做好哪些准备？


对于大多数的工薪阶层来说，要想买房一般都要通过贷款方式支付房款，于是贷款买房便成了人们茶余饭后议论率颇高的话题，毕竟买房对老百姓来说是一生中的一件大事，所以一定要盘算清楚，不然在日后漫长的还款岁月中，就会体会到其中烦恼。那么在准备贷款买房前有什么事情是贷款者需要准备的呢？
北京著名个人房贷服务机构伟嘉安捷的专业按揭顾问为打算贷款买房的人提供以下建议：
　　一、明确购房目的：贷款买房的人，一般分为两种，一种是自住型购房者。也就是说，买房的目的就是为了解决居住问题。而另一种则是投资型购房者，这些人买房是笃定今后房子升值，或租或卖，从中获利。对于这两种不同目的的房贷者在贷款买房时，银行的政策是有所区别的。目前，国家正在进行宏观调控，利用增加贷款利息的方式，抑制房产的投机行为，大部分银行对于购买首套住房的客户都实行优惠利率，即基准利率下浮15%，而购买两套或以上住房的，各银行政策略有不同，但大多会增加一些限制，或提高贷款利率（实行基准利率）或降低贷款年限或提高首付款成数，更有甚者银行拒绝贷款。所以，对于那些投资型的消费者来说，不能盲目行事，在贷款前要先摸清各个银行的准入门槛，了解各银行对贷款者有何资质要求，以免遭到银行拒贷或因选择不当而增加还款负担。
二、经济准备：这一点是很购房者首先会考虑到的，但是这里所说的经济准备不仅仅是要有足够的积蓄储备，而是要在自己现有的资金条件下，通过分析自身首付款的支付能力，而选择价格适当的房源。目前，商贷的最高贷款额，一般不超过评估价的7成，也就是说如果手中有10万元支付首付，那么应选择购买总价在30万左右的小户型；如果有20万付首付，那么所选择房子最好不超过60万。尤其对于那些目前手中存款有限，但今后的工资上升性较强的购房者，在选择时，不一定非要一步到位，这样不仅会增加自身的还款压力，而且也有可能因为一次性资金投入过多，而影响了其他的投资机会。而是应该根据自身情况量力而行，不要一味跟风、攀比。买房不是买面子，而是买来一种健康美好的生活状态。
　　三、贷款方式的选择：随着金融信贷市场的不断开放与发展，各种信贷产品也如雨后春笋层出不穷，而不同的还款方式是针对不同人群设计而成，所以对于想要贷款买房的人来说，应该认真分析比较各种房贷产品的利弊，根据自己的特点和收入结构来做出最终选择。
　　目前，公积金贷款在利率上是有着绝对优势，而且采用自由还款方式，所以如果贷款者符合公积金贷款的申请条件，那么公积金贷款无疑是一个明知的选择；对于那些选择商贷的人来说，也有很多品种可供参考，在目前这个加息周期中，对于那些预期今后还有加息可能的购房者，选择固定利率贷款，可以帮助锁定利率上调的风险。同时，还款方式的选择也是不容忽视的，这也将直接影响到房贷者利息的支出。以贷款40万，贷款期限20年为例：等额本息还款方式，月均还款约 2823元，20年共还款约677472元，其中包含利息约277472元；等额本金还款方式，首月还款约3605元，20年共还款约633489元，其中包含利息约233489元；双周供还款方式每期还款约1400元，20年共还款约635198元，其中包含利息约235198元。当然，在选择还款方式时除了要考虑到利息的节省，还应该考虑到其他多方面的因素，尤其对自身的收入情况和信贷产品本身的特征要有一个清晰的认识。
　　四、具备风险防范意识[page]
　　对于想要贷款买房的人来说，对未来利率的变化要有一定的防范意识，这种意识除了在最初选择贷款品种时，可以考虑固定利率来降低利率上调风险以外，还需要在资金的储备上有一定的规划，每月收入除正常生活和支付月供以外，还应有一部分结存，一但利率上调，不会因每月月供增加而影响到原有的生活质量。而且，伟嘉安捷认为，最为合理的收入分配应该是收入的30%-40%用于生活支出,其中有10%可用于投资或保险;30%用于月供；剩下的20%用于储蓄。这样的比例划分可以在维持原有优质生活水平的前提下轻松贷款，同时有能力应对利率风险。
　　五、心理准备
　　房贷是一个漫长而有一定风险的过程，在这个过程中，人们不但要具备一定的经济实力还需要事先做好一定的心理准备，因为从此以后，无论月供的高低、收入的多少，都会给原有生活造成一定的影响，所以，应该从思想上正视这个事情，既不能盲目恐惧给自己造成太多压力也不能无视它的存在，想当然的生活，而是应该把压力转化为一种动力，激励自己更加努力的生活和工作。抱怨和踌躇不能解决任何问题，要用平和而理智的心理把房贷进行到底。
　　贷款买房并不像很多人想象中的那样简单，但也并非不可掌控，关键是购房者要在贷款买房前要做一个细致而专业的规划，这样便可做到 “有备无患”，为今后轻松的还款生活打下良好基础。


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