开发商逾期办理房产证相关法律问题分析

　　开发商逾期办理房产证相关法律问题分析

　　案情简述：

　　2002年3月21日，原告A与被告B房地产公司签订一份商品房购销合同，约定原告A购买被告B开发建设的商品房，现房价格为465042元。商品房买卖合同中只约定了被告应该给原告办理房产证，但未约定办证时间，至2005年10月15日被告才为原告办理了房产证。原告于2007年3月20日向某区人民法院提起诉讼，请求判令被告支付逾期办证的违约金。

　　律师解答：

　　本案涉及两个问题：1、原告请求被告支付违约金是否已经超过诉讼时效?

　　2、在没有约定违约金计算方法的情况下，违约金如何计算。

　　买受人要求开发商承担违约金责任是基于合同之债所享有的请求权，可适用民法通则关于诉讼时效的规定。

　　我国《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起开始起算。从开发商违约行为发生之日，买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，诉讼时效期间应从开发商违约之日起算。民法通则第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”

　　在本案中，开发商与业主并没有具体约定办理房产证的期限，根据最高院的司法解释，合同上没有约定办理产权证书的期限的，逾期办证的时间确定如下：

　　(一)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

　　(二)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　开发商达到上述逾期办证时间就应当承担违约责任。

　　本案中违约金的计算应以日或月为单位累计计算数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。这样原告可以请求违约金的期限为2005年3月20日到2005年10月14日，2002年6月21日至2005年3月19日期间的违约金因超过诉讼时效而丧失胜诉权。因此业主在遇到开发商逾期办证时，应及时、主动地行使自己的权利，以免因超过诉讼时效造成损失。

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