不动产权证办不下来的原因是什么

　　一、开发商在销售房产时五证是否齐全？

　　五证是指，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。

　　五证齐全是开发商开始销售房产的前提，缺少任何一个证，都没法办理不动产权证。

　　需要注意的是：

　　《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》有本质的不同。

　　《商品房销售许可证》主要针对现房，拿到它，说明这些商品房已经通过竣工验收，其物业管理方案等都已经落实，这类商品房很快就能取得房地产权利证书，而《商品房预售许可证》主要是针对期房，预售的房屋不确定的因素较多。

　　二、开发商五证齐全不一定能办下房产“大证”

　　购房者办理不动产权证的前提是开发商要办下负责楼盘的房产“大证”，即新建商品房的初始登记。也就是说，开发商要提交土地证、规划许可证、规划核实证、开发资质证明、综合验收证明、档案合格证、竣工验收证明、测绘报告等资料向房屋登记机构申请办理房屋的初始登记。

　　在办“大证”的过程中，如果开发商出现，欠缴土地出让金、擅自更改房屋性质或变更规划、房屋质量检验不合格、消防环保部门验收不合格、开发商办证时已破产或被取消资质等问题，都没法办理“大证”。

　　举个例子：

　　某开发商五证齐全，但擅自更改房屋性质、变更规划。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商却当作商业楼销售；在整体规划中，小区配套设施有幼儿园、居委会、学校、配电用房等，但在实际开发中，出于费用的考虑，开发商擅自改变规划、幼儿园等都未落实，出现这种情况也是无法取得“大证”。

　　三、证件齐全，但开发商若将房屋抵押或一房多卖也没法办理不动产权证

　　举个例子：

　　如果某开发商五证齐全，且已经取得“大证”。因其他项目急需资金回流，开发商便其将楼房抵押给了他人，同时也在销售该楼房。

　　这种情况下，如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人又要求实现抵押权，购房者可能会失去居住权，更不用说办理不动产权证。所以购房者买房前要充分了解房屋状况。除抵押外，如果开发商存在将房屋重复销售、一房多卖、楼盘被法院查封等问题，也没法办理不动产权证。

　　需要注意的是：

　　如果开发商在集体所有土地开发的项目，同样无法办理不动产权证。