将个人房产证与其私有公司土地使用证的权利人变为一致，是变更登记还是转移登记？

一位读者来函询问：某甲购置了房产，已办妥房产证。在办土地使用证时，某甲依法交纳了土地出让金后领取了土地使用证，但权利人办在了某甲的私有公司名下。该私有公司某甲占95%股份，其妻占5%股份。现某甲要求房产证与土地使用证一致，对此应做变更登记，还是转移登记?

金绍达：某甲购置房产后，依据《城市房地产管理法》第三十一条关于“房地产转让……时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的上地使用权同时转让”的规定，同时获得了该房屋占用范围内的土地使用权。办理房、地权属证书的程序，应当按照《城市房地产管理法》第六十条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请上地使用权变更登记”。而在本例中，土地管理部门把上地证直接办在某甲的私有公司名下。可能是根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》中某一条规定(或是对该规定的理解)所做出的。

某甲受让房地产时，转让方的土地使用权并非是出让所得。否则就不用再次缴纳土地使用权出让金 (按《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条的规定，改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，虽然要重新签订土地使用权出让合同，但是只要“调整土地使用权出让金”）。《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定，将除出让土地使用权以外的其他各种方式所取得的国有土地使用权，都规定为划拨土地使用权。而按城市房地产管理法》第三十九条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，除应办理批准手续外，还应当由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。赃定土地所有权和使用权的若干规定》第四十条规定：“以出让方式取得的土地使用权或以划拨方式取得的土地使用权补办出让手续后作为资产入股的，土地使用权确定给股份制企业”。来函中提及了“某甲依法交纳了土地出让金”，无论某甲是以个人或其公司的名义补办出让手续，土地管理部门都有可能依这一条规定把土地证直接办给公司。

但是，认真地看一下《城市房地产管理法》第三十九条的规定，可以发现本例中直接由公司来补办出让手续是有问题的。因为该条十分明确地规定“应当由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金”。房地产的受让人是某甲而不是公司，应当由某甲来办理土地使用权出让手续。某甲的“私有公司”是股份制企业，虽然股东就是某甲和其妻子，但该公司与个体工商户不同，公司和某甲夫妇是完全不同的民事主体，两者的财产不能随意混同。因而，越过某甲直接由该公司办理土地使用权出让手续与《城市房地产管理法》第三十九条的规定不符。

土地管理部门把土地证直接办给公司，很有可能是经办人员对《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十条内容的理解有问题，因为这一规定是对如何“确定”所做的规定(把土地证直接办给公司，在实体上并没有问题，既然某甲把房地产作为资产入股，土地使用权确实应当确定给股份制企业)，而并不是登记规则。《土地登记规则》第三十七条则明确规定：因买卖、转让地上建筑物而一并转移土地使用权的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。

无论是对《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十条规定的理解抑或是该条立法本身的问题，都应以《城市房地产管理法》第三十九条和第六十条第三款的规定为准。某甲要求将房产证与土地使用证的权利人变为一致，如果认定某甲是将房地产作为资产入股，应凭相应的登记文件办理转移登记而非变更登记。